来源： 地产热点观察
中国地图上隐藏着一条著名的“神秘线”：
这条线的东南以36%的国土面积聚集了96%的人口，而西北64%的国土仅承载4%人口。而人口正是经济的基础，因此这条线也成为了国内经济活力的重要分水岭。
这就是著名的“胡焕庸线”。
实际上，上海楼市也有一条“胡焕庸线”。
我统计了2020.2-2021.6上海各个小区的挂牌价变化：
一条与「延安路」高度重合的斜线，
将高涨幅与低涨幅地区很明显地区隔了开来。
这条斜线东南，高涨幅地区几乎到闵行最南部；
而这条线的西北，高涨幅区域却明显少了很多，比较突出的“特例板块”几乎只有这几个：
静安大宁、杨浦新江湾城，宝山的高境、大华，嘉定的嘉定新城、江桥，闵行的华漕以及青浦新城。
（虹口北外滩、临平路、浦东森兰几乎贴着斜线，因而不提）
神奇的是，
大多数“特例板块”也集中在一条斜率相同的直线上。
我们姑且称之为“市区郊区线”。
“市区郊区线”今天我们暂且不做细致讨论，
但究竟是什么造成“荣枯分界线”两侧势能截然不同？
最初，我以为问题出在「学区房」上。
毕竟这可是涨到惊动了政治局会议的房子……
而闵行、徐汇、浦东内环、浦东张江这些以教育资源著称的区域都在斜线东南；
斜线西北最典型的高涨幅区域中，大宁、新江湾、森兰也都是出了名的学区房聚集地。
上海楼市“似乎”在教你做个“好男人”：
不要太过在意“外表”与“年龄”（城市界面与房龄），只要专注于房子的“内在价值”（学区）就行了。
但学区房解决不了很多问题。
比如嘉定和宝山就很典型：
嘉定教育资源最“硬”的嘉定老城涨幅平庸，涨幅高的区域却是教育资源不出彩的嘉定新城和南翔；
宝山教育资源最“硬”的吴淞涨幅也很平庸，高涨幅地区却是学校一般的大华、上大、杨行板块。
特别是嘉定新城的涨幅，即便放在全市都是佼佼者。
2020年2月金地世家均价4.8w左右，到2021年6月均价来到6.6w左右，涨幅接近38%；
又比如同样的时间，常发豪庭、阳光里、保利天鹅语、新城金郡等等次新房从3.5w左右，涨到了5w甚至5.5w，涨幅超过40%。
放到市区也是一样的，
普陀教育资源优渥的长寿路涨幅较普通，势头最猛的却是中环旁教育资源不冒尖的长风。
最典型的小区雅戈尔长风8号，
2020年2月均价为9.4w左右，至2020年12月成交价已经接近12w（算上交易成本已约13w），2021.6的挂牌均价更是达到13.4w左右，涨幅接近43%。
实际上学区房的威力一定程度上被高估了：
因为如果控制变量法，只比较学区非次新房和非学区次新房，会发现两者差距并不大。
甚至细分到很多行政区内部，大多数区域的次新房的涨幅都是高于学区房的。
也就是说在这一轮行情中，
看“颜值”，挑“年龄”，像个“渣男”注重“外在”才是真正的大赢家。
特别是在那些拥有崭新城市界面，全是次新房的板块里挑房子，更容易买到惊喜。
那么为什么大家反倒对学区房印象更深？
一方面，不少涨幅令人印象深刻的小区同时具备学区和次新属性，但学区更容易牵动大家的情绪，次新的属性的忽视了。
大宁、森兰、新江湾城都是典型的例子。
另一方面，由于近几年教育政策调整频繁，不少小区从无到有成为学区房，确实早早地刷了一波存在感。
比如2020年3月张集官宣公办化，张江汤臣豪园等小区吃了第一波红利：4月房价就从3月的8.3w来到了9.5w左右，此后更是一路上扬，到今年最高点时甚至突破了16w。
类似的还有徐汇华泾的一些楼盘，闵行的高兴花园等。
而真正老牌的学区房起势其实较晚，比如对口杨浦打一的鞍山X村，2020年2月-11月均价始终在6.5w上下，一直到今年2月才突破7w，此后到6月也都在7.6w上下徘徊。