貌似每年年初，都会有人问这个问题。
但讨论这个问题，其实并不是一件讨喜的事儿，因为不管最终的结论是什么，留言区可能都会遭到谩骂。
倘若说房价要降，那么已经买房，尤其是买房还没多久，甚至没拿到钥匙、正等着交房的朋友就会急得跳脚，自己只不过是比别人早买了几个月，凭什么平白无故承受损失，吃这么大的亏？这部分人想的是，不涨也就罢了，降价肯定不行。
尤其是去年，其实很大一部分维权事件，本质上都是因为项目降价引起的，毕竟刚买的房子就降了十几二十万，这谁能受得了？大家只能拉着横幅到处维权，给自己讨一个合理的说法。
倘若如果说房价要涨，那还有一部分没买房以及准备买房的人，就会紧张焦虑，担心自己买贵了，后悔没能及早上车，就只是晚买了十天半个月，就要多付几万，甚至十几万，必须也是难以接受。
而目前暂时还买不起房的人，更会觉得此生买房无望，离自己的住房梦想和幸福生活越来越远，要是真涨价的话，没准还会把开发商的祖宗十八代翻出来骂个遍。
可事实就是事实，不会因为不同人的情绪而发生转移，楼市有自己的发展周期，这是躲不开也逃不掉的，所以大家可以放平心态，理性的去看待这个问题。
在探讨2023年兰州房价走势之前，我们先来看看去年的情况：2022年全年，兰州楼市给人的感觉就是房价在降，事实上，大部分楼盘项目也确实在花式降价，努力想办法去库存。
但据保利和润数据显示，2022年，兰州商品住宅市场比2021年的成交均价，同比增长了2%，也就是说，2022年兰州房价是上涨的，那为什么我们接收到的信号确却是：房价一直在下跌？
这其中的缘由其实是，兰州楼市区域分化严重导致的。整个2022年，兰州城西热、而城东城中趋稳，而近郊表现则比较低迷，边缘区域几乎卖不动，几近冰冷。也就是说，成交主要集中在市区，而市区的房价普遍比郊区贵，占比的加大，拉长了均价，本质其实是一个数学问题。
那么2023年兰州房价的大概率趋势，自然也会受到2022年市场影响的……
从宏观层面来说，长达三年的疫情在2022年年底基本宣告结束了，虽说病毒还没有彻底散去，大家依旧面临二次感染的风险，但过往的封控生活已经结束了，疫情也已经进入了常态化防控的阶段。
再加上去年年底至今，政策的叠加利好不断刺激着房地产行业。房地产不仅在央行、银保监会等会议上成为高频词汇，不断引发关注，还被重新提为国民经济的支柱产业。
兰州也在12月中旬，出台了25条政策不断激发市场活力，其中3条都涉及房地产，2023年不仅要优化房地产市场调控政策，还要加快城市更新行动，促进房地产市场良性发展，进一步推动行业平稳健康的发展。
而2023年2月初，甘肃省人民政府关于印发促进经济稳中有进推动高质量发展若干政策措施的通知中，也提到促进房地产市场平稳发展这一要点，其中就包括支持房地产业合理融资需求，以及优化住房公积金缴存政策。
所以这阵子，一部分置业顾问都借着政策之风，在朋友圈发布自家项目的热销数据，信心满满地告诉客户：2023年是楼市量价齐涨的一年，一定要抓紧买房，你看看，最近这好消息真的是一茬接一茬，一个接一个，再不买房，未来可能就买不起了！
但有信心说这种话的置业顾问，所推销的项目大都处在兰州主城核心地段，这部分项目的房企品牌知名度和信誉度也相对高，楼盘的品质和质量也是有一定保证的。
而这部分楼盘在2023年的价格，大概率是会涨的。
毕竟，这部分楼盘的企业资金链相对宽裕的，他们并不急于降价去库存，更何况，现在的开发商经历了调控、融资的全面收紧后，不像过去几年一样疯狂拿地了，大家拿地都十分谨慎，存货也越来越少，自然也就更加惜货，追求慢而精。
再加上去年，这部分楼盘也确实存在打折情况，并且已经出售了一批利润很低，甚至没有利润的房子，今年肯定是需要涨价，找补一些回来的，最重要的是，之前受疫情影响所停滞的部分项目，今年可以在工程进度上赶一赶，有的项目变成准现房了，安全性更高，价格自然也就更高。
另一部分位处主城，但市场音量小、存在感低，且几乎没什么动作的本土小开发商，他们所开发的楼盘价格，在2023年大概率会持稳。
当然，这部分项目的去化和流速也会趋于正常，毕竟相比品牌房企，它们的融资环境并不是很理想，所以对于价格这方面也是相对敏感的，为了保持现金流，价格大概率不会有什么大的调整，即便是上涨了，也有可能迅速回落。
而非核心地段的楼盘，也就是郊区和新开发区域的项目，大概率会降价促进销售。
毕竟，2022年兰州楼市的成交量就较为中心化，这也导致周边郊区的很多项目彻底没了动静，他们甚至连降价促销都没怎么干，因为即便降了，效果也依旧不理想。
来看一组数据：2022全年，兰州品牌房企的成交总量点到了60%以上，如果只算主城区，至少在80%以上。
可以说，2022年是楼市最为艰难的一年，连主城核心区的项目都在降价冲量。那么，郊区盘即便降，也明显抢不到什么市场份额，加上受到疫情反复的影响，很多郊区盘甚至选择躺平，彻底甩手不干了。
但今年情况不一样，市场明显开始复苏了。这部分郊区盘大概率也会重新进入战场，但由于他们的项目优势不明显，画饼拿规划来吸引购房者这条路行不通了，他们就会在价格上大作文章，以此来吸引一大批刚需置业者。
一旦他们有了动作，就会影响到2023年楼盘的成交结构，当郊区的成交量抢占到一部分市场份额，且成交量有所上升时，就会把整体均价稍微拉下来一些。
总得来说，2023年的兰州楼市确实是回暖了，有的项目甚至一天就能成交20多套，这回暖的火势也是从城西开始烧起来的，毕竟城西品牌房企多、项目扎堆，竞争也比较激烈，开发商的应激反应能力也很快、很强。
而这种趋势也会带动整个兰州地产市场火热逐渐起来，但问题是，没有人知道，这波火热的势头，到底能持续多久……
实际上，眼下所成交的一大批客户中，多半是存量客户，这部分购房者手上是有钱的，但是大疫三年，因为太多不确定性和害怕房价下跌才一直没有出手，正是这些被压制的住房需求集中释放，才导致了最近一个多月楼市的回暖。
但是，如果想让楼市持续保持热度，首要条件就是增量的杀入。可兰州的人口总量增势偏弱，人才外流现象也比较严重，再加上产业结构的升级也还处在优化初期，整体发展都相对薄弱，所以这个增量，其实并不是很大。
更何况，过去的十多年里，兰州房价上涨是经济增长、人口红利和信贷政策等多方面因素的共振导致，但种种发展因素至今已经饱和了，房价的支撑因素也是越来越弱了。
不可否认的是，楼市周期性的转变是必然，而未来，兰州楼市也会逐渐收缩，经济发展向好也可能需要持续到下半年，才能有明显改善，一切，都要需要足够的时间，才能发酵。
所以，我们对2023年兰州的房地产市场的态度，应该保持是谨慎乐观，2023年一定会比2022强，但是与2021年相比，必然还是会有很大的差距。
未来，改善型需求也将逐渐取代刚需，成为楼市成交的中坚力量，而兰州房地产市场也将由增量市场向存量市场转变，大家更注重的，将是住房质量，而不是数量。
基于此，购房者在兰州买房的时候，依然是安全第一。千万不要觉得楼市回暖了，又回到了闭眼买房的时候了，买房时一定不能抱着捡漏的心态，不然那个“漏”，可能会让你过去十来年努力赚来的钱，变成竹篮打水一场空，也不要因为市场混乱，还没摸清，就逼着自己上车。
真要买房的话，就买一个各方面和性价比都比较高的楼盘，擦亮眼睛，看清开发企业的资金情况是否安全，兑现能力是否值得信赖，再结合项目的地段，周边的配套，以及物业服务等是否成熟这些方面来综合判断，毕竟，即便房价涨，也涨不到哪里去，更不会飞涨。
新的一年，希望购房者想清楚自己想要什么，不要踏错路，目的越纯粹，自然就越好。
作者=指兰针·小芒果
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