2023开年，烟台房地产市场渐渐起风了。
根据腾策数据显示，2023年首月烟台六区新建商品房成交1181套。其中芝罘区成交套数最高达到333套，莱山区成交均价最高为12630元/㎡。
仅初七到初十这四天，就有351套成交。
不光数据好，根据部分项目反映近期看房客户明显多了不少，大部分去年就有买房计划。
在2023抢经济的大基调下，楼市似乎与其他行业一样迎来了明显回温。
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一线城市率先启动
从全国来看，北京、上海、深圳等一线大城市回温趋势已经出现。
根据公开数据显示，上海从元旦到春节前近20天时间里一共入市17个新楼盘，其中6个日光。
深圳整体带看量比去年同期涨了86%，各个售楼处几乎都是爆满状态，某网红盘开盘就卖出400多套。
楼市历来风向就是，大城市率先起势，一二线城市跟进，进而影响三四线城市。
过去两年楼市之所以处于下行期，一方面是疫情下收入与信心不稳定；另一方面是房地产企业爆雷、交付纠纷直接导致市场信心下调。
随着相关金融政策以及保交付的提出，目前行业内基本完成了新陈代谢，能够活下来且活得不错的品牌及项目，是可以进行选择的。
同时年前疫情放开以及各个消费市场的火热，让大家对今年整体经济发展有了充足信心，压抑已久的置业需求也开始释放。
一线城市在春节前就已经有了回温现象，接下来就会影响到济南、烟台等二三线城市。
还有一个非常明显的现象：二手房市场也热起来了。
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二手房迎来罕见回温
根据烟台市不动产登记中心消息：1月烟台累计过户二手房2998套，这一数据超过了新房销售量，呈现明显回暖态势。
具体数据方面，芝罘区（520套）、龙口市（466套）和开发区（310套）分列前三。
注意，芝罘区二手房过户量也超过了新房成交量。
从网络平台看，2022年2月我们曾关注过贝壳找房上烟台二手房的挂牌量为52795套，今年2月则剩余40503套。
2022年2月截图
2023年2月截图
一个真实案例是，有位朋友的二手房挂在网上两三年了一直没人问，但是最近突然有两三个电话打来想看房。
本来他是犹豫再等等，但是想着能卖还是要卖，这可能是现在很多二手房房东面临的选择。
二手房市场的火热说明现在置业需求确实回来了，因为过去几年烟台二手房市场始终处于不温不火状态，只有整体市场回升才能带动二手房回温。
二手房回温将直接影响新房市场。
随着旧房出售，一部分人手里有了充足资金可以选择入手新房。所以很多人也将二手房热销，看做新房市场回温的重要标志。
03
住房消费提振年
从官方表态看，2023是消费提振年，其中住房消费也是重要一环。
2月5日，山东省在一则通知提到，支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持，对多子女家庭购买首套自住住房的，允许各市适当上浮公积金可贷额度。
紧接着2月6日，山东出台促进经济加快恢复发展若干政策措施。其中加快恢复和提振消费有5条政策措施中，专门提到促进住房消费。
截至2月8日下午，山东已有包括聊城、临沂、东营、威海、济宁、济南等多市出台楼市新政。
其中不乏一些重量级的政策。
例如东营、临沂、威海都调整了公积金贷款政策，最低首付比例由30%降至20%。
济南对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。2月7日济南还提出将发放5000万元置业消费券。
年前烟台曾调整过公积金政策，将个人住房贷款购房首付款比例从首套房首付30%、二套房首付40%，统一调整为首付比例30%。同时也有一些人才政策作为搭配。
但目前烟台还没有最新政策推出，随着山东各城市的陆续出手，接下来烟台或也将加入。
是公积金再调整，还是会发放置业消费券，我们会持续关注。
如果说一线城市的热度传递、楼市政策的推出还是比较宏观的层面，烟台市场热度回温最明显的证据还有购房者正在加快出手。
04
很多人正在出手
烟台万科最近发了一张成绩图，信息显示1.21-2.5销售额突破了2亿，全城接访累计达到了1500组＋。其中热门项目像万科天琴湾销售突破了4500万、万科壹都会金额突破了5000万……
金茂烟台2月单周热销8200万，也是一个很亮眼的成绩。
此外根据我们实地探访，部分项目售楼处也出现了客户集中到访的情况，这些在2022年是很少见的。
总之，如果你现在去一些热门项目跑一跑，就能明显感受到现在售楼处的人流确实多了起来。
当然形成鲜明对比的是，也有部分项目延续了2022年的冷清，丝毫不见有热度新闻传出。
因此我们可以这么说，当下置业情绪回归，今年市场会比去年好很多。
但同时市场分化依然会继续。
我们回顾过去几轮楼市周期会发现，只要政策信号不断释放利好，利率不断下降，楼市大概率就能够回温。
当然那个时候的回温真的是指整体市场回温，几乎所有项目都能分一杯羹。但这一轮楼市调整有个明显特征，爆雷、烂尾、保交付已经深入每个人的内心。
即使政策到了、市场热了、需求有了，也不会出现以前有房就抢的情况，而是对部分项目的集中出手。
这是为什么有的品牌能抓住今年第一波热度，而且大概率接下来还是这些项目占据主要成交额。
05
2023市场预期
基于整体市场氛围以及政策导向，我们可以做几个大胆预测。
其一：市场分化加剧持续
由于2022年烟台土地市场的谨慎放量，目前市场上能够看到要在2023年推出的新项目并不多。
这也意味着今年能买到的优质项目，大概率和去年差不多。但随着这些项目的热销，市场能够选择好产品是在减少的。
需求上升，供应跟不上就会出现某些项目热度特别明显。
其二：房价不会快速提升，但部分项目可能会微涨。
从去年市场就能看出，有的项目是打折促销一条龙，而有的项目就坚定提出不降价不减配，甚至还保持了微涨。
2023随着市场向好，优质项目的客流有了保障，自然底气更足。
当然对购房者而言现在最看重的不是价格，而是高品质交付，是交付后的品质服务。
一些利好更多应该是来自政策端，例如利率调低、公积金首付调整等，从金融端给予房地产支持。
其三：土地市场或许会有新调整
随着置业需求回升，沉寂已久的土地市场或许会在今年有新的调整。
值得关注的是接下来土地出让否会与重点片区建设紧密相关，例如海上世界一突堤内部、幸福新城接下来的重点推进片区、八角湾新城的推进片区，都是值得重点关注的板块。
如果接下来的土地供应能够与这些板块形成联动，并且由品牌开发商拍得，就能够承接住这一波市场热度。
烟台楼市的这股热风，会来的更有质量。
06
继续保持冷静
看过政策、看过数据、看过项目实际情况，最后还是要说一句：无论何时置业都要保持冷静。
楼市亟需信心回归，中介、媒体、房东往往看到一些消息就异常激动。
但作为购房者一定要时刻保持理性思考的头脑。
2023年是万物复苏的一年，是提振经济的一年。
楼市恢复很重要，但不要忘了房住不炒始终是底线，这一点没有任何改变。
所以楼市出现暴涨的可能性不大，更多是热点城市、热点板块、热点项目的回温。
目前一个月的数据也不能说明全年情况，还是要持续关注市场信息。
尤其关注烟台是否会推出新的置业政策、烟台成交量的趋势变化以及土地市场的表现。
越是楼市起风，越要把握准方向。