最近，来自房地产市场的声音出奇的多和乱，开发商、中介、买房人、卖房人，各自坚持着各自的喧闹。
这些天，兰州有一些项目宣布涨价了，很多渠道经纪人开腔：“开发商飘了……”。
为什么呢？本来一直在接触的客户，好不容易决定进场了，但是因为价格调整，又犹豫了，这临门一脚的节奏彻底被打断了。
再一个，有些项目顺势降低了分销点位，经纪人卖一套房子，拿到的佣金比以前少了。在这样的市场环境下，事情可不就变得微妙起来了。
那话说回来，明知道会影响购房者决策，开发商为什么还要涨价？
有一些情况属于是，项目本身质素不错，开年前两个月，卖到了及格线往上，再加上工程进度已经进展到准现房阶段了，这时候涨一点，也有底气，合乎情理。
还有一些情况是，项目趁着市场人气回升，用来逼定客户，提升销售的营销噱头和手段。
当然，狼来了太多次，这一招现在似乎不起作用了。
可以明确的是，目前很多开发企业非常清楚自己的日子过得还是比较艰难，快速去化才是第一位的，但他们最终还是选择适时调整价格。
这时候，势必会把一部分的意向客户，拦在门槛之外。但他们不得不这样做，因为去年市场行情低落的时候，长期价格战的损耗太大了。
很多项目的利润率特别薄，甚至有的项目是在亏损卖出，而当下借这波回暖的势头适度做一些调整，能多卖几块，就多卖几块呗。
这其中，我们能感受到开发商的焦虑和纠结。
有一些是市场带来的，因为兰州这一波回暖的行情，本质而言只有极个别的项目赶上了，整体的市场是有回暖，但远远没有媒体和中介们描述的那么热。
目前兰州楼市的成交，主要还是集中在主城，尤其是核心地段的品质盘，潜力地段的价格优势盘，普遍性回暖的春风还没有彻底到来。
很多人戏称，楼市回暖三分醉，演到你流泪。
目前的情况是从最高官媒到地方官媒，从互联网媒体到短视频自媒体，从新盘售楼处到二手房中介朋友圈，到处都充斥着楼市热象，甚至，很多地方已经演到真假难辨了。
证据包括但不局限于：民企终于敢下场拿地了、头部房企纷纷开始涨价了、金融类机构加大资金投放了……
但其实这每一项背后，都经不起推敲和分析，事实是非头部的普通民营房企获取银行的开发贷依旧非常困难，不管是哪类投资机构，目前大家敢做的基本还是国央企和城投平台为主的融资业务。
除了那些头部的房企，大部分房企的信用仍旧没有修复，不单单是购房者，各方面的信心都没有彻底恢复。
可现在这个阶段，如果你不出门看看，妄图通过网络和媒体了解兰州楼市，那就只会有一种声音：楼市强势回暖，各个售楼部人气火爆。
当然，在很多媒体的描述中，全国各地均是如此。
得益于电视剧狂飙的大火，开发商、媒体、中介都在疯狂描绘楼市狂飙的画卷。因为大家都是一个利益同盟，开发商的日子不好过，所有相关行业的日子都不好过。
要么没活干，要么干了活没回款，大家一起喝西北风。
但每个链条上的人内心都很清楚，这波行情是短期内的需求集中释放，市场能否持续回暖，仍有待观察，如果这一波行情能持续到三月四月，才能稍微缓解一下行业的困境。
当然，更重要的是分化也在持续，一线和核心二线城市回暖，三四线及以下大部分城市持续下行。包括区域的分化，房企间的分化，在兰州市场上表现非常明显。
开发商的另一重焦虑来自于，和分销的爱恨纠葛。
爱的是上了规模的分销公司可以瞬间调集几成百上千的人手，不管线上引流还是线下宣传都能集中爆破。新房二手房客户两开花，结果付费pk掉策划推广蓄客。
恨的是上分销的模式，正在严重蚕食项目本就不多的利润空间。过去，兰州很多项目在滞销时，在指标冲刺的关键时期会启动用分销这个特效药，现在很多项目首开就确定使用分销。
分销一到场，降价+高点位的要求近乎是基操，而当整个区域的所有项目都在使用分销，那么分销与开发商的地位将会对调。
分销可以有绝对的话语权对他的佣金定点定价，甚至可以要求20m甚至更低的客户拦截范围，兰州很多项目正在陷入和分销的极限拉扯之中。
用吧，真有点闹心，不用吧，干脆走不动，任务指标一项都达不成。
所以，房产经纪人们想要的市场是，不能太好，因为行情太好，开发商就不需要分销介入去抢客户了；但是也不能太冷，太冷了没成交，开发商的容忍度会不断降低。
这种不断地相爱相杀，导致会有一大批人，今天说这个项目是小甜甜，明天转头又变成了牛夫人，围观的人更加稀里糊涂。
而买房人的迷茫，就更明显了。
从去年年底到今年开年，房地产各种政策和喊话狂轰乱炸，加上媒体铺天盖地的小阳春炒作，总感觉此刻不买，就辜负了三年口罩打下来的房价。
如果接下来楼市真要狂奔了，一涨价又损失好多个W。
但是买了呢，又怕掉价，经过前两年的无常，买房人总有一种感觉：现在买房会不会等于燃烧自己，给别人做养料？
所以这一轮，入场的是那些非买不行的，前期积压的客户需求，肯定还有一部分客户，仍然在观望，因为预期目前真的还不明朗。
所以说，今年的楼市，还得看接下来三四月份的表现。
购房者的纠结，往往在于不希望房价涨，好让大家都能迈得过买房的门槛，但是也不希望房价大降，毕竟大降也就意味着降标减配会成为家常便饭。
所以，现在最理想的状态是：市场回暖，量升价稳，别再暴涨暴跌了。
只有这样，开发商、买房人，与之相关联的各个链条，才能在微妙的平衡中持续下去。
否则，只能继续拧巴。
作者=指兰针·茅台
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