临广一个老盘，最近又刷屏朋友圈了。
三山南，佛山2号线旁，三站广州南，现房1.65万/㎡，总价157万起。
我就问你，动不动心？！
毕竟，三山最便宜的楼盘，单价也要2万以上，三房最低门槛也要200万。
话不多说，功夫君卷起包裹，直奔现场。
01
大批中介培训，后期推150-170㎡
从桂城出发，途经佛山一环、三龙湾大道后继续向东便是三山，但导航便在三山立交处发出往南驶进陈村大道的指示。
功夫君抵达后发现，这是妥妥的陈村盘，而且是卖了七年的老盘——藏珑华府。
| 藏珑华府
当时的销售中心门口已停满私家车，还有一大批中介从大巴下车结队进场。步入售楼部后，有序拿上项目资料便到沙盘处接受培训。
| 藏珑华府门口的大巴
| 藏珑华府沙盘处
据了解，项目规划30栋住宅，分三期开发，目前在售三期7、28栋，均为32层，两梯四户。
其中，7栋处于小区南面，紧挨国通大道，面积为95/109/119㎡三四房，带装修售价约1.95-2万/㎡，最快今年底交付。
28栋则处于小区北面，东南侧有一座小山体，面积上与7栋有所重叠，95/117㎡三四房，不同之处在于该楼栋为毛坯现楼，售价约1.85万/㎡起。
| 藏珑华府小区规划图
那么，海报所提到的1.65万/㎡单位还有吗？
现场销售表示：“有，仅剩三套，处于28栋低楼层单位。此外，项目还新推出10套16888元/㎡特价房。”
功夫君翻查该盘近5年价格走势发现，项目佛系出货，多年来维持着毛坯1.8万/㎡起，带装1.95万/㎡，鲜少搞特价促销。
为啥这次突然打出1.65万/㎡特价房呢？
功夫君猜测，一是目前临广楼市回暖，外地客回归，该盘趁着价格优势抢走一波三山刚需客。
二是出货真的难。从佛山房产信息网得知，项目在售的28栋去年11月领证，如今只网签了3套；7栋为2021年领证，至今还有98套可售。
此外，项目还有20、21、22栋在建，销售透露将主打150-170㎡大户型。
| 在建中的大平层楼栋
02
开放实体板房，采光比较弱
再来看下产品。
该盘开放了28栋实体板房，入门大堂较开阔，墙体、地面米黄色，两电梯处于一侧。
| 28栋大堂
北向两户为95㎡三房，可远眺中建寰球荟，等宽餐客厅连通开间约3.8米阳台，厨房带约2㎡生活阳台，放个洗衣机都够呛。
主卫因窗户被生活阳台墙体遮挡，采光有限；阳改房约5.5㎡可用作书房。
南向两户为117㎡四房，进门一侧入户花园可改造为房间，南北对流双阳台；北向次卧及南向主卧均带转角飘窗。
至于7栋95㎡三房、109和118㎡四房虽无板房，但户型设计与28栋大致相似，不同之处在于：
95㎡三房为三开间朝南，虽靠近国通大道，但视野无遮挡；109㎡一次卧、主卧并非转角飘窗。
整个小区园林较大，设计偏欧式风，连各功能区取名都很西方，如”凯旋门广场“”凡尔赛广场“”香榭大道“。
目前除了东南角的小山体围蔽外，各娱乐场所如篮球场、架空层娱乐区已建成使用。
| 小区园林
03
地铁站直线800米，但出行费劲
小区周边目前还以物流园、工厂居多，想要大型商场、公园还得向三山新城靠。
交通上，项目虽直线距离佛山2号线石洲站才800多米，但从项目出发去地铁站其实有点费劲。
近期，有业主在顺德人民政府论坛提问：藏珑华府至石洲地铁站的道路何时修建？
此外，在领导留言板上，有业主表示眼看着地铁站就在家门口，却要绕行3公里，公交出行也要坐车10分钟，等车半小时，规划中的道路至今仍未进展。
日前，陈村镇城建和水利办公室回复：市民放映的该区域规划设有伦桂路北延线，由成业六路连接至文登路，涉及的用地未办理相关征地手续，由于该项目属区级项目，具体实施由区统筹安排，详细信息可咨询顺德区交通局。
教育上，项目对口的是石洲小学（建于1930年），步行有点距离，驾车都要3.8公里，最方便的是骑电鸡，但要穿越村落才能到达。
项目西侧还有一所顺德区拨萃实验学校（民办），顺德人比较认可。该学校2020年投入使用，此前附近业主读民办都是要往三山外国语学校就读。
| 石洲小学
商业上，目前小区临街商铺基本成熟，钱大妈、快餐店、便利店、汽修店都有。若想要大型购物广场，则要去三山佛罗伦萨小镇。
| 小区底商
此外，小区东侧规划有一宗商业地，目前已围蔽，但施工进度不明显，估计需要等上一段时间。
| 商业地块进度
04
最大对手是自己，二手三房130万起
从地图上看，藏珑华府虽位于陈村，但远离陈村主城区，反而更近三山。
该盘距离最近的一手盘是中交泷湾云城，开车约6公里，名副其实的地铁上盖盘，自身配建九年制公办实验学校，门槛三山最低。
同样是三房，藏珑华府95㎡毛坯总价约157万起，装修总价约185万；泷湾云城85㎡总价约193万起，99㎡总价接近250万。
事实上，藏珑华府最大的对手不是周边一手，而是它自己的二手房。
贝壳显示，该小区目前有155套房源挂牌，三房总价130万起，四房总价172万，比一手更便宜。
其中，同样是95㎡三房，挂牌总价145万起，单价约1.52万/㎡；同样119㎡四房，挂牌虽高达301万，但以往成交价在225-233万，单价约1.8-1.9万/㎡。
| 来源：贝壳网
除此之外，项目附近的碧桂园印象花城亦有228套房源挂牌，挂牌价比藏珑华府低，三房120万起，四房155万起。
| 来源：贝壳网
功夫君提醒：若考虑藏珑华府的二手，尽量不要选择13-14、17-19栋，因为都是一字楼，户型设计一言难尽。
踩盘当天，项目同样开放了13栋样板房，这一栋已经全部卖完，部分业主已入住。
入户大堂与28栋有所不同，两电梯藏在东西两侧，架空层设有兵乓球桌。一出电梯门会发现，东、西两边分别布局两户，中间则由一条长走廊连接。
| 13栋电梯
| 13栋走廊
98㎡三房，长阳台连通次卧、客厅，南向望小区花园。但厨房空间不大，操作动线设计不流畅，冰箱预留位较窄。厨房、次卧窗口正对外面走廊，影响采光及私密性。
| 98㎡厨房
| 98㎡次卧
127㎡四房，同样长阳台设计，餐厅北侧带飘窗，南北对流，但过道正对公卫。
| 127㎡主阳台
| 128㎡过道正对主卫
对于在广州或三山工作的刚需客，预算紧张可以考虑藏珑，但要对比二手。当然，180万左右上车陈村地铁三房，新希望悦珑湾也可以考虑，但只能选78㎡毛坯。如果资金充足，功夫君还是建议你考虑三山，毕竟两板块享有的资源、配套完全不是一个等级。