1
现在的温州楼市，真的像市场渲染的那么好吗？
为何如此断言，有人说，疫情三年，温州楼市回暖只需一周，但其实从下面的法拍房，便能窥一豹而知全貌。
今天早上，七都片区北单元03-B-22地块金悦澜湾2幢3101室在法拍网上，经过21轮出价，以260万元总价成交，成交单价约23895元/㎡。该套房源建筑面积约108.81㎡，起拍价220万元，起拍单价约2.02万/㎡，评估价220万。
图源：法拍网
2
金悦澜湾于2019年9月29日首开，首开毛坯折扣均价约25099元/㎡，项目共计820套房源，装修标准2500元/平方米，于2022年11月交付。而本次拍卖的3101室折后毛坯单价约22330元/㎡，折扣毛坯总价约243万。含装折扣总价约270万。
同时，因为金悦澜湾交付未免两年的原因，其税费相对更高，此次法拍房的买家算下来也花了270万左右，但原房东却因为法院服务等费用，到手的却没有260万。
再按照4.90%的首套房贷利率以及贷款30%这样最基础的贷款方式来计算，总价约270万的房源首付约81万，这三年的房贷利息约二十几万，而如果将这81万的首付款存在银行3年，利息收益也有约大几万。
这些七七八八的费用加起来，金悦澜湾该套房源的原房东大约亏了40万左右。
图源：法拍网
而据专做该项目的中介反映，目前金悦澜湾因为刚交付不久，所以暂时没有次新房的成交情况，且挂牌房源不多，但诚心卖的房东基本都愿意以开盘价出售，也有个别急售的房东愿以低于开盘价1000元/㎡左右的价格出售。
目前，该项目附近已交付的万象天地、鹿岛甲第的次新房成交价同样也都是以开盘价成交，价格区间在2.3-2.5万元之间，且挂牌房源数量不少。
鹿岛万象天地实景图
从当前的市场而言，曾经被寄予的七都板块，不管是二手房还是法拍房如今大多都被打回了原型。而在新房市场同样不容乐观。
截止于2023年3月21日，由杭州市房地产开发集团有限公司和温州金泽置业有限公司共同开发的杭房金成·江海云著一期于2022年3月7日首开，共计167套房源，时隔一年，退购了44套，才卖了3套。
这样的退购比例纵观温州楼市也是闻所未闻，杭州市房地产开发集团有限公司和温州金泽置业有限公司也是创造了温州退购比例之最的历史。
只是一期去化还如此艰难的情况下，杭房金成·江海云著剩下的房源又要卖多少年呢？
七都大桥北汊桥夜景丨图源鹿城发布
自从去年的地价骤降再加上疫情影响，大部分项目的破局之路仍然还是以价换量，即便是当下市场，仍有很多项目的折扣力度非常大。
而杭房金成江海云著又会以什么样的招破局，不得而知，剩下的这么多房源，又会卖到何年何月，也是个未知数。
还是那句话最有道理，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
3
2019年的楼市疯狂可以说是近十年的巅峰之一，地价频频封顶，地王层出不穷，这一年的商品房房供应量就创下了历史新高，同样也是推动温州房价上涨的一年。
单以七都板块而言，2019年1月首开的华润鹿岛万象天地直到2020年7月的最后一期，均价大概在2.1-2.3万元/㎡之间，然而到了去年，绿城·春月江澜、杭房金成·江湾云著的价格就已经达到了2.8-2.9万元/㎡。
七都岛实景图丨图源温州发布
仅仅两年时间，房价就拉到了6、7千的价差，虽然板块的新房价和地价不断创新高，但又关购房者卵事？这些新房不还是打折在卖，而且打折后的价格也跟次新房价格相差无几，还是没有性价比！用屁股都能决定，当然还得选部分得房率更高、又有现房优势的次新房。
而当下还能卖得动的绿城·春月江澜也是因为还是部分温州人的绿城情怀，至于板块内的其他新盘基本都是一盘死棋。
正如绿城留香园，营销虽然不咋地，哪怕价格一降再降，依然还是有人愿意捧场，就是因为品质确实杠杠的，吊打蒲州内其他的刚需改善盘。
图源：龙湾发布
而且今年七都还有四宗涉宅用地出让，再加上现有的二手房市场，对新房更是不小的冲击力。
如今，2019年开盘的如万象天地、金悦澜湾等项目一一交付，站在2023年的时间节点回头看，七都次新房市场的价格却无情的停留在了原地。
其实不仅仅是七都，温州市区像未来科技城、蒲州等等这样的板块，大部分近几年交付的刚需改善项目几乎都是开盘价在卖。
那么，以现在的经济形势能比2019年更好吗？现在的这些刚需改善盘等到交付后，到底是涨还是依然开盘价卖，大家怎么看？
声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文观点和数据不构成对房地产投资、买卖的依据，任何人因该观点或者数据而导致的财产亏损，责任自负，本公众号不承担任何责任。