借款人要理性对待房贷利率下降的现实，警惕各种“花式操作”，避免给自己带来更大的风险
银保监会，资料图
文| 郑慧
编辑| 刘建中
“还钱还得排队？”
1月末，来自宁波的李思思想提前还一笔房贷。她尝试过线上抢额度、联系过个贷经理、银行贷款部，甚至向银行总行、银保监会都投诉过，但至今无人能解决她的诉求。
李思思希望在3月还上钱，但银行告诉她，还款排队已经排到了5、6月。几轮投诉后，银行又重新表示，他们还在处理去年12月的申请，3月初可以确认她的还款日期。这一次，银行的态度好了很多。
春节前后，类似的现象正在全国各地不断涌现。“提前还贷潮”“排队还贷”等相关话题频频被推上热搜。
据《财经十一人》观察，目前在社交媒体上反映需要排队还款的很多为国有大行的客户。大多案例需排队三个月左右，有些甚至已经排到9月往后。一些银行已经关闭或隐藏了线上申请提前还款的入口，要求线下处理。而李思思的个贷经理告诉她，线下申请也只能登记排队，现在没有还款额度。
提前还贷并不是近期才出现的现象。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的描述，提前还贷事实上贯穿2022年。一位国有大行的个人贷款经理表示，由于新增房贷利率降低，从去年10月开始到现在，提前还贷的人络绎不绝，较往年增加不少。
“没有额度”，是目前大多数银行给出的等待理由。但各银行还贷额度如何确定，如何分配，并不透明。受访律师表示，如果等待期限不合理，借款人可以采取合法手段维权。
“还钱就是赚钱”
多位受访者表示，新增房贷利率下降、各类理财收益率低，是他们提前还款的主要原因。
新增房贷利率下降是很多人提前还贷最直接的导火索。
图：全国首套房平均房贷利率（数据及图片来源：wind）
据万得 （wind） 数据，2018年至2021年，全国首套房平均房贷利率始终保持在5%以上。2022年以来，首套房平均房贷利率持续下降。
中国人民银行货币政策司司长邹澜曾公开表示，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较上年同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。
几位受访者告诉《财经十一人》，2022年年中时，提前还贷还并不是特别困难。来自南京的陈昕曾在2022年7月提前偿还60万贷款，预约确认后15个工作日就扣了款。李思思也曾在8月份左右在线上尝试提前还款，没有遇到任何阻碍。
2022年9月，央行、银保监会决定阶段性放宽部分城市首套住房贷利率下限。今年1月初，又宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。随后，多地开始调整首套房贷款利率。
截至2023年1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，而春节前的1月16日为19个。目前，多个城市的首套房利率已经降至“3”开头。
而另一方面，很多人的存量房贷利率在5%以上，甚至接近6%。以贷款100万元，30年期，等额本息还款为例，利率5%比利率4%累计多付约21.4万元利息。“我当初是5.5%的利率，现在房贷利率只有4%左右，这不是纯纯的韭菜么”， 来自南京的沈聪调侃道。
上述国有大行的个人贷款经理预计，伴随着利率走低的预期，还贷需求增多，上半年或多或少会存在排队情况，不会像以前一样可以随时申请随时可还。
提前还贷的另一个重要原因，是各类理财产品收益率的下滑。李思思表示，自己以前在某银行购买的理财产品年化收益可以达到6%，但现在只敢把钱存银行定期，利率仅2%左右，远远不及5.3%的房贷利率。“还钱就是赚钱”，资金收益比不上成本，借款人自然会想要提前还款，降低成本。
假设一个人贷款100万元，利率5.3% （假设后续利率固定，不受LPR变动影响） ，30年期，2021年1月起等额本息还款。2023年3月提前还款20万元，那么他可以节省的利息分别为：
方式1：月供不变，缩短还款年限。节省约46.0万元利息
剩余还款年限由333期减少至214期 （9年11个月） ；每月还款5542.46元。
方式2：减少月供，还款年限不变。节省约18.23万元利息
剩余还款年限仍为333期；每月还款4397.77元。
（以上结果参考算多多APP）
一般来说，提前还款可以节省利息，但究竟是否需要提前还款，选择哪种方式，则需因人而异，量力而行。
招联金融首席研究员董希淼在《经济日报》上撰文指出，从还款方式看，一般来说等额本金的还款方式前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，后续提前还贷需要慎重考虑。
此外，借款人在提前还款时，应注意为日常生活支出，及医疗、教育等潜在大额支出预留出一定的流动性空间。
还贷受阻怎么办？
令一些排队还款人无奈的，不只是等待期白白损失的利息，还有银行或强势或敷衍的态度。
当初签订合同时，李思思特意咨询过提前还款的条件，银行告诉她，随时可还，没有补偿金。如今，银行虽然仍然表示不会收取补偿金。但当李思思提到“随时可还”时，贷款部负责人告诉她：合同里写的是可以随时申请。“他们是否同意你还，审批多久，都没有做出任何承诺”，李思思说。
“没有还款额度”，是目前大多数银行给出的等待理由。个人住房贷款是银行的优质资产，2022年末，个人住房贷款增速延续下滑，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。
2022上半年末20家银行个人住房贷款余额
那么，银行拖延还贷是否可以认定为违约？
太琨律创始合伙人朱界平律师表示，如何界定“拖延”，本身就可能存在争议。银行处理提前还贷需要一个过程，是否属于拖延，首先应考虑合理性。如果期限明显不合理，则还款方可以对此主张相应的权利。而对于判断是否违约，还是要看贷款合同的约定。
我们从受访者处及社交媒体上获取了一些合同中关于提前还贷的部分条款，列举如下：
中国银行某合同：提前还款条件：借款人已正常还款满12期；每次提前还款金额不少于人民币10000元；提前申请时间为30天；提前还款违约金标准为：提前还款本金金额*实际年利率/12 ╳ 6个月 （满5年免收。）
农业银行某合同：借款人提前还款，须至少提前30天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款人按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额1个月贷款利息支付违约金；提前还款本金最低数额为壹万元。
建设银行某合同：借款人需事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，方可提前偿还部分或全部本金。但借款期限在1年以内 （含1年） 的，不得提前部分还本。
中信银行某合同：经乙方同意后，甲方可以提前还款，但乙方有权要求甲方支付提前还款违约金，违约金为提前还款日所在月当月应还本息和的2倍；甲方提前还款，应提前90日向乙方提出申请，每年不超过1次，每次归还金额不得少于50000；自贷款生效日起12月之内不得提前还款。
综合来看，大多数合同都规定了借款人提前申请期限、最低还款额度、每年可提前还款的次数、补偿金等条款，但对于银行的审核程序及期限，并没有明确规定。
上海秦兵 （北京） 律师事务所主管律师刘馨远指出，借款人若希望提前还款，最好先全面看一下双方贷款合同约定，然后根据合同条款针对性向银行提出还款申请，同时记录和银行的沟通证据。朱界平律师则表示，如果借款人认为银行故意拖延的，可以合法维权，向银行总行或银保监会投诉。
当前，已经有不少人致电银行总行 （955XX） 、银保监会 （12378） 等渠道进行投诉。据《财经十一人》了解，部分地方银保监会的电话已经很难打通，通常要打数十个电话才有可能成功。一般投诉后几个工作日，银行会再次联系借款人，商定还款时间。
为何投诉前银行表示没有额度，而投诉后就安排提前还款？上述个贷经理表示不便评论。
一些受访者还反映，在选择还款方式时，银行只提供了“减少月供，还款年限不变”这一选项。而根据前述计算，“月供不变，缩短还款年限”这一方式节省的利息更多。经投诉后，则可以自由选择。
网络上还流传着一些不太靠谱的做法。比如，有网友提出，可以假装自己有债务危机，如果银行不允许提前还贷，则先还给其他债权人，由银行自担风险。刘馨远律师认为，这个理由对于借款人不是很充分，因为借款人不还款，是借款人自己的问题导致，还可能会引发征信问题，银行未必会因此就加速其提前还款。
降低存量贷款利率？
存量房贷与新增房贷之间的利息差是促使人们提前还贷的主要原因，董希淼建议，为有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题，可加快引导5年期以上贷款市场报价利率 （LPR） 下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
如果只是LPR下降，存量与新增的贷款利率仍然会有较大差距。自2019年央行颁布新的个人住房利率政策后，目前国内房贷利率大多以LPR为定价基准，然后加一定的基点形成。比如2021年8月贷款时，5年期以上LPR为4.65%，假设加120个基点，利率为5.85%。由于加点是一直不变的，那么，即使5年期以上LPR目前降至4.3%，贷款利率仍为5.5%，比市场上4%左右的利率还是高出不少。
就降低存量房贷利率而言，董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。
往前追溯，上一次实施存量房贷优惠，还是在2008年10月，央行将房贷利率由基准利率的0.85倍，扩大至0.7倍，即由85折降至7折。
天风证券在研报中表示，未来商业银行不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，分析师认为，即使出台相关政策，其执行条件较前一轮次也或更为苛刻，且优惠力度或将低于上一轮次。
降低存量住房贷款利率的政策是否会出台仍然未知。一些人已经开始自行尝试降低贷款利率。
一位受访者表示，自己曾看过一些降低贷款利率的“攻略”，里面提到的方法包括：1. 先借钱还完现有贷款，再将自己的房屋抵押出去，重新贷款，即所谓的按揭转抵押。2. 将房子卖给自己的亲人，再重新办理贷款。
第一种做法风险很大，且可能违规。目前没有按揭转抵押的正式渠道，所谓转贷，大多是转成利率更低经营贷乃至消费贷。刘馨远律师指出，经营贷须用于生产经营周转，一般不允许用于购房，受到严格监管，一旦被银行或者监管部门发现，可能会产生抽贷，个人征信也会受到影响。同时，经营贷的贷款年限比较短，还贷压力大，一旦无法还款，容易导致诉讼缠身。四川琨爵律师事务所曾鸿鸣律师也表示，若借款人擅自改变所贷经营资金的用途，贷款合同一般约定银行有权采取包括解除贷款合同、宣布贷款立即到期、主张违约赔偿等方式追究借款人的法律责任。
2022年12月20日，银保监会消费者权益保护局发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，提醒消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险。
而第二种做法则较为复杂。其中涉及买卖条件，相关契税，购房资格认定，首套房认定，银行流水检查等多项因素，需要综合考虑，借款人设想中的交易未必满足所有条件，且成本颇高。
多位受访律师提醒，借款人要理性对待房贷利率下降的现实，警惕各种“花式操作”，避免给自己带来更大的风险。
（李思思、陈昕、沈聪均为化名）
作者为《财经》产业研究中心研究员