3月以来，上海楼市出现了明显的回暖，多个售楼处现场人潮涌动，千人摇号、高认购率的现象再次频频呈现。而在二手房方面，2月全市二手住宅成交逼近2万套，环比增加138.94％，成交套数直逼去年7月高点。
开年后，上海楼市喜迎开门红，加上近期政府工作报告提出要支持刚性和改善性住房需求，有效防范化解优质头部房企风险，或将定调今年楼市的格局。
认购率创新高，市场热度居高不下
进入3月上海新房市场迎来一波推盘小高峰，网上房地产数据统计，仅在上周就有8个新盘开启认购。
网易房产统计，截至3月8日，上海第一批次新盘已经有18个项目结束了认购，2盘处于认购或即将认购的阶段，仅有6盘尚未公示认购时间。
上海第一批次新房成交情况
从认购情况来看，7盘已经确认触发了积分，在已经完成认购的楼盘中，认购率突破100%的项目有11个，占比超过6成。
更为难的是，市场罕见的“千人摇号”场景再次卷土重来，从2月底至今，已经有4盘认购人数破千，分别为华发半岛华庭、保利越秀和樾天汇、华发古美华府及象屿招商公园1872。
值得一提的是，华发古美华府认购率达到339%，而华发半岛华庭认购率接近500%，这也创下了上海积分制以来的最高认购纪录。位于高行的瑞仕半岛璟庭项目推出372套房源，而首日认购预约客户就超600组。
最新消息获悉，象屿招商公园1872（南区、北区）两个批次认购率分别达到395%和555%，后者也打破了不久前由华发半岛华庭创造的认购率纪录。
不仅如此，部分楼盘的入围分数线也比预期要高。典型代表有大虹桥的招商虹桥公馆三期，去年底首开无需积分便可入围，认购率还不到130%，没有触发5年限售。而上周该盘加推二批次房源，认购率已经达到约206%，并触发了积分和5年限售。
另外，位于浦东惠南板块的钱江大家文澜府二期入围分也水涨船高，达到了惊人的65.5分，相较于上批次（2022年12月开盘）38.9分飙升了26.6分。
新房市场热度持续走高，就在上周，上海第二批次新房也马不停蹄地开启入市预审。从网传名单来看，27盘已经完成了价格过会。
数据综合整理自网络，仅供参考具体以官方为准
市场风向转变，二手房成交量激增
新房之外，上海2月份二手房市场表现也“强势反弹”。上海中原地产数据显示，2023年2月上海二手住宅成交19280套，环比增加138.94％，同比增加51.75%。成交套数直逼去年7月高点。
从成交区域来看，浦东新区交易量领跑全市，成交约4341套，而闵行、宝山则紧随其后，成交分别达到2044套和1949套。
数据整理自网上房地产、上海中原地产
笔者从上海中原地产获悉，2月上海二手房成交活跃的楼盘主要集中在外环以外，从成交套数前十榜单来看，4个楼盘位于郊环外，5个楼盘位于外郊环间。从成交前十的产品来看，户型面积多集中在70-90平方米之间。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，2月成交套数直逼2万套多少有些超出市场预期。2万套是上海二手房的“阳春线”，一旦越过说明市场由冷转热。
春节长假后，市场恢复速度就比较快，挂牌量只用了2周就恢复到正常区间，节后开始看房人快速增加，房东心态方面也出现微妙转变，1月份和房东讨价还价还比较容易，但是年后议价空间明显收窄，一套房子多组客户看房，让房东感受到市场风向转变。
从交易产品来看，刚需房率先启动，此类房源是市场交易主力，市场被带动起来后，不管是“打新”还是进一步置换二手房都有推动作用。
在春节前的数月，上海二手房市场表现萎靡，买房客户观望情绪较重。网易房产从上海一家连锁中介的置业顾问处了解到，春节后来到门店的客户数量明显起色，近期新挂牌房源也有所增加，房东对挂牌的价格也更为理性。
再加上近期需求端的利好政策不断释放，包括二手房核验价放松、放贷时间大幅缩短、二手房“带押过户”政策落地执行，简化交易流程，都在一定程度上促进了交易的达成。
从当前上海新房和二手房行情来看，3月楼市的小阳春或提前来临。今年政府工作报告特别提出“支持改善性住房需求” 被业界广泛认为是一大亮点。改善需求也是自住需求，比如多孩家庭，小户型家庭，合理引导这部分购房需求，有利于推动市场平稳健康发展。