最近，部分楼市热度又有点起来了。
这事不难预判。
今年上头意思就是全力拼经济，拉动经济主要靠消费和投资。
消费起来不能只靠过年吃吃饭看看电影啥的，最大消费是买房，还能顺便带动上下游十几个产业的就业和繁荣，楼市稳定，地方政府才能持续卖地，卖地才有钱继续投资，所以对楼市的刺激政策一个接一个，很多人就按奈不住了。
更重要的是，救经济就要放水刺激，一月M2增速高达12.6%，创近七年新高，但CPI同比只涨2.1%，还属于温和通胀，说明放水一时半会儿不会停。
现在存款鸡肋，理财亏钱，你手里有钱，如果继续存银行，就是100%被放水收割。
应对办法我在《硬着头皮，继续上车！》一文里深入剖析过，本质是把手里的货币变成门槛低适合大众的稀缺核心资产。
持有货币=贬值
持有优质资产=保值
持有优质稀缺资产=升值
一是确定性较高的白马蓝筹股，二是确定性较高的一二线强势城市房产。
房子可理解为一座城市的股票，两者本质相通。
问题是癌股这些年伤了太多人的心，现在还半死不活的样子，看来看去，没得选，还是只能捏着鼻子买房……
再不济，房子还能自住不是？
但楼市也不是全面回暖，至少在上海，二手房依然看的人多，买的人少，成交低迷。
热度有所回升的，是新房。
因为新房和二手房的倒挂依然明显。
很多人都想卖掉二手房去打新套利，导致1月上海二手房挂牌存量超过10万套。
供大于求，哪怕市中心老破小甚至豪宅，都有不小还价空间。
急于出手的房东必须降价，对上海楼市有长远信心，坚持不降价的，就只能一直卖不掉。
我是二套房，分数低，本来没想着有机会新房上车，看现在这架势，也想卖掉老房子，试试手气。
但这就要提前还贷。
这是现在理财市场最热的话题。
前些年调控高位上车的小伙伴，房贷利率5.5%+甚至6%+的比比皆是。
现在不少城市首套房利率降到4%以下，利差特别大。
而我打听下来，现在抵押经营贷利率最低可以做到3.1%以下，和福利性的公积金贷款利率差不多了！
这进一步导致提前换房贷转经营贷的热潮。
但对银行来说，前些年放出去的高利率房贷，都是最优质资产，舍不得放手啊。
办法就是要客户排队。
少则两三个月，多则半年以上，尤以四大行的脸皮最厚。
本质上，这是一种单方面违约行为。
提前还贷是贷款人的合法权益。
无非是约定一段时间内（比如一年内）提前还，要支付违约金（比如多付一月利息），一段时间之后就可以随时还贷，哪有要你排队的霸王条款？
我这套房是10多年前买的首套，当时“年少无知”，被中介忽悠选了农行。
当时利率打85折，现在也就4%不到，还剩30来万，无论本金余额还是利率，对银行都算不上稀缺，结果对穿整个上海城区，跑到农行个贷中心一问，还是要排队，约到5月底。
哈？
我就这点利息这点钱，还要等3、4个月？
接待我的土著老女人一脸生无可恋的样子，好像连多回答我一个问题都已耗尽毕生血气，极不耐烦地说，都要排队，你又不是只差2、3万零头，还有30万，怎么可能说还就还……
当然，利率只有3.1%的公积金贷款能随时还。
想到坐在门口玩手机的土著女保安，我问话也是一副生无可恋的样子，连金口都不肯开，就头朝右边点了下，示意我去那个方向找人……
我日常几乎所有业务都和招行打交道，招行连给你开门的保安大叔都非常客气。
对比农行的服务态度，无fuck说~
我又问那个柜台老女人，如果我要卖房，你拖着不让我还，导致我没法过户，损失算谁的？
她想了想，说，那你带好网签合同过来，给你特事特办。
我说，有网签合同就能马上还吗？
她说，要看网签合同怎么写，反正最后不会影响你正常过户。
言下之意，会拖到合同约定的最晚过户日之前，吸净你最后一滴血……
现在提前还贷要排队是普遍现象，如果不卖房，只是单纯想提前还贷或转贷，有啥办法能快速还贷省息呢？
威胁银行断供？
人家又不怕，反正房子逃不掉，到时征信黑掉，也是你自己倒霉。
威胁我是老赖，眼下正好有笔钱，你们现在不要，就会被其他债主抢先划走，你要不要？
emmm……真当银行傻子，你说啥都信？
在某些神奇的地方，有时，法治和契约只是挂在墙上的摆设，实操时，还是按闹分配，闹得越大，获利可能越多。
所以可能比较管用的方法，就是不断投诉。
上门投诉，人家会说你扰乱公共秩序。
那就电话轰炸。
银保监会的投诉电话和银行总部的投诉电话，轮着翻打，软磨硬泡，磨到对接你的工作人员看到你就头大，实在没辙，向上打报告，特事特办，或许就能提前还了。
当然，如果只是让你排队个把月，也没必要耗费那么多时间精力和电话费，可能等你磨出结果，一个月也过去了……
总之，现在房贷利率5%+，手里有闲钱，没有更好去处，在确保家庭现金流、未来大额消费和保险开支的前提下，都可考虑提前还贷。
4%+的，利差没那么大，可还可不还。
很多人巴望着国家把存量房贷利率降一降，给老韭菜减轻点负担。
讲真，这事挺难的。
国家现在工作重点是开发新韭菜，定向降低新的首套房利率。
存量房贷的加点，当年签约时已固定下来，永远不变。
这事童叟无欺，你自愿的，国家也没权力发指令，要求银行单方面违约给你降低加点。
合法合规降负机会，是LPR降，这会下降全市场所有贷款的基准。
问题是，国家似乎不是很情愿这么做，最近几月都没继续降LPR。
剩下的省息方法，就是转经营贷。
优点是利息负担能瞬间降低1%-3%。
但也有成本和风险：
1、一般需先还清房贷，再申请经营贷，否则算二押，利率提高，贷款额度下降。
中间有个时间差，需要过桥贷，中介狂吸一口血，利率可不低。
2、申请经营贷需要名下有公司，还要正常经营有流水，如果只是普通打工族，名下没公司，这么包装操作下，也需要不少成本。
关键是，维持公司正常经营也需要成本，至少有个财务成本，一年最少几千块，还不能断。
3、在我国，牛夫人和小甜甜的身份经常互换，现在买房又变回小甜甜，等未来经济转好，大概率又要变回牛夫人，到时经营贷收紧，银行可能倒查历史旧账，要是你的公司经营不够“真实”，就要提前抽贷。
哪怕不抽贷，利率那么低，银行赚头不大，一个还贷周期后，可能也会提高利率。
甘蔗没有两头甜，要不要走这条路，自己考虑清楚。
最近还有不少和房贷有关的新闻，先是说南宁有银行把房贷提高到80岁，后是杭州有银行能把房贷提高到75岁。
我一查，现在南宁市民人均预期寿命才78岁，这……
讲真，这其实是媒体语不惊人死不休的标题党。
银行不傻，平均才能活到78岁，给你贷到80岁，死了还没还清怎么办？
办法是申请接力贷，父母死后，子女继承房产，继续还。
和最近重新在深圳出现的转按揭或者气球贷一样，接力贷也不是啥新鲜事物，早就有了。
只是后来楼市调控越来越严，才取消了。
上海接力贷2016年10月取消，我妈房子就是政策叫停前最后一秒完成申请。
当年我妈61岁，房贷20年，要还到她81岁。
so。这有啥好大惊小怪的？
只是原来接力贷最高申请年龄是65周岁，现在南宁放宽到70周岁，杭州放宽到75周岁。
对于这个年龄，哪怕老人有很高的退休工资，也不可能单独申请下来，肯定要子女连带。
但这也从侧面说明，不少城市为刺激大家买房，已经开始出台各种“骚操作”了……
多说一句，南宁的骚操作特别多。
之前就冒出过买房送10年免费坐地铁的奇特操作。
本质上，这都是没办法的办法，有竭泽而渔的feel~
管窥见豹，还想在南宁上车的小伙伴，要做好思想准备。
同样名字带“宁”，宁波最近有个并不骚气，但非常值得重视的消息。
6月底之前，每晚8点后和节假日全天，宁波所有地铁免费。
这不是首次推出。
今年过年期间，宁波就推出过地铁公交免费坐的惠民活动，效果很好。
因为宁波往返机票比上海便宜很多（上海有钱且喜欢出去玩的人太多），我过年去澳门就是宁波往返，当时体验到免费地铁，都惊了。
这事别说其他城市，即使在上海，都不太可能出现。
说明三点：
1、宁波地方财政有钱
2、宁波愿意把财政盈余拿来直接惠民，而不是拼命上马各种基建捞政绩
3、非通行刚需时段地铁免费，能以小博大，刺激市民休闲娱乐性的出行需求。
你又不上班，还要坐地铁，无非就是各种走亲访友，吃喝玩乐，消费不就带动起来了吗？
第二条说明宁波政府实在，第三条说明宁波政府聪明，有这两条，说明宁波政府的管理思路和服务理念，可以的。
但最关键的，是第一条，有钱。
宁波虽然平时很低调，不怎么上热搜，但产业是真可以。
财政收入中，税收占比非常高，说明企业经营好，而不是靠各种摊派收费罚款或者卖地为生。
有这样的经济基础，宁波就有实力不断吸引外来韭菜，安家落户。
所以同样是二线城市，宁波市中心的房子，比像石家庄、昆明、太原、南宁、南昌、贵阳这样的内陆弱势省城，投资价值更高。