虹口法院：十五日之内，上置物业向业委会返还554万！

本院（（2021）沪 0109 民初 6935 号）认为：

上置物业公司在 2004 年7 月 1 日至2016 年 6 月30 日期间为绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区提供物业服务，上置物业公司应就小区公共收入及公共支出与业委会进行结算。

双方对 2004 年7 月至 2005 年12 月期间的公共收入和支出进行过结算，确认公共收益结余为 567,206.15 元，本院予以认定。

就业委会自行委托审计、上置物业公司配合审计的 2006 年 1 月 1 日至2014 年3 月 31 日期间的公共收入审计结论金额3,395,473.08 元（含停车费收入和广告费收入），双方均无异议，本院予以确认。立信会计所出具的《审计报告》中，就 2014 年4 月 1 日至2016 年 6 月30 日期间的公共收入及公共支出部分，业委会与上置物业公司均有异议。

就业委会提出的异议部分，本院认为：

1

就停车费收入，审计单位已对入账的停车费进行了审计，本院予以确认。业委会主张上置物业公司还存在未入账的停车费收入， 业委会虽提供了 2014 年4 月 30 日上置物业公司向其发出的《关于绿洲长香岛地面停放车辆收费的情况说明》，但该情况说明仅能证明上置物业公司承认其管理上存在疏忽，有漏洞，需在系统完善的情况下加强管理，并不能证明上置物业公司认可其确有停车费收入未入账的情况。

业委会基于上置物业公司的服务水平，也已选聘万科物业公司为小区提供物业服务。业委会主张上置物业公司有未入账的停车费收入，依据不足，本院难以采信。

2

上海移动在香岛花园 A 块、B 块的移动传输光缆引入工程，相关设备安装用房位于地下车库，天线安装楼顶，光缆通过每家每户，上置物业公司称地下车库已有部分出售给业主，该项费用因无入账记录，业委会也未举证证明上置物业公司确有未入账收入，故不应计入公共收入项，业委会可向上海移动主张解决。

3

就上海电信租赁绿洲长岛南大门东侧楼顶设置安装天线的租金，因无入账记录，业委会也未举证证明上置物业公司确有未入账收入，故不应计入公共收入项，就该项费用，业委会可向上海电信主张解决。

4

就田海公司租用业主共有配套房的管理费和电费欠费，上置物业公司于2016 年 3 月8 日出具告知书进行过催讨，但未有入账记录。业委会也未举证证明上置物业公司确有未入账收入，故不应计入公共收入项，就该项费用，业委会可向田海公司主张解决。

5

就烟酒餐饮招待费及办公用品购置费，上置物业公司经营中亦会产生该类开支，属于公司的经营成本，上置物业公司未举证证明该两项费用与小区直接相关，故不应计入小区公共费用列支项；

6

就绿洲长岛公共费用支出中的业委会组织外出租车费 800 元，因选聘电梯维修单位需经业委会同意，上置物业公司系受业委会的委托招聘电梯维修单位，多名业委会成员一同参加实地考察。物业管理费包干制应仅限于提供物业管理服务的劳动报酬及零星修理费用，故该笔车费不应由上置物业公司承担，应计入公共费用列支项；

7

就召开业主大会会务费 2 万元，业委会主张系从小金库支取，但未提供账册和相关资料，故本院难以采信。该项费用系用于业主大会，故因计入公共收入列支项。

8

就业委会成员补贴的异议。业委会称上置物业公司2015 年 7 月1 日至 2016 年6月 30 日未支付业委会成员补贴，业委会用余留的开办费和会务费暂支。然，《审计意见书》列明的是2014 年 1 月至8 月期间、2014年 9 月至12 月期间、2015 年1 月至 6 月期间的业委会成员补贴，故该项补贴费应计入公共收入列支项。

就上置物业公司提出的异议，本院认为：

就 2013 年4 月至 6 月期间的小区班车运行费。开发商为促销小区商品房，承诺为方便小区业主出行，提供班车运营，多年来业主仅承担上车购票费用。后开发商为节约成本曾停运班车，为此与业主发生纠纷。后小区恢复班车运营，开发商委托汽车租赁公司负责管理和运营，业主仍需买票上车。

就支付给汽车租赁公司的班车运行费，上置物业公司主张业委会同意由业委会承担，但未举证证明。班车运营虽系用于小区业主出行，但提供班车系开发商当初售楼时的承诺，在无充分证据证明业委会同意承担班车运行费的情况下，该笔费用不应由业主承担，故不应计入公共收入列支项。

就 2014 年 4 月至2016 年 6 月期间的公共收益的结算，系通过司法审计由法院认定，需待法院就返还金额作出生效判决后， 上置物业公司才能向业委会履行返还公共收益的义务。就 2004 年7 月至 2014 年3 月期间的公共收益，双方虽已确认，但因上置物业公司尚有维修费用需与业委会结算，而双方对维修费用有争议， 仍需通过另案诉讼进行司法审计后由法院判定。

在双方互负债务的情况下，上置物业公司尚未向业委会支付 2004 年7 月至 2014年 3 月期间的公共收益，也系事出有因。鉴于此，业委会诉请主张上置物业公司支付占用公共收益资金的利息损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条之规定，判决如下：

一 自本判决生效之日起 15日内，上海上置物业集团有限公司应向上海市松江区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园业主委员会返还绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区公共收益 5,543,295.14元；

二驳回上海市松江区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园业主委员会的其余诉讼请求。

终审裁定：一审判决生效！

（（2023）沪 02 民终 2335）

上诉人上海上置物业集团有限公司因与被上诉人上海市松江 区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园业主委员会业主共有权纠纷一案， 不服上海市虹口区人民法院（2021）沪 0109 民初 6935 号民事判决，向本院提出上诉。

本院于 2023 年 2 月 16 日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，上诉人上海上置物业集团有限公司未能在规定期限内缴纳上诉费。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十七条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十八条规定，裁定如下：

本案按上诉人上海上置物业集团有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

本裁定为终审裁定。

审判中的花絮：关于司法审计部分双方均有异议：

根据绿洲长岛·星俪苑·香岛花园业委会的申请，虹口法院依法委托立信会计师事务所（以下简称“立信会计所”） 对上置物业公司在 2014 年 4 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日期间的公 共收益费用进行审计。

业委会、上置物业公司对《司法审计意见书》均有异议。

业委会认为：

1

对《司法审计意见书》中地面停车费部分的数据有异议。

（1）上置物业公司提供的收费金额只有账面数据，没有数据来源，有明显的拼凑、少算痕迹。上置物业公司对固定停车位的计算系按收费统计后再建立 IC 信息卡，上置物业公司未提供IC 卡信息，也无数车记录，只是对收费进行归类。业委会根据当时上置物业公司提供的 IC 资料进行检查后发现，车主的姓名、车号、车辆数目都对不上号，信息非常混乱。

上置物业公司对临时停车费的计算方法未公布，香岛花园有 2942 户业主，占地近 25 万平方米，2014 年路面停车数量为 652 辆，而上置物业公司提供的 27 个月的数据显示，绿洲香岛临时停车费550,546.87 元，相当于每月 181 辆。月停车费 52,498.13 元，相当于每月17 辆。652辆车被数成 181 辆（17 辆固停），差额高达 454 辆。本案审计时段内，香岛花园的停车费收入应为 2,640,600 元，按75%计算， 应为 198 万元左右，差额为 138 万元左右。绿洲长岛2000 年最早的住户有 620 户，无地下车位。2014 年4 月清点车辆时，每月车辆达 353 辆，每年为 63 万元左右。2016 年 5 月上置物业公司撤离小区时再次清点为 454 辆，每年为81 万元，与上置物业公司提供的金额相去甚远。

（2）上置物业公司发放了大量的免费卡，按上置物业公司的规定，工作卡和政府部门免费停放车辆为 10 辆， 其余为私发，应收回。上置物业公司应提供所有正确的月卡、免费卡、工作卡、发放规则及至少 1 年数车记录供法院审核判断。

（3）对《司法审计意见书》认定双方没有进一步提供材料而维持原审计数据未作调整的结论有异议，事实是绿洲长香岛小区提供了新证据，而上置物业公司无否定的证据，也未提供新证据。

2

对上海移动在顶层平台上安装隐蔽式小型天线的场地租赁费归属问题有异议。

（1）上海移动在香岛花园 A 块、B 块工程，天线设备安装在地下车库，但天线在大楼顶上，光缆通过每家每户，故收益应由该大楼的全体业主所有。

（2）上海电信在长岛南大门东侧楼顶安装天线，有合同但无收入，上置物业公司应给予解释，如合同有效，上置物业公司应作为公共收入支付给业委会。

（3）田海公司所欠管理费及电费，上置物业公司应负责追讨，并应作为公共收入支付给业委会。

3

对其它凭证的异议。

（1）两笔香烟、酒、餐饮费开支不属于业主大会议事规则报支项，签单人员系当时小区物业经理詹某、上置物业公司领导冯总及财务总监尚某， 与业委会无关。该两项开支共计 19,820 元属于上置物业公司内部费用开支，不应计入小区公共列支。

（2）业委会组织外出租车费800 元系为公开招聘长岛花园、香岛花园电梯维修单位后的实地考察费用，上置物业公司为承包制，维修合同由其签订，本次考察系由小区物业经理詹某组织，邀请长岛、香岛委员 8 名委员共同参与，车辆由上置物业公司提供。该笔费用应由上置物业公司承担，不应列为小区公共支出。

（3）就调整 2011 年业委会筹备购买办公用品项 4,647.80 元，经询问上届业委会成员，无人知晓该笔费用，且无调整清单及业委会或相关人员确认，不符合列账手续。根据相关规定，成立业委会的筹备费用应由前期物业服务企业承担，小区业委会成立于 2014 年1 月 8 日，故该项费用不应列为公共支出项。

4

《司法审计意见书》中称，据上置物业公司口头反映，星俪苑的临时停车费计入绿洲长岛的临时停车费内，该口头反映毫无根据，不予认可。

5

关于《司法审计意见书》中表述的业委会小金库问题。

（1）上届业委会留有现金 5,081.94 元存于业委会保险箱，该款来源为建设银行9 万元的“开办费”。按财务规定，购物发票应交给建行进账，但建行郁总经理不收，由此造成业委会不得不保留账单备查，业委会财务凭证 1-16 号有具体的支出，2014 年余额为 41,047.04 元。

（2）2015 年 3 月业委会支取业主大会会务费2 万元，有余额 12,997.46 元。

（3）上置物业公司 2015 年 7 月至2016 年 6 月30 日没有支付业委会津贴，业委会用余留的开办费和余留的会务费暂支。因上置物业公司中途离开小区，账目一直未能结清。

上置物业公司对《司法审计意见书》中公共收入及支出的审计结论金额没有异议，但认为：

上置物业公司实行的是包干制，日常维护由其公司来做，因物业合同未约定由其公司包干的维修费用的金额，故涉及小区公共部位的维修、更新、改造费用应从公共收入中支出。业委会办公地卫生间换水龙头及三角阀等配件费用、大厅门玻璃费用、更换星俪苑业主信箱费用、五期污水泵费用共计 41,440 元应列为公共支出。

2013 年 4 至 6 月内部班车费15,000 元，业委会决定从公共收入中支出，但未留下书面材料，根据相关惯例，小区内部班车费应计入小区公共支出。业委会、上置物业公司对公共收入由业委会和上置物业公司按照 75%和25%的比例分配均无异议。

审计单位答复意见如下：

1、关于停车费数据的异议

审计单位审计查证的资料系上置物业公司提供的关于小区的公共收益费用相关明细账和相关凭证，对小区的公共收入和费用，在财务核算上单独设置账户（其他应付款科目）。现由原业委会成员提供2014 年香岛花园路面停车数量有 652 辆，但在2014 年 4 月30 日上置物业公司关于绿洲长香岛地面停放车辆收费的情况说明中，香岛花园有平均车辆 472 辆，二者在数量上有差异，且还有工作卡和免费卡发放情况，这些都是管理混乱的现象，没有实际金额记录，审计无法判断。

审计过程中，业委会、上置物业公司均未提供停车 IC 卡， 业委会只提供了车辆照片，但仅有照片，没有金额，审计不能采纳，IC 卡的用途也无法确认，即便 IC 卡反映的是停车状况，但无相应的书面记账，审计也不能采用。上置物业公司提供的 2014年 4 月 30 日情况说明中明确少收了180 多辆车的停车费，对此审计单位无法确认，需法院进行核实。

2、关于场地租赁费异议

关于场地租赁费异议。上置物业公司明确，地下车库归开发商所有，上海移动引入工程设备，如安装在地下车库，则收入属于开发商所有，如按合同没有收到租金，可提请物业公司催讨。

3、关于费用报销问题。

2020 年 11 月 7 日第一次对审计报告征求意见，2020 年 11 月28 日收到小区业委会加盖公章的回复意见，其对费用支出没有异议。第二次征求意见是在 2020 年12 月 7 日，直至2021 年 3 月8 日出出正式审计意见书时，也未收到有小区业委会盖章的回复意见。

该小区情况较复杂，小区由多层、高层和别墅组成，场地大小决定车位多少，停车费的内部分配矛盾很大，而审计是对整个小区的收益审计，对内部分配审计无法发表意见，且新老业委会成员沟通不及时。

2013年 4至6月内部班车费 15,000 元确实支出，账册中有签报，载明 2015年 2 月16 日业委会会议通过，决定从 2013年前的公共收入中提取 15,000 元支付 2013 年 4 至 6 月的小区班车费用，但中置物业公司未提供会议记录。内部班车费系用于小区全体业主公共利益，可在公共收入中抵扣。

案件信息：

一审案号：（2021）沪 0109 民初 6935 号一审判决书下载

二审：（2023）沪 02 民终 2335终审裁定书下载