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楼市正在经历一场“剧烈洗牌”!

相信看了一月份数据,会有种“楼市不行了”的感觉。

的确,根据诸葛找房数据,2023年春节期间,上海、深圳、武汉等15城新房成交同比下降58.4%。

然而,春节刚过,成都楼市“率先复苏”,上周3大高端改善盘,迎来“开盘日光”,认购率达到100%。

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▲上周3大高端改善项目认购率达100%

可以看到,锦江金茂府、招商时代公园、天府公园未来城,3大改善盘,起步面积达到143平米,最低总价也要360万起,妥妥的改善和再改。

即便如此,也未能阻挡认购者的热情。

如果说,这3大盘的“日光”并不出乎意料,毕竟位置、品质、品牌都摆在那里。但再仔细看,单盘低至“十分之一”的中签率,不得不说,成都的购买热情让人感到惊讶。

十人抢一套

冷清?成都高端局超乎想象

房企暴雷不断,提前还贷潮,1月成交断崖式下跌……市场的坏消息的确让人有种“买家全部消失”的感觉。

不过,另一边“抢房戏码”却同时上演,与其说是“冰火两重天”,不如说是“分化”的迹象已十分强烈。

1月31日,好多人还沉浸在“年后疲劳综合症”,位于天西板块的招商时代公园开盘144套,却迎来了1316位热情认购者。

▲招商时代公园中签率

招商时代公园这次推出144套精装房,面积有142/153/177平米三种户型,均属于改善和再改产品。

该项目此前6次3倍熔断,因此这次报名人数超过3倍也在“意料之中”。

去年成都出台“11.17新政”后,不再实行3倍熔断,有更多购房者能获得认购

机构。不过招商时代公园“十人抢一套”的激烈竞争,让剩下1000多位认购者只能拿着“爱的号码牌”等待下次机会。

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▲招商时代公园业绩海报

招商也因此收获了6.1亿的“开门红”业绩。

除了6次熔断的招商时代公园,500万起步的“锦江金茂府”中签率也低至27%。如果说金茂府的低中签率有房源少(20套)的原因,这次推出了261套的天府公园未来城,中签率也只有31%,放在新政之前,也是妥妥的3倍熔断。

▲锦江金茂府中签率

春节之后第一周,3大改善盘纷纷遭到“抢购”,加上1月,最受关注的高新区“中州锦城湖岸”1%中签率震撼市场,这已经可以说明在高端市场仍然“一房难求”。

▲中洲锦城湖岸中签率

除了摇号的27套房源中签率只有1%,中州锦城湖岸200平米以上(11.17新政后,200平米以上不摇号)700万级别墅,在20分钟之内也被抢购一空。

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面对这样的市场,“楼市没有购买力”的说法不攻自破,往往是“好产品挑人”。

“一骑绝尘”

128万平,成都再次领跑全国

有不少声音认为,成都市场的火热要归功于“媒体的炒作”。

但是,大数据时代“表扬信”也需要有数据支撑。

去年,成都二手房成交1427万平米,领跑全国已是不争的事实。当然也要看到户均面积、价格相比一线城市是有不小差距,但这不影响成都“向好”的基本面。

进入2023年,1月全国楼市开局销售不佳,但成都却意外“一骑绝尘”,一切用数据说话。

根据克尔瑞的数据,全国百强房企1月销售业绩同比下降了32.5%。说是“平淡”开场,已经很委婉了,直接用“惨淡”也并不为过。

百强房企表现“惨淡”,各大城市也好不到哪儿去。

▲2023年1月全国30城商品住宅成交面积

在克尔瑞统计的1月30个重点城市面积成交榜上,30城总计同比下滑34%,和百强房企下滑幅度基本一致。

北京同比下滑32%,上海29%,广州47%,深圳更是高达58%……

令人意外的是,在30个重点城市中,成都以128万平米的成交量“一骑绝尘”,领跑全国。成都也是唯一在1月成交量突破100万平米大关的城市,接近成都的第二名杭州成交量为98万平米。

北京、广州、深圳成交量相加不及成都,厦门成交量更是低至6万平米。

看完克尔瑞30重点城市成交面积,甚至会怀疑“统计数据”出了问题。成都怎么会领跑全国,并且领先一二线城市如此之多?

▲1月成都新房成交114万平米

再来看成都购房通来自“成都住建”数据汇总:1月成都新房成交8479套,成交面积114万平米,也突破100万平米大关,和克尔瑞的数据能“基本印证”。

当然,可能有人要说,1月成都虽然卖得好,只不过是“矮子里面拔高子”,同比去年来看,成都仍然是下滑。

但是,需要考虑到今年1月有春节因素,从历年成交来看,春节月都是全年成交的最低月。

考虑进春节因素,今年1月相比去年2月(同为春节月),成都新房成交量上涨了25%,这或能说明,成都市场已有“触底反弹”的迹象。

此前,我们讲过,成都市场是否真正“反攻”,仍需重点观察二、三月份的成交行情。

但1月份的领跑全国,至少是“向好迹象”。

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另外,看好成都市场的原因在于,二手房成交活跃,这是市场的“底层逻辑”和基本面支撑。

1月二手房仍然保持在1万套以上的成交量,同比去年也有所增幅,延续了去年的“火热态势”。

二手房成交单价、总价、面积均更低,主力人群为刚需,而房东在置换后,一部分会进入新房市场,带来新的“购买力”。

买房逻辑变了

不敢信!公寓也能卖爆?

2022年,楼市经历大调整,人口经历负增长,房地产“高速增长时代”已经过去,成为市场共识。

房地产的确没有以前香,但其他投资,好像也不怎么样。

在股票市场,人均亏损6万,买基金让专业人士操盘,7成“基民”收益为负。即便家大业大的“私募”,也超过7成亏损。

什么“资产”能稳增长?不少人又把眼光转回到房地产,优质地段优质产品仍然是争抢的香饽饽。

中州、招商、金茂、麓湖……成为争抢的肥肉,但这些优质资产即便挥舞几百上千万钞票也不是想买就能买。

于是,也有部分人把目光转向了公寓。

▲龙腾广场公寓开盘现场

在成华区,龙腾广场40年产权商业公寓号称3天时间认购200套,5天时间销售超300套,打响开年热销第一枪!

据了解,龙腾广场价格在1.3万左右,为清水交付,在公寓类产品中,并不算特别便宜。

产品吸引人的地方在于4.2米层高的loft,样板间把41平米的隔成了三个房间,对收取租金为目标的投资人十分有吸引力。

过往有这样的案例,比如高新大源“保利心语花园loft”,被房东普遍隔为一楼一套,二楼两套房源出租,三套总计可以出租到4500元/月。

在龙腾广场附近的龙光世纪公寓,单套租金也在1500元/月左右。

在“资产荒”的当下,公寓投资者,首要考虑租金带来的现金流回报。

过去20年,国人买房几乎不会考虑租金收益,500万房子月租3000,甚至空置也司空见惯,大家看重的是房价上涨收益。

如今,股票、基金、银行理财都难以看到回报,甚至亏损的背景下,房屋租金收益,成为部分投资者入场的原因。

当然,相比住宅,公寓的增值能力的确很弱,过去十年,大多数公寓价格仍在原地踏步,并且要给公寓找“接盘侠”十分困难。

真正购房用于自住的客群,购买公寓仍然要十分谨慎。

"触底反弹“

成都或”率先全国回暖“

总体来看,成都市场“触底反弹”的迹象已经十分明显,原因有三:

第一,二手房筑底的基本面仍然较好,每月1万的成交,是市场活跃的体现。二手房售卖资金,部分又会进入新房,带动市场“向好”。

第二,新房基本面有支撑,1月份128万平米的成交量领跑全国,说明成都的新房市场需求仍然较为旺盛。

第三,高端盘仍需“抢购”,无论是麓湖、金茂、招商、中州……中签率仍然在低位徘徊,优质资产价值仍有上升空间。

此前,机构普遍预测,全国楼市,总体是上半年市场筑底,下半年将陆续回暖。

成都市场,过去3个月筑底迹象已经较为明显,能否率先全国回暖,在接下来的二、三月或是重要窗口。

主笔:蒋升涛

编辑:小甜甜

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