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近期的惠州楼市,又在给深圳人挖坑了。

尽管市场声势浩荡,不少楼盘成交喜报、回收折扣涨价的消息频出。

看完惠州内部的撕裂,以及外部的竞争,我还是乐观不起来。

01

对很多城市来说,2月是一个苦尽甘来的月份。

短短28天,刚需开始陆续进场,投资客信心逐渐回流,市场呈现点状复苏态势,成交量起来了,房价也涨了,特别是深圳。

包括惠州楼市在内,2月全市新房成交5565套,网签面积59.42万㎡,环比上涨54%,同比大涨140%,各县区同环比都出现了反弹。

随着购房热情升温,最近半个月,据不完全统计,至少有17个楼盘宣布涨价。

在惠城,金山新城东部片区的德威江誉城三期,单价1万出头,2月成交306套夺下销冠,3月1日起价格全面上调2%。

同样位于惠城的在售新盘星河传奇,均价11600元/平,据悉3月已成交108套,提前超额完成了任务,现在全面收回3%折扣。

还有大亚湾的网红盘泰丰牧马湖,去年因为市场环境太差,打骨折都不好卖,今年市场回暖后,2月不仅成交了180套,原本的2%折扣也没有了。

与之形成鲜明对比的是,目前惠州大多数新盘依旧卖不动。

克尔瑞监测数据显示,今年2月,惠州超6成的新盘,成交量在10套及以下。其中,成交量仅1套的新盘共71个。

当房子不好卖,降价促销就成了房企资金回笼的唯一出路。

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根据时代周报披露,惠东县亚婆角度假区某海景房,项目主打公寓产品,单价从2019年的15000万/平,一路降至现在的6300元/平,跌幅高达58%,首付最低8000元。

可就算房企诚意满满,愿意买单的人还是寥寥无几。

02

惠州二手房市场,就更加割裂了。

上个月,碧桂园十里银滩的一张成交截图在网上刷屏,直接让人大跌眼镜。

2月15日,十里银滩成交的一套152平4房,最终成交价42万,折合单价仅2746元/平。

这是啥概念?

都说鹤岗的房子是白菜价,现在堂堂湾区九城之一的惠州海景房,竟然跌破土建成本了,连十八线小县城都干不过。

要知道,碧桂园十里银滩在2011年首次开盘时,均价就去到了5000元/平,2017年巅峰期曾卖到15000元/平,现在12年过去,房价越卖越便宜,里面不知道埋葬了多少人的梦想与财富。

说到底,主要还是因为十里银滩太大了,144万平方米,项目共分8期开发,到现在都还没开发完。

加上2月16日,惠州调整了房地产调控政策,将商品房限售年限由3年缩短为1年。

原本就不好卖的二手房,业主想要出货,就只能洒泪降价。

03

我经常说,惠州大亚湾的海水,是深圳投资客的眼泪,也是深圳刚需客的坟墓。

有关注我的人都知道,这些年来,我一直劝人别买惠州。就算是在惠州楼市回暖行情的时候,其实就是最佳的出逃机会。只要你关注了我,就不太可能再去踩惠州这个坑。

第一,惠州楼市的天量供应,到处都是空房子。

据惠州合纵行数据显示,截至3月19日,惠州各县区的住宅库存量为1701万㎡,去化周期高达33.6个月。

其中,最受深圳投资客青睐的大亚湾,又是库存量中最高的板块。

第二,打铁还需自身硬。

同样作为临深板块,有别于东莞的是,惠州缺乏产业支撑与自身购买力,自我造血能力太弱,只能靠深圳外溢,而深圳东部本来就比较弱,在弱片区往外一带那就更弱了。

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第三,楼市格局正在生变。

过去二十年的房地产,没有任何技巧,全凭买得早,买哪里都能涨。然而随着城市化进程的加速推进,我国房屋进入严重过剩时代,以后的楼市逻辑,一定是旱的旱死,涝的涝死。

在我看来,目前还看不到惠州有什么大机会,买房子千万不要贪便宜,贪便宜就注定更容易踩坑。

人间正道是沧桑,要做难而正确的事情,买房亦是如此。现在买深圳的房子确实很难,但长期来看是难而正确的,这就是《孙子兵法》里所说的:先胜而后求战。

现在你买惠州的房子虽然容易,但也很容易踩坑,而且还是一旦入了坑,就很难再爬出来的那种。

惠州的房子,买一套亏钱,买两套伤身,买三套粉身碎骨。

无论是刚需还是投资买房,如有具体需求,关注后可以私信我,解锁更多关于深圳、东莞和广州的买房黑科技。