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“王侯将相宁有种乎！”
公元前209年大泽乡，陈胜吴广因大雨滂沱，耽误了徭役工期，遂手屠官吏，登台高呼！
当时的这段历史流传至今，引万人歌颂，同时也成为了中国历史上第一个不畏强权，勇于推翻暴政的农民起义样本。
但如果我告诉大家这都是假的，又作何感想？
1975年，湖北云梦县出土了一份文物——《睡虎地秦墓竹简》。根据竹简上徭律篇的记载，“服徭役者，迟到三至五天，口头批评；六到十天，罚款一盾；十天以上，罚款一甲。”
我不知道一甲、一盾多少钱，但说白了，服徭役迟到最多也就是罚款，或许在场的900余人不了解这秦律，但根据史诗记载，陈胜在秦朝乃是“有姓有字”之人，极有可能是没落的贵族，且当时贵为屯长，不可能对关乎于己的秦律一无所知。
而且陈胜称王后骄奢纵欲，恰巧说明了两点，一是他为了自己的皇帝梦，所以欺骗了大家，二是利用了大多数人习惯追求的“羊群心理”。
图源：师说历史
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其实将这个道理反映到温州楼市也是恰到好处！
近年来楼市下行，但很多项目为了卖房子，在开盘之初会人造一片“欣欣向荣”的场面，目的就是为了刺激大多数人的“羊群心理”。但随着时间的推进，开发商又不得不陆陆续续开始退房。
恰逢315之际，不经想起了近期发生的一件事。
前段时间，一位老大哥为了退休生活准备购置一套房产，我们陪他去看了位于七都街道的江著观邸这个项目约200㎡的户型，而且早在去年我也陪两个住在新田园的朋友去了解过，毕竟这个项目开盘后的广告推广一直宣传的是逆势热销。
只是当我点开温州房管网查询江著观邸的信息后，不知为何与广告宣传的逆势热销截然相反？
江著观邸一期共114套住宅，去化36套，退购13套，退房率约36%，相当于每4个人中就有一人退房。
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江著观邸
图源：温州房管网丨图中感叹号图标为退房后统一销售
而在之前金成的另一个项目江海云著的退房更夸张，首开167住宅房源，去化仅3套，更是退购了44套。（以上数据截止于2023年3月15日，录入可能有延迟，以项目实际成交为准）
家人们，这退房率恐怖如斯啊！
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江海云著
图源：温州房管网丨图中感叹号图标为退房后统一销售
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虽然江著观邸的退房率高得让人匪夷所思，但耐不住这个老大哥喜欢，尤其是南向一线江景资源，以及七都“离尘不离城”优势，不管是居住属性，还是地理位置，私认为，这里绝对是慢节奏生活的优质选择。
而我们在对比项目的房源之后，认为16#建面约169㎡的东边套性价比更高，其他楼栋的房源一般。因为16#的东边套同样拥有一线江景的情况下，总价相对其他大户型较低，且还能远离项目西南侧的庙宇和祠堂。
当然，除开16#建面约169㎡的房源，周边次新房翡丽湾的部分高层房源的性价比也很明显。
比如下面这套翡丽湾建面约163㎡的顶跃，不仅拥有江景，而且还有现房优势以及三个露台，目前在安居客上的挂牌价为479万，对标江著观邸除其他楼幢建面约169㎡的房源总价同样是400万+，翡丽湾也具有相当不错的性价比！
图源：安居客
江著观邸建面约200方
虽然我们更加推荐16#建面约169㎡的东边套，但老大哥依然还是更想要建面约200㎡的房源，而据现场的置业顾问跟我老大哥说，好楼层的房源已经卖的差不多了！
但房管网上的数据显示却还有大量房源，难道这就是所谓卖的好？
按照温州房管网显示，江著观邸于2022年9月25日首开，毛坯普惠均价约27648元/㎡，共计114套住宅，截止于2023年3月15日下午6点整，去化36套，去化率约32%。（录入可能有延迟，具体以项目实际为准）
江著观邸二期于2022年12月15日入市，毛坯均价约28800元/㎡，共计128套住宅，截止于2023年3月15日下午6点整，共计销售2套，去化率约2%。（录入可能有延迟，具体以项目实际为准）
江著观邸建面约200㎡的户型总价基本都在600万以上，只是于七都板块而言，一个刚需改善板块的高层小区定这么高的总价合适吗？后期，一个刚需改善盘的二手房，能卖的起二手豪宅的价格出来吗？
这样的总价再加个几十万不仅可以选温州瑞府一期的中低楼层建面约167㎡的房源，同时据说，即将入市的滨江CBD天樾玺二期玺上建面约153㎡的总价也只有600万+。
如果要用一个豪宅的价格买一个刚需改善盘，在这个项目的话术里，称之为调性。但在大多数人看来，江景溢价到这种程度，反而有一种强行拎着自己往上提的感觉。
玺上效果图丨图源天樾玺
特别是在近几年低靡的楼市下，整个温州最保值的板块唯有滨江CBD，板块内流通于市场的次新房项目价格也更加坚挺。
反观还有大量留白的七都板块不仅没有如此强的保值性！而且在江著观邸的西南侧还有庙宇和祠堂，如果长期不拆除，将来在二手房市场的流通性都会很弱！
虽然置业顾问有说后期将拆除，但温州这么多庙宇，一年拆迁的有，十年没拆的也有，具体拆除时间永远是个未知数。
庙宇实景图
所以我给老大哥的建议，完全可以先花600万+的价格买天樾玺二期玺上或者温州瑞府，再等到江著观邸项目交付之后，再去置换该项目的次新房。
这样选择最大的好处不仅防止了资产配置的缩水，而且以史为鉴，可知兴替，反观温州楼市这几年，其他板块跌得非常明显，但滨江CBD却具有相当高的保值性，甚至部分次新房在二手市场逆势上涨。如果接下来楼市普涨，滨江CBD板块的项目也会涨得更多，如果楼市普跌，滨江CBD板块的项目也会跌得更少。
而在近几年，除了滨江CBD外，温州绝大部分的刚需改善盘都是卖到交付后还在打折甩卖，这对整个小区将来次新房的价格影响也是非常巨大。
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如今的房地产行业已经非常成熟，所以我们每个人都需要一副新的“照妖镜”，照出那些所谓热销、红盘背后的本质。
首先要选对板块，今年的滨江CBD三足鼎立，内卷有多狠，大家都心知肚明，更不用说还要“守工地”的七都板块，二手房有滨江九里、翡丽湾、鹿城大院、鹿岛甲地、鹿岛万象天地等众多选择，新房有春月江澜、江海云著、江著观邸，以及今年计划出让的四宗住宅用地，如此巨量的供应对板块的供需平衡都是海啸般的冲击力。
数据来源：温州市自然资源规划局
其次也不要被置业顾问的花言巧语所蒙蔽，天底下就王八是真的，那不也还叫甲鱼。更不用说房管局的备案套数可以自己人为创造，现场的哄抢氛围也可以人为烘托，只有当潮水退去，谁在假嗨，谁是真的现象级，一目了然。