复盘华晨地产的历程，它的衰败，在行业和时代的共同弊端之外，也有个体角度的众多失误;华晨案例，从中部区域为市场提供了一个个性化的成败样本，对大家复盘过往和未来前行，能够提供一些有效的参考和借鉴。
作者 |罗乾波
出品 |睿诚研究院
2月11日，据潇湘晨报报道：
“据湖南瀛启律师事务所披露，该事务所团队90天内核查资产12000余项、审核债权1300余笔、核减债权30余亿元，协同府院，引进华融融德资产管理有限公司投资共益债12亿元，是迄今为止国内民营房地产企业单笔融资额度最高的共益债投资。
华晨地产破产重整项目，涉及资产189亿余元、债权179亿余元，波及长沙、株洲两地购房业主16000余户，债权人1200余名，是近年来湖南最为复杂的民营地产集团型破产重整案件。”
睿诚研究院观察，此新闻，再次将株洲华晨地产破产重整事件公告于众，也再次引发债权人、业主和市场的关注。
华晨地产破产一事，近两年来在重整上走走停停，不断有各类消息传出，令业内感慨良多。
曾经的株洲地产老大，霸榜十余年，有过众多的辉煌故事，两年前资金断裂和破产等事情纷纷见诸媒体后，让华晨地产走向尾声。
华晨地产的衰败之路，如众多暴雷房企一样，因高杠杠、多元化等问题，前面数十年积累，近几年快速走向没落，揭示出来上一轮房地产的潮起潮落。
本文，将以华晨为区域样本来观察一下，以便为同行们参考。
01
荣光之旅
经公开资料显示，华晨地产，是1995年成立的一家株洲本土地产开发企业，始终深耕株洲，锐意进取。截止到2020年，26年来，华晨地产累计开发面积约900万㎡，开发项目总计超30个，累计服务业主约6万余户，2019中国房地产开发企业湖南省十强、本地房地产龙头企业、国家一级资质房企、已连续数年获得株洲市房地产行业纳税第一，总资产排名第一等多项荣誉。
其主要历程梳理如下：
1990年，陈文义进入体制内，担任株洲市北区（现今的石峰区）政府办公室副主任，1992年转任株洲市北区驻京办主任。不过这铁饭碗仅四年，陈文义就辞去公职并下海。
株洲本地媒体2014年的报道显示，跳出体制内后，陈文义从零开始，干过材料加工，开过复印社，还办过贸易公司。1995年，陈文义敏锐观察到住房商品化改革的契机，进军房地产行业，正式成立华晨地产。
创业之初，陈文义和弟弟就睡在办公室，湘江大桥桥头的禽类交易市场每天四五点的喧哗声，唤醒兄弟俩，可以说得上是闻鸡起舞。
华晨地产从代建项目做起，早期开发了湘天桥商贸一条街、响石岭综合市场等项目，逐渐开发部分低利润的普通商品房，再到株洲市中心地区拿地。
2002年，华晨地产开始布局河西，成为陈文义的转折点。此后，华晨地产成为株洲地产行业的标杆，其开发的楼盘也成为株洲房地产高端和品质的代名词，珠江花园、珠江丽园、庐山春天、财富小区、华晨国际等大批项目落子株洲，以此奠定了其在株洲的地位。
2005年，锋芒初露的华晨地产不满足于株洲的房地产市场，开始布局省会长沙，还将触手伸向金融服务业、传媒文化产业。
2016年，湖南权威媒体评选全省房地产榜单，株洲华晨位列开发实力十强企业，陈文义也入选榜样物业人物。2016年-2018年，华晨地产的纳税额在株洲民企和房地产行业排名双双第一，成为当之无愧的株洲地产老大。
2018年、2019年，华晨奉出华晨神农湾、华晨神农府两大豪宅作品，为株洲高端人居再造标准。
2020年12月24日，湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省市场监督管理局联合审定公布2019年度“湖南省企业税收贡献百强”榜单，株洲共有8家企业上榜，企业数量稳居全省第二，株洲华晨房地产开发有限责任公司以76名跻身其中，荣耀加身。
简析：
据睿诚研究院观察，前面26年，陈文义和众多房企及老板的发迹故事大同小异，有着鲜明的时代印记，无需多说。
以前不满足于体制内的喝茶看报的平淡而毅然下海，中途凭借自己的勤奋和悟性等、在国内地产趋势的高速增长中犹如开挂一样，挣得了诺大的家业，也书写了自己的辉煌。
在多年的狂飙突进和意气风发中，华晨地产和陈文义大有一日看尽长安花和建造出百年基业的宏大梦想，然，灵魂走得太快，身体未能跟上来。
2018-2020年，行业已现产业周期调整许多信号，还在指点江山的陈文义们，大多认为是短期调整，并未把趋势放在心上，后面就纷纷被趋势快速打脸，也因而，华晨地产成为了国内房企折戟沉沙的区域性代表之一。
梦想很丰满，现实很骨感。
即为上一时代的真实写照。
02
困顿之兆
经睿诚研究院观察，关于华晨地产不断走向破产的原因，业内一些媒体和朋友将其归结为多个工程款付不出来而暴雷等。
真的是这样吗？我们不甚认同。
因为工程款等，皆为其果而非因。
同时，华晨地产急转直下的时间，也非2021年才开始，也不像某些朋友所解读的那样。
睿诚研究院独家分析认为，华晨地产暴雷的导火索，是与陈文义2018年向本地老板邹昌贵借款2.6亿元的事情直接相关。
该事件摘录如下：
2018年，陈文义向邹昌贵借款2.6亿元，华晨地产及其7家子公司提供连带责任的信用担保及抵押物担保。根据借款协议，三方约定借款必须用于陈文义及其控股公司项目的开发、经营，借款本金的拨付方式为：办理完质押和不动产抵押权后分批支付，借款利息为月利率1.5%，借款期限为自实际放款之日起一年。
2020年1月，邹昌贵、陈文义、华晨地产及其4家子公司签订《变更借款抵押物协议书》，约定将华晨地产、白云投资在新嘉置业的股权全部质押给邹昌贵用于上述借款。同日，三方办理股权质押登记，质权人为邹昌贵。
因华晨地产财务状况恶化，偿还本息能力下降，邹昌贵依据其质押权，要求将新嘉置业股权过户。2020年12月，华晨地产和白云投资将所持新嘉置业全部股权无偿转让给邹昌贵。
12月11日，新嘉置业办理了股东变更的工商登记手续，股东分别变更为株洲华联高科有限责任公司(持股比例80%)、株洲九华祥和物业管理有限责任公司(持股比例20%)，法定代表人变更为邹昌贵。
公开资料显示，邹昌贵是九华新材料涂装实业有限公司、株洲华联高科有限责任公司的董事长，以生产中高档机车车辆专用涂料为主。
从信用和资产担保、全部股权质押到全部股权转让抵债，三年内一笔并不大的民间贷款，历经了担保、质押和抵债的三个变化，说明了什么？
2018-2019暂且不论，单看2020年，株洲市场平稳增长。
2021年2月21日，据株洲市住房和城乡建设局数据显示：
“2020年，全市完成房地产开发投资420.21亿元，总量全省排名第二，同比增长4.3%，增速较上年提高3.5个百分点。中心城区完成318.16亿元，同比增长0.4%。全市新建商品房销售面积691.39万㎡，同比增长1%，增速较上年提高21.3个百分点。中心城区完成471.63万㎡，同比增长1.7%。”
应该说，华晨地产当年的销售等情况不会差，毕竟龙头的品牌和影响力在那里，可是，为什么上述2.6亿元的债务还不起，而落得要用全部股权来抵债的底部呢？
因此，基本可以推断出2018-2019年间，华晨地产已经因债务负荷很重、高位运营而紧绷了，不然也不会发生这样弦断的事。
同时，债务问题不断袭来，陈文义位自救而多次腾挪。
2020年9月，华晨多次老朋友株百股份发布公告，拟向华晨旗下三家公司购买藏龙湾、金水湾、翡翠湾的商铺，合计面积8536.84平方米，净房款总价为 55,489,460 元。次月底，株百与华晨就株百购置入驻华晨金水湾、藏龙湾、翡翠湾项目举行签约仪式。
2020年10月，登陆科创板仅两个月的圣湘生物发布公告，陈文义将2000万股股份质押给金融控股集团有限公司，为其个人融资提供担保。
2020年11月，株洲市国资委伸出援手，旗下株洲城发集团与华晨达成合作框架协议，但合作的具体内容并未公布。据悉，双方依据株洲市政府相关会议精神，就合作模式进行深入了解洽谈，并由此商议具体合作方式。
2021年3月1日，华晨将株洲农村商业银行9.9%的全部股份8712万股登记过户到湖南攸县农村商业银行，不再持有该行股份等。
可见，华晨多地产船底的大窟窿，已深陷大危机，盟友加持、抵债回血等火速救急，杯水车薪于事无补，而趋向穷途末路。
尔后，才有了湖南金典建设工程有限公司，2021年3月申请对华晨地产进行重整的重击。
2021年3月，湖南金典建设工程有限公司（以下简称“湖南金典”）以华晨地产不能清偿到期债务，且现有资产不足以清偿全部债务为由，申请对华晨地产进行重整。
裁定书显示，经初步核实，湖南金典承建华晨地产的工程项目合同价14.84亿元，已完成产值约12.35亿元，华晨地产已支付工程款9.66亿元。按完工产值计算，华晨地产欠付工程款约2.65亿元，按合同节点欠付进度款6435.98万元。
根据华晨地产提供的湖南天勤会计事务所出具的审阅报告，截至2021年2月，华晨地产总资产约111.56亿元，总负债约为118.86亿元，负债率106.55%。
当时，株洲中院认为，华晨地产到期不能清偿湖南金典的债务，并且资产不足以清偿全部债务，湖南金典的申请符合法律规定，因此受理对华晨地产的破产重整申请，并于4月20日裁定华晨地产的重整。
至此，株洲华晨地产完全暴雷，而深度进入两年多的破产重整的大困局，正式露出水面，成为当地、湖南乃至全国范围内的一个典型房企破产案例。
03
衰败之因
整体观察华晨地产28年的起、展、转、败的四个过程，犹如生老病死的平常轨迹，令市场有些唏嘘，再次让业内感叹企业生命的脆弱。
复盘华晨地产的历程，它的衰败，在行业和时代的共同弊端之外，也有个体角度的众多失误，经睿诚研究院独家分析，其原因主要有：
其一，战略定力不足，过早多元化，野心撑不起梦想
如前所述，2005年在株洲房地产领域获得一定发展后，就快速扩大区域半径和布局金融服及传媒文化产业，前者还正常，而后者确实有点“引领了市场”，因为当时众多的主流房企，正卯足了劲在房地产领域刨食，根本没想过这些高大上的问题，而醉心于一开盘能卖完和不断涨价等喜事。
笔者，清楚记得，当年长沙的房地产市场，万科刚收购了浙江南都在芙蓉区的西街花园项目、也才首次进入长沙；奥园也才将品牌首输出到雨花区湘府路项目等，彼时对长沙房地产而言，基本为全国性房企启蒙长沙的日子。
华晨地产扩张到长沙，在这个趋势下，倒说得过去，有可圈之处，自不必多言。
然而，此时进入金融与传媒产业，对当时的房企来讲，都是一个时髦的事情，也是一个很大的跨界和跳跃，因为其他主流房企基本没有这些想法。
后面金融虽小有留存下来，可传媒产业早已丢盔弃甲。
后面参股投资圣湘生物及江苏赛麟汽车，一成一败的结局，亦是多元化布局的表现。
区域性房企不来受限于规模、实力等，过早过多地多元化，把本就不多的资源和资金过于分散，不利于主业的发展，这就是众多区域性房企不能有效走向全国和只能龟缩于当地市场的一大主要原因，华晨地产也如是。
百强房企这么多年一直在找第二曲线，成功者风毛菱角，可见其难。
其二，自持商业较多，受市场影响，也成为压垮华晨的一大原因
早在2014年12月25日，长沙晚报报道，“华晨地产将深耕长株潭市场，明年重点转向商业综合体”，可看出华晨地产布局商业地产的决心。
早年市场好时，许多商业项目发展态势较好，这或许是华晨要重仓的一大动力。
直到2021年7月，根据华晨地产管理人披露口径，计入神农城、红旗广场等自持的多个商业综合体近42万平方米，华晨地产总资产体量接近217万平方米，其中自持商业接近2成，虽然不多，但此时商业领域已经租售艰难、空置率高企不下等，且又遭遇疫情的重创，华晨商业面积变成了一个需要输血养活的板块。
有其是长沙东塘的纯商业综合体，和株洲27万方且规划有260米超高层的湘江大都会等项目，拿地、建造等对资金占用很大，加速了现金流的短缺和沉淀，将华晨地产拖入了继续与举债的深渊。
其三，低能级城市市场的资产，不被他人看好，断尾解困之路遇阻
其实，华晨地产的资产189亿元，在区域性民营房企中不少，土地+项目+物业存量较大，如果行情不是这么严峻，完全可以变卖一部分。
譬如，2021年，还吸引了金科地产来发起收购一事。
7月21日，株洲华晨地产及华晨地产管理人，宣布与重庆房企金科股份签订战略合作框架协议。据悉，金科湖南公司法务、财务、工程、客服等团队已进驻华晨地产展开工作。
当时，株洲媒体报道称，金科湖南公司已派遣法务、财务、工程、客服等团队进驻华晨地产展开工作。这仍反映出，金科对于华晨地产重整的重视程度。
同时，株洲市方面对外披露，华晨地产在株洲共有13个在建在售项目，全部完工还需要不到10亿元资金。且在金科与华晨签订框架协议的现场，中国邮政相关负责人亦表态，华晨项目重启销售后，将给予相关金融支持。
对此事件，金科还发布过不少新闻来为自己造势，由于重整和并购的复杂性、市场快速下滑，以及后面金科自己暴雷等情况，最后此事不了了之。
此外，上述变卖银行、圣湘生物等股权，而不是项目的情况，也从侧面说明华晨地产的众多资产因城市所限，很难吸引接盘侠。
故而，在优质股权资产卖空之后，只能看着一大堆固定资产暗自流出血泪，而一步步坠落于悬崖。
命运的无常，此时陈文义认识得最清楚。
其中，一个小故事简单提下。
华晨旗下的长沙天心区芙蓉南路的博宇192亩项目，2017年3月，在我们睿诚研究院顾问团队的策动下，当时准备将其转卖给福晟集团，并且签订了正式收购协议和打数百万定金。
后来因尽调中发现合同约定的容积率2.8有较大缺口，福晟提出根据面积的减小，同比相应降低总价继续收购，但陈文义并未接受，认为可以待价而沽，最后流产。
此后，该项目于2017-2020年与多家上市房企等接洽过，因要求高及市场变化等，最终无人问津而成为破产中的一个题材。
举此案例，只想说明华晨地产在机会抓取和市场趋势研判等方面，有很多不足。
因此，在过往的路径依赖下固步自封，而逐渐跌落马下。
04
睿诚研究院观察，华晨地产28年，弹指一挥间，须臾而过，亦是国内房地产新旧周期快速变化中的一个见证。
华晨案例，从中部区域为市场提供了一个个性化的成败样本，对大家复盘过往和未来前行，能够提供一些有效的参考和借鉴。
新的时代、新的产业周期，已经扑面而来，前车之鉴、后车之师，许许多多类似的华晨地产们，往后某天大家头脑发热时，可以拿出来重温一下。
一个企业的终局，或许也是另一些企业的开始；
一个时代的句号，可能也是下一个时代的叹号。
循环往复中，各有成败和悲喜，如人饮水冷暖自知，万般皆苦唯有自渡。
华晨地产如此，他人又何尝不是！
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