大家都很关心2023年的楼市行情，有些朋友担心救市“矫枉过正”，楼市‘蹭一下’子从阴间来到阳间，诈尸大涨。
也有些朋友仍在观望，期望楼市再跌跌，最好跌到他的收入水平。
那么，明年楼市到底会不会“阳”哪？
关键要看供需关系。
如果供大于求，楼市还是底部震荡；如果供小于求，楼市就会出现量价上涨。
那么，2023年到底什么情况呢？咱们看文章，有答案！
01
一个比喻。
所有楼市松绑政策，底层逻辑都是针对供需关系进行调节，例如落户、限购、社保等等都是调节“需求端”，让需求增加。
就像会所生意不好，大家都没钱去会所点嫩模，会所一琢磨，就把门槛降下来一点点。
以前手持100万黑金卡的凯子才能进门，现在手持50万金卡的凯子也可以进来消费了。
可是呢，门槛降下来，会所的生意还是没有起色，怎么办呢？
通常情况下，大家会天真的以为，会所生意不好，增加嫩模啊。
从金发碧眼到思密达妹妹，增加不同样貌的嫩模，再让价格便宜下来，去消费的人不就多了嚒。
这种想法在楼市很主流，但却属于傻子卖猪，不知贵贱。
因为，会所的租金、电费都特别贵，最关键的是：
会所的档次不能下降，如果档次下降，嫩模的定价太低，亏钱都是次要的，之前消费的黑金卡客户就会砸场子、退嫩模。
怎么办？怎么办？
以销定产。
通过调整嫩模数量，让凯子和嫩模的供需关系维持在“适度”的比例，就能保住会所的档次和嫩模的定价。
我一直和大家说房子，但就是有人不明白，总有人问：为啥不降，降了我就买了啊？
大家要明白，目标是保住会所和嫩模定价，不是让你能抱住嫩模回家。
现在楼市就是这种情况，新房供应量大幅降低，从而实现以销定产，稳定供需关系和房价下跌。
02
新增供应持续下滑。
截至11月份，全国125个重点城市前11月新增供应面积不足3亿平方米，相较2021年同期下跌44%。
这话是什么意思呢？
就是新房的供应面积比2021年降低了44%，原来10个嫩模，现在只剩6个了。
2022年的新房供应量已经降至5年新低，只有2017年的水平。
全国重点监控的24城，除了北京、上海、成都、杭州、西安、苏州的新房供应量同比、环比增加外，其余城市全部都是下降的状态。
从现有的数据和情况看，2022年新房供应量下降还仅仅只是一个开始。
因为，2022年成交土地的减少和开工建设量的降低，都会导致2023年新房供应量进一步下跌 。
那么，2023年新房供应量还会继续降低多少呢？从三个维度，给大家说说。
第一，土拍。
2022年前11个月300城经营性用地成交建筑面积同比下降了40%，后续可新开工的土地规划会大大减少。
看这情况，2022年是6个嫩模，到2023年能有3个嫩模就不错了；
第二，城投托底。
2022年300城经营性用地减少了40%，那么，剩余的60%呢。
大家都知道，土拍都是“国央企撑场面，城投托底”，很多城投连开发资质都没有，土拍撑场面可以，真正开发没团队又没钱。
这种情况，城投只能寻找成熟的房企合作，势必会拖慢开发进度和新房入市节奏。
这么一看，剩下的3个嫩模也玄乎了！
第三，成交规模萎缩。
CRIC数据统计显示，全国125个典型城市2022年前11月商品住宅成交面积合计32437万平方米，同比下降37%。
全国24个重点城市，除了成都、西安、合肥的行情自成一体“涨则恒涨”外，其他城市跌多涨少。
这种情况下，房企都会降低新房供应速度，将经营目标放在“保交楼”维度，尽最大努力完成已售未竣工项目的交付工作。
分析到这里，结果很明显：土拍在减少、城投供应在减少、房企供应也在减少。
预判2023年楼市供应量会达到历史新低，预估大概仅有2021年30%到40%左右。
你瞧，若大个会所，就2个嫩模，憋死你！
03
库存高企。
文章看到这里，肯定有憨皮问：供应量如此低，嫩模要涨价啊？
答案是：短期不会。
虽然会所很想让嫩模涨价，让大家追涨杀跌，但市场上除了新供应的新房，还有之前新房供应未销售的库存、二手房房源、法拍房等等。这些供应量合计到一起，依然是供大于求的市场关系。
首先是库存高企。
截至2022年11月份，百城狭义库存高达59428万㎡。四个一线城市中，除了北京微降4%，为1320万㎡，上海、深圳、广州的新房库存量有5%到10%的增加。
这一线城市库存尚且在增加，二线城市不可能独善其身。像青岛、武汉、成都库存量均超过了2000万㎡。
这是什么概念呢？
按一套房子100㎡计算，2000万㎡就是20万套房子。
那么，一线城市和二线城市的新房库存量，要销售多长时间呢？
北京、深圳、广州要销售1年以上，上海少一点，大概不足半年。
而二线城市沈阳、武汉、青岛、长春、厦门、重庆、福州、兰州、郑州、哈尔滨、大连、呼和浩特库存消化周期都要超过24个月。
其次，二手房。
我之前的文章《二手房，才是大问题》中就告诉过大家，现在全国十个重点城市，二手房库存量均超过10万套，就像刚刚放开限购的南京，二手房库存量已经超过16万套。
新房供应量是在下降，但新房库存量加上二手房挂盘量，在购买力不变的情况下，这些供应量都够市场消化2年到3年的。
市场仍是供大于求。
04
常识。
从现在的供应量看，如果市场端不恢复，就算新房市场的供应量和开工建设量持续降低，楼市想在2023年实现筑底反弹很困难。
大概率是底部摩擦震荡，但我要提醒各位，寒冷的冬天裹紧被子，但也不要忽略常识。
- 人口红利在消失，但人口流动趋势没有变，未来仍有2亿新增城镇人口流入长三角、珠三角、成渝、京津冀等核心城市；
- 严控特大城市规模，大城市瘦身健体意味着城市人口更加密集；
- 资金和产业高度集中，一线城市垄断了50%左右的货币总量，长三角、大湾区，北京和成渝垄断了大部分优势产业和资金；
未来，楼市是一个“此消彼长”的零和游戏。即，随着供应量的不断下降，和人口不断地流入、资金的汇聚、产业集群的集中，部分城市必将回暖。
当然，你也可以蒙住眼睛，不管嫩模有多么酥软白嫩，也坚决不看一眼，高喊“老子柳下惠，坐怀也不乱”。
但是，常识就摆在这，永远不会变！同时，我也说几句真心话，供大家参考。
核心城市确实还会在底部震荡一段时间，但震荡的波动是向上的，不是向下的；
M2和信贷宽松是全所未有的，现在大家都在焦虑“小阳人”和“退烧药”，还属于“信心系统性的崩塌”，但是，一旦信心建立，价格早已越过洼地腾空而起，到时候想拉拉嫩模的手，都得砸金子。
注释：本文库存量都是狭义库存量。文内数据来源：CRIC、国家统计