作者：子非鱼
01
无锡放开限购
在佛山、东莞、扬州等地级市放开限购之后，中国地级市第二城的无锡，也于近日进行了跟进。
3月19日，无锡市发布《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》，提出十条精准支持刚性和改善性住房需求的新政策。
其中核心几条如下：
1、非本市户籍家庭提供半年及以上居住证明，可购一套新建商品住房。
2、尚未落户但长期在锡居住、且具备落户条件的非本市户籍家庭可购第二套新建商品住房。
3、优化住房限购范围：梁溪区、滨湖区、新吴区的部分街道及锡东新城、惠山新城调整为不限购区域。
4、建立首套房贷款利率动态调整机制，首套房贷款利率最低可执行3.8%。
5、加大拆迁安置货币化力度、推进“房票”购房。
总结一下，无锡将原本的限购区域大幅压缩，调整之后只有经开区继续限购。
然而，即便保留了最后一个限购区域，限购门槛基本降到了零。
之前非户籍需要两年社保才可以在限购区域内购房，去年调整为6个月。现在则将新房门槛进一步降低。若缴纳了半年社保或纳税证明，或者持有6个月的居住证，可以直接买一套新房。二手房没有将居住证纳入，仍以6个月社保和纳税证明为依据。
此外，为了给予购房者贷款支持，首套房利率在5年期LPR（4.3%）基础上直接下调了50个基点，至3.8%。
同时，为了推动房地产市场复苏，开启了房票模式。
所谓房票，就是棚改户拆迁，不直接给钱，而是给购房用的抵用券，这张券只能用于购房。目的就是在于，防止房地产的资金外流或者搁置。
这是去年楼市大萧条期间，很多城市为了复苏楼市采用的做法。
以此来看，这些举措直接反映了当下无锡楼市的紧迫性。
02
楼市仍没有复苏的无锡
从最近两个月无锡的成交量来看，环比还不错。
克而瑞数据，无锡今年2月新建商品住宅成交面积21万平方米，同比、环比分别增长53%、15%，但从1-2月累计成交情况来看，无锡前2个月新建商品住宅成交面积35万平方米，同比下降20%。
这和大多数城市的情况相似。好比一个人之前月收入10万，过去两年突然降到了1万，而现在又涨到了2万，你说这算回暖吗？
无锡目前的商品房去化周期，中指院披露的数据显示，要20个月，远超住建部和自然资源部划定的安全线。
同时，无锡也和大多数热点城市一样，正遭遇着二手房扎堆挂牌降价出售的局面，很多人想趁此机会实现解套。
查看了一下诸葛找房平台，今天一天就增加了1805套，目前总的挂牌房源高达91427套。
而这些挂牌房源中，有近80%在降价。
面对这些苦难，无锡当然要找方法来解决。所以，才有了大幅解除限购区域，大幅降低购房门槛，并开启房票棚改方式。
无锡楼市还面临着一个难题，便是人口老龄化、少子化严重，而且没有什么人口增量。
无锡的自然人口在2020年就已经转向。而且，无锡60岁以上老人占比19.75%，65岁以上老人占比14.65%，已经处于深度老龄化社会。
深度老龄化、少子化已经成为无锡的标签。
制图：城市财经；数据：无锡市统计局
所以，去年无锡首创“以房催生”政策，提出生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。之后一批城市跟进。
此措施目的无非是既鼓励生育，又实现去库存目的，但结果两个目的都没有达到。
克而瑞披露，整个2022年无锡商品房成交量319.87万方，同比下降50.47%。
人口出生方面，无锡索性没有再公布出生人口数据。
常住人口增量方面，2021年无锡只增加了1.55万，2022年增量进一步收缩，只有1.13万人。
03
无锡楼市后续预判
一个没有人口增量的城市，想仅靠自身的人口来消化当下的库存很难。
好在无锡经济、产业、收入等各方面都很强。无锡的GDP位居全国第14位，比很多省会城市都强，在地级市中仅次于苏州，所以无锡才有了中国地级市第二城的称号。
无锡的人均GDP更强，超过了四大一线城市和所有的副省级城市，位居全国第三。
人均收入无锡同样位居全国前十。
这意味着，无锡这座城市的购买力还是相当可以。这在一定程度上对冲了其没有什么人口增量的负面影响。
因此，对于无锡楼市，本号认为，往后可能会进入长期的横盘阶段。