作为当下最炙手可热的投资项目，REITs自2020年产品上市后就遭到了全民疯抢，抢购盛况堪比打仗。然而依然有很多人对REITs感到陌生。REITs究竟是什么？什么渠道才能买？收益如何？有哪些风险？本文将对这些问题展开深入探讨。
REITs到底是什么？
REITs（Real Estate Investment Trust），中文翻译为“不动产投资信托基金”，其实就是专门投资不动产如写字楼、购物中心、产业园区、高速公路等固定资产项目的基金。它把一个资产项目证券化后发售给基民，买了REITs基金就等于你持有了该不动产的一小部分。持有REITs基金也意味着你成为了该不动产项目的小股东，因此享有该不动产项目的收益分红。分红较高的国内REITs包括博时蛇口产业园、浙商沪杭甬杭徽高速等。
REITs中国时代的到来
REITs最初起源于美国，是将公共资产证券化的一种方式。REITs从最开始的商业物业不动产投资逐渐拓展到医疗、交通、能源多种领域，已经持续风靡60余年。根据上交所披露，全球REITs规模已超过10万亿人民币。
将REITs引入中国的呼声一直很高。早在2017年，北京就成立了北大光华中国REITs研究中心，负责对REITs进行全面、系统、深入的研究，并为REIT知识普及、项目推广进行铺垫。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委正式发布文件《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国正式开展REITs试点项目，也意味着我国的个人投资者第一次可以通过参与公募基金分享国家经济高质量发展的红利。
划重点：中国当前的REITs试点项目都是基建设施，主要包括收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、产业园区等其他基础设施。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目则不包括在第一批REITs试点里。
随着第一批REITs项目平稳推进带来的高市场认可度，酒店、写字楼等商业地产项目有望逐步开放。
REITs的收益优势
REITs具有强制分红、收益稳定、投资门槛低、交易成本低、基金费率低等特点，其中最为突出的是强制分红。
根据有关文件要求：公募REITs产品必须将90%的可分配利润用于强制分红。因此资产项目收入越高、净利润越高的REITs，其分红次数和分红总额也就越多。例如平安广州广河REITs，于2021年6月份上市，截至目前已累计分红3次，总分红额度高达7.48亿元。又如浙商沪杭甬REITs，2年来累计分红5.33亿元，预计近年的现金分派率 9.91%。
费率低也是很多投资者购买REITs的另一心头好。常见的固定管理费为0.125%，托管费则在0.02%附近，相比于各类型基金的购买、托管费率来说，这简直不值一提。
总体而言，REITs基础设施项目权属清晰、现金流持续稳定、投资回报良好、交易成本费用低，给了投资者在股票、债券、基金外的其他投资选择。
REITs风险
REITs最大的风险来源于无法短期赎回。因此不适合用短线资金配置REITs，更适合用长期闲置资金购买REITs。
由于购买REITs拥有的是一项不动产，因此不少REITs项目都要求保底持有20年及以上时间。例如：富国首创水务REIT（508006），在基金合同里明确要求该基金存续期到2047年9越29日，期间无法进行赎回，详见下图。
REITs选购
有两种方式可以购买REITs。一种是场内购买，通过券商账户输入REITS代码选购，这种购买方式的REITs封闭期通常只有几个月；另一种则是场外购买，通过支付宝、微信、基金的方式进行认购，这种方式REITs的封闭期将更长，大多数为10年起步。
在选购的过程中需要多加关注收益率、分红派息次数、存续期、管理费率、累计净值等指标。按照分红总金额对当前REITs进行排序，得到了下图结果，可以供投资者参考。