2023年2月，28岁的海口地产中介潘潘能感觉到，看房的人渐渐多起来。
很多人会询问现房项目，潘潘劝他们：“不是一两天就能决定的话，还是不要看现房盘了。”
从2020年3月开始，海南省成为中国第一个全域推行现房销售制度的省份——楼盘只有在项目竣工验收备案后才能销售。
三年过去，如今海口入市的现房销售项目并不多，只有华润置地的时光里和润山府、中海地产的汇德里，房源所剩不多。对购房者来说，可选空间小，且没有太长时间考虑。
▲ 中海·汇德里是海口首批现房销售项目之一，楼盘均价为两万元/平米，买房还需购买27万元的车位。（南方周末记者 周小铃 / 图）
2022年9月，华润·时光里项目作为海口首批现房销售项目率先入市。长期观察海南楼市的房地产自媒体人楼姐说起当时盛况，“即使是当下不买房的，都想要去看一眼”。
华润·时光里的销售人员对南方周末记者表示，目前只剩下6套房，再等几天连售楼处都要撤了。
▲ 华润·时光里，海口主城区首个开盘的现房销售楼盘，与中海·汇德里一路之隔。 （南方周末记者 周小铃 / 图）
自1998年房改之后，中国房地产市场高歌猛进，香港地产大亨霍英东1950年代发明的楼花制度，也被引入内地地产业，演变为普遍的预售制。二十五年过去，预售制的弊病愈发明显，比如烂尾风险、货不对板等。
部分地方政府曾试图推行现房销售制度。早在2014年，上海就曾在具体项目上要求全装修现房销售，此后陆续有城市将“现房销售”写入土地出让文件，如深圳、苏州、南京、杭州、中山等，但最终都不了了之。
深圳前海金控副总裁舒东博士对南方周末记者说，他在1990年代初曾亲历海南房地产泡沫破灭，也曾在论文中提出，现房销售是防范房地产行业风险的最优解。
2023年1月17日，国家住房和城乡建设部首次表态，有条件的地区可以进行现房销售。这也是国家住建部门首次在全国层面提及现房销售。
一个月后，山东、安徽、河南等地也开始试点现房销售。
2020年3月，海南省住建厅发布通知，规定“新出让土地建设的商品住房在海南全域内实行现房销售制度”。
同年5月，海南省住建厅再次发文明确，3月8日后拿地的商品住宅项目实行现房销售制度。这一年还发生了一件大事——中国特色自由贸易港落地海南。
时任海南住建厅厅长霍巨燃曾对此解释，目前因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，为了从根本上解决预售制带来的问题而实行现房销售制度。
多位业内人士表示，海南过去几轮房地产炒作阴影未散，此次全域执行现房销售制度，掐灭房地产炒作可能，也体现出海南建设自贸港的决心。
▲ 航拍海口 楼Sir拍摄
但当时开发商却有点措手不及。海南房地产业协会执行秘书长王路向南方周末记者表示，有部分开发商选择不拿新地，继续运营开发手中的存量土地或者干脆退出海南市场。
王路是上海人，却在海南长大，从业28年，其中18年在海南从事房地产工作。2013年，他创办锦诚海岛服务商，为有意投资海南市场房地产开发商提供投资咨询服务。
此前，王路曾公开提议把现房销售制度变成一种选项，愿意现房销售的开发商优先拿地，不愿意的就走正常土地招拍挂，“引导有能力的开发商做现房”。但这一意见尚未得到相关部门采纳。
“当下整个融资环境主要是针对预售制的。”舒东说，无论金融机构还是财税部门，都对房地产抱有较高的收益预期，房企的融资和税费成本也较高。
开发商洗牌
由预售转变为现售，给开发商带来的冲击是颠覆性的。
“原来通过高杠杆高周转挣钱的开发商，很可能就没有生存空间；恰恰是注重产品品质、生产流程控制好、财务健康的企业才能够沉淀下来。”舒东说。
他解释，做期房是通过高杠杆高周转挣钱，房企每天讨论的无非是增加周转率和去化率，把钱跑起来继续拿地，房地产更像是金融投资行业。而做现房，开发商将真正回归制造行业，做出好的产品才是房企立足根本。
过去开发商往往注重营销口，现在要比的是产品，需要更多向工程口、设计口甚至物业管理倾斜资源，在当下的利益分配格局中，这些部门是收益最少的。要打破常年固定的利益格局尤为困难。
楼姐团队曾经梳理过现房销售制度出台后，截至2022年5月，海南省拿地的共有88个项目，其中海口成交了16块商品住宅用地。
海南实施现房制以来，拿地开发商以央企、国企为主，如中海地产、华润置地、招商蛇口、海口市城市发展、海南新投置业等，民营开发商的身影不多，如浙江元垄地产、海南吉祥置业、海南宏盈同康置业等。
▲ 中海、元垄、保利、海建4家房企在红城湖棚改片区的拿地信息
对央企、国企而言，选择海南市场与公司战略方向不无关系。一是看好海南自贸港未来发展，二是央企、国企肩负企业责任。一名央企开发商知情人士透露，既然要深耕区域，某个项目的得失不是最重要的，“很多时候不能只算经济账”。
根据舒东的经验，新成立的小型开发商反而有优势。
“很多大型房企现有资产还有待盘活，手上有很多土储，老企业有历史负担。”韦康说。他是海南本土一家民营开发商董事长，这家企业成立不久，有拿地需求。
韦康认为，未来海南开发普通住宅不再是拿起砖头盖房就能卖，只能走高端路线，产品定位、物业服务以及后续管理都得调整。现房还要精确计算每个生产周期，开发商需要预留足够的资金。
加上海南对房地产行业本就有限购、限价等严格的调控政策，很多有实力的民营企业，没有轻易在海南拿地。
浙江元垄地产是少数敢于下注海南的民营企业之一。这是一家2000年诞生于绍兴柯桥，以房地产开发为主业的公司。
元垄地产海南分公司相关工作人员向南方周末记者介绍，元垄地产此前项目集中在长三角地区，在现房销售制度出台后才首次进入海南，也是其走出长三角的第一站，集团领导非常看好自贸港发展。进入海南后，元垄地产已拿下两个地块。
抢的是优质地块
抢好地是开发商适应现房销售新制度的第一步，也是最重要的一步。
进入海南后，浙江元垄地产在2020年和2021年两次出手，经过多轮竞价以高溢价摘得国兴CBD的红城湖片区、坡博坡巷片区的两宗住宅用地，将海口的楼面价刷新至13868元/平米。元垄地产在国兴CBD项目元垄望品即将在2023年入市。
一位熟悉元垄地产的人士透露，元垄在拿地前就想得很清楚，要拿就拿最好的地块。
进海南就看海口，在海口就看国兴。元垄望品和对面的楼盘海航豪庭南苑位于国兴龙头地段，后者二手房价格在每平米两万元到三万元之间。
▲ 元垄望品 楼Sir拍摄
韦康表示，民营企业融资成本较高，银行也会看企业拿地情况衡量是否批贷，“肯定是谁拿的地块好，银行就会优先贷给谁”。
江东新区被视作海口下一个CBD，江东新区拍出的土地远远多于其他区域。但即使在江东新区，不同地块的土地也有着截然不同的命运。
2022年4月，海口土拍市场竞拍位于江东滨海生态CBD的3宗用地，成交两宗，流拍一宗。一位了解竞拍的业内人士透露，江东新区流拍的地块容积率较高，只能做普通商品住宅。
可见，在产品导向的转变下，开发商拿地也更加谨慎。
楼姐团队曾研究过海口近年来的土拍市场，大多数城市中心地段的地块来自城市更新项目。这些地块往往不大，多数地块容积率都在4.0以上。
王路透露，市面上挂牌的住宅项目，大多土地都是供应给安居房项目的，给到商品住宅地块很少。相比商品住宅用地，安居房项目地块面积大，且楼面价低。
▲ 现房扎堆海口坡博坡巷片区，浙江元垄地产在龙华区博巷路的新房项目正在建设中，往前约200米即为中海·汇德里营销中心。 （南方周末记者 周小铃 / 图）
“两个市场”
三年前，海南在推动现房销售制度落地的同时，也在大力发展安居房。
海南安居房本质是共有产权房，购房者拥有70%，政府拥有30%，售价在每平米1.2万元-1.4万元左右。
南方周末记者以购房者名义咨询海口住建局，一位工作人员表示，后续产权交易细则尚未出台，暂时规定是购房合同签署十年后才能进行交易，且交易对象要符合安居房申请资格。
一位曾参与摇号的海口市民告诉南方周末记者，中签率还算高，“我们办公室就有三个摇上的”。也有房产中介说，十年后才允许交易，还得跟政府分账，购买安居房并不划算。
▲ 海口江东新区安居房金域仕家沙盘 楼Sir拍摄
海南住建厅厅长王鹏在2023年全省住建工作会议上表示，2023年要完成五万套安居房建设筹集项目。他提到，海南在省域范围内全面实行现房销售制度，从根本上消除了项目资金风险。海南的住房模式将朝着政府保障和市场配套双轨制转变，即“海南自贸港住房体制新模式”。
韦康对海南住房市场未来的变化有所预判，“未来安居房作为普通住宅，商品住宅要走高端产品的路线，价格也能够有所分化。”
但海南楼市仍存在全域限购、部分市区住宅受备案价限制等调控。
直到2022年5月，海口市住建局下发通知，正式提到完善商品住房销售价格备案政策，科学合理确定各项目的销售价格备案。知情人士透露，有一段时间，备案价允许每个月上涨80元每平米。
“既然要分开两个市场，就不应再对商品住宅市场限价、限购。”舒东认为，不能简单把“房住不炒”理解为控制商品房市场均价，新加坡模式可以给海南提供范例，政府提供公屋满足低收入群体的住房需求，高端商品住宅可以尝试放开。
韦康也认为，限购政策不宜全域推行，因为除了海口、三亚这些地方有大量的住宅刚需外，大多沿海城市主要依靠省外人群，且候鸟置业本身就有度假需求，不能简单等同于炒房。
自2018年海南实行全域限购政策后，部分企业拿地热情逐渐下降，而地方政府对放松商品住宅土地供应的意愿并不强烈。这跟海南成为中国特色自由贸易港，下决心摆脱对房地产行业依赖有关。
王路向南方周末记者介绍，海南供地业态结构发生变化，原来住宅用地占到50%，剩下的才是工业、商用、商服等，但从2019年以后调整为以商用和工业用地为主的供地模式，住宅用地规模大幅萎缩。
但实际上，海南的商业办公需求是饱和的。王路表示，前些年有的房企在海南的西线拿了产业用地，近些年都变成他们的负担。这也说明，地方政府调整供地模式必须要结合当地的产业结构和市场需求。
▲ 航拍海南西线城市之一儋州洋浦 楼Sir拍摄
2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%。商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平米左右，价格基本平稳。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
南方周末记者统计2018-2021年四年来海南土地财政收入，分别为516.3亿、658.1亿、669.6亿、588.2亿，每年增长27.4%、1.7%、-12.1%。
上述四年的土地财政收入占比当年全口径一般公共预算分别为39%、47.02%、49.58%、35.66%。
可见，海南对土地财政的依赖度在2018年到2020年有所增加，2021年已明显下降。
▲ 航拍海口 楼Sir拍摄
海南省委常委、常务副省长沈丹阳在2022年接受媒体采访时表示，过去海南经济靠房地产拉动，当前情况已发生根本变化。海南确定了旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业四个主导产业，这四个产业增加值已经占到海南经济增量的80%以上。
值得注意的是，近五年来，海南省的地方一般公共预算收支缺口也在逐渐扩大，每年获得的中央补助资金高于地方一般公共性预算收入。
“阵痛很快会过去。”韦康认为海南有希望把现售制度推下去，本身岛内人口比较少，加上中国特色自贸港落地，应该放手去试试。
南方周末记者向海南省住房与城乡建设厅发去采访函，对方婉拒了采访。
（应受访者要求，潘潘、韦康为化名）
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