在我们的日常工作中，近几年经常遇到一类项目：那就是在全国各地，都有一些因曾经采矿业的发展，引发了地质生态破坏，造成了一块块的地质伤疤。随着产业转型和生态保护政策的要求，这类项目就需要优化调整，寻找新的定位出路。
这里面的一个基本逻辑是：处理开采所遗留的地质伤疤，把它们复绿、复垦，并减少地质灾害带来的危险，往往所需要投入的资金是巨大的。而这笔资金如果只是用于生态保护，那必然会遇到投资效益较差、资金筹措困难、项目推进缓慢的问题。
而在当前各地财政都捉襟见肘的当下，拿出专项资金只处理生态环保问题，往往都是巨大的财政负担。因此，必须将生态治理与产业发展一并来考虑。
那么其中有没有好的解决方案呢？路径还是有的，而且日渐清晰。
（图：园博园鸟瞰）
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转型升级的核心抓手——产业和产品
其实，这些年在国内各地都在做各种尝试，现在摸索出来的一种通行的做法就是把生态治理与文旅康养产业做结合，这就呼应了“绿水青山就是金山银山”的政策要求。
接下来的问题是，如何将一个环境质量差、甚至还有污染或者地质塌陷地带，通过合适的文旅康养产业资源的投入，再结合基础设施的治理改造，形成一个可持续经营的良性资产？也就是把荒废山体、水体资源，变成可以产生现金流的资产，这在实际操作层面上往往遇到巨大的技术上的挑战。
而再拆解一下，这其中最大的问题是，现在各地政府已经习惯于工程的投入，依靠中国发达的建设和工业技术能力，改造一座问题矿山其实没有问题。
但难就难在如何把投入的资金再通过市场化的手段有效收回，并形成中长期可经营的产业，这确实是一个考验市场智慧和运营能力的大难题。
近些年，国内各地有一个通行的举措，就是通过在各省市内部举办园艺博览会的方式，把生态问题与会展旅游产业结合。而这种模式已经延续了10多年，从开始的单一的展会工程，逐步过渡到生态保护、永续经营等多方面问题进行综合考虑。
接下来我跟各位分析的江苏园博园的案例，某种意义上代表了这类项目问题解决的一种最新方式，而且我综合看下来也认为这是一种较为成熟的解题思路。
我们先看一下这个项目的背景。
南京园博园前身是南京市江宁区的一片破败工厂和矿坑。之前多年的采石工程严重破坏了生态环境，留下许多深浅不一的矿坑，就如同一块块丑陋的城市伤疤。项目具体选址是在一个占地面积达345公顷的矿山宕口，区域内有孔山、泥潭、太明湖三大矿坑，经过百年矿石开采，生态和山体破坏严重。这里留有9个矿坑深浅不一，最大的长1100米，深140米。
怎样把这个项目，从“生态疮疤”转变为“城市绿肺”，并做成旅游胜地，有效助力乡村振兴，带动区域经济发展？这确实是个难题。
（图：园博园前身矿山鸟瞰）
这里面的核心问题就是如何腾笼换鸟的做产业。
当然，从地理位置、自然资源状况来看，文旅产业是最适合的产业模式。而文旅产业的难点就在于如何选择最合适的业态，打造独特的旅游吸引物，从而获得源源不断的游客到访，并形成有效消费，这样才能达到持续可经营的状态。
所以，按照文旅产业的规律来看，这类项目破题的关键点就需要从空间和内容两个层面进行考虑。
我们接下来沿着这两条主线，来看看江苏园博园是怎么做的。
更多江苏园博园详细介绍，请点击视频号。
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空间创新——
废弃矿山变身世界级“山地花园群”
先从空间创新的线索来思考。
我们来看整个项目的总图布局。由于整个项目比较大，占地5,000亩，这么大尺度的空间，就需要根据地形地势进行组团划分，并且需要进行精密的内部交通动线的规划。
（图：园博园业态布局图）
从山形地势上看，整个项目处于山峦起伏的矿山区域，如何结合现状地形，并在原有的地势上建立新的空间意向，是空间场景创新的第一个核心问题。
对此，项目方的解题思路是：以“山地花园群”作为整体空间的意向统筹，继而成为游客对项目的总体定位的空间感知着眼点。
而在具体的空间意向表达上，项目找到了一个更为关键的组团元素，那就是“谷”。于是就出做了以多个“谷”的串接为特色的组团规划，结合不同的地势条件和内容主题，分别布局为云池梦谷、崖畔花谷、苏韵荟谷、时光艺谷四个大组团空间。
空间布局划分结束后，就需要进行主题空间场景的营造。
从特色体验来看，我觉得可以这样分类:
1、时光艺谷的特色体验是旧工业生产场景的创新活化；
2、苏韵荟谷的特色体验是江苏省最强的建筑文化历史传承，那就是园林造景；
3、崖畔花谷主要是悬崖边矿坑水系的自然奇观；
4、云池梦谷最核心的场景是奇特的水下植物园自然空间体验。
所以四大片区，分别从工业艺术、传统园林文化、自然奇观和沉浸式植物生态体验等几个角度去创造主题特色不同的体验世界。
第一，我们先看项目的核心文化空间景观——苏韵荟谷。
简而言之，这个片区就是一个微缩版的江南百景图。这里原本是一片采矿形成的坡地、崖壁、泥潭，项目方对其进行生态治理和基底保护后，以流水串联，江苏13个城市展园各抱地势，将“散装江苏”统装在一个园里，浓浓的欢乐一家亲氛围也得以显现。
其中，南京园—华林寻芳最具看点，它以华林园天渊池为蓝本，再现了六朝时期盛极一时的金陵帝苑。
（图：苏韵荟谷板块鸟瞰）
从空间创新的特征来看，项目的主创设计是东南大学建筑学院教授陈薇，她通过写意中国传统山水画空间中“山有三远”的意境，构建出一个“具有多层次生态系统的都市地景奇观”。
在具体的工程处理上，设计和工程团队通过增加土壤的持力层，通过打桩、建造流水坡度等手法，打造富有层次的基台，引入活水，为园林构建出“曲水流觞”的创造基调。
而在具体的建设过程中，由于这块地在早期的矿山开采过程中，土壤被重金属污染。针对这一情况，项目团队在建设过程中通过大面积改良被污染土壤，来保障绿地景观呈现，研发了智能中水灌溉系统，通过土壤温度、空气湿度和植物特性等，系统就能判断灌溉方式、区域和水量，实现以大数据自动灌溉的最优解。
第二，水下植物奇观——云池梦谷
整个园博园最大的视觉奇观当属云池梦谷的水下植物园。这个板块再空间场景营造上，确实用了超现代的手法进行生态化的改造。
这个板块的基底原先是一座巨型矿坑。设计师充分尊重地形原貌，最大限度利用地下空间，将这里打造成一座植物园，并建造了42个如同水立方那种的亚克力伞般的屋顶。从远处看，仿佛是一片湖泊漂浮于空中，置身其中，又好像在湖水之下，故取名为水下植物园。
（图：从地面鸟瞰云池梦谷的顶部仿佛一片自然湖泊）
（图：云池梦谷内部现场实景）
而游客们要想深入到这里游玩，就必须经历一段起伏的动线，深入到这个多层地下空间的立体结构内部。
游客先通过一个高距离手扶电梯，把观景视角拉升到半空的位置，再逐步下沉，进入到水下植物园片区。这样一个爬高降低的过程，本身就具备了很好的趣味性，而且游客的体验视角也被拉升到半空中，去向下探求花园奇迹。
（图：云池梦谷前场高距离手扶电梯）
横盘分析项目空间内的所有板块，这个板块的确地形高差起伏最大，有着比较大的不利条件，但从旅游的角度来看，这种变化巨大的空间景观，可以通过多样化的旅游动线设计，形成独特的体验。
因此，如果从园区西侧进来，从这里的最高点观景台，一路下行，可以达到项目东侧的内部交通枢纽站点。这是大客流毕竟的核心动线。而就在这个动线节点上，项目又设计了一个核心吸引物，那就是浮石地宫。
这个节点的设置，就把枯燥的旅游交通过程变成了有趣味性和吸引力的探求过程。这也是项目在空间体验创新上的又一个妙招。
浮石地宫是一种下沉到地下的空间装置艺术，这是一个圆形构建，中间金属雕塑，喷泉从浮石倾泻下来进入黑洞，感觉是进入另一个世界。这里的磐石给人以坚毅和稳固的感受，而浮石地宫面朝旷野又背靠山崖，就用未来感的建筑美学打破了次元壁，呈现出空灵梦幻的高级美学体验。
（图：西侧眺望塔台）
（图：前往浮石地宫的超长距离景观扶梯）
（图：浮石地宫中心艺术装置）
第三，时光艺谷，从铁锈工厂变成时尚秀场。
项目主入口的板块就是时光艺谷。之所以我放在最后来分析，主要是这里的空间创新方面力度并不大，而是以改造更新为主。
这一个板块的前身是建于1970年代的两座毗邻的民营水泥厂——“银佳”和“昆元”白水泥厂，就保留下24处单体老建筑、42个筒仓。
从战略来看，项目方对这里的工业厂房建筑采用了保护性的更新策略。这种模式也是国内比较通行的做法。通过对自身建筑内部的改造，功能和业态的植入和置换，让老工业建筑焕发新生。
（图：时光艺谷鸟瞰）
所以，在“时光艺谷”板块，这里就是以中国水泥厂的既有建筑改造升级形成的主展馆为核心，形成融展览展示、工业遗存、商业体验、精品酒店为一体的复合花园片区。
于是，老厂房摇身一变成为文化街区，历史的痕迹用这样的方式被保留，重新散发魅力。
总体来看，在空间造景方面，园博园确实有数十个打卡点，它们有的在天空，有的在地下，有的是传统文化意蕴的绝美构图，有的是表达未来生态文明的地下雨林，还有山谷旷野的秘境景观，可谓目不暇接。这些打卡点综合在一起，就很好解题了旅游学的经典问题——创造游客的凝视。
而在这些极具冲击力的空间意向的背后，是一个设计天团的智慧结晶。园博园邀请了中国乃至世界顶级的“设计天团”——由中国工程院院士崔愷、王建国领衔设计，及四大名校的优秀设计师还有很多国内国际一线的设计团队共同担当了园区建筑设计工作。
最终这里形成了山中盛景，“谷谷”有色，营造出了一场旷谷秘境。
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业态创新——
工业遗产变身一站式沉浸体验度假空间
刚说完项目的空间创新，设计师们通过各种精心的场景设计，在“四大山谷”内设置了丰富的旅游打卡点，形成了核心吸引力，但这只是一方面。从业态层面来分析，上述这些空间造景都只能归结为一类旅游观光型业态，而观光类业态的收益来源主要体现在门票上。
所以从这个角度来看，园博园的落成只是这个大型项目生命周期的初期阶段，它的骨骼体系已经长成，未来长久不会有大的变化。接下来需要的是营造常换常新、不断迭代的血肉系统。
但除了门票，对于这类大尺度的文旅项目，一定还是需要其他更多的内部经营业态，也就是将“吃住行游购娱养学研”等多类业态都可以植入。
我们来看看现在园博园内的内容业态都做了有哪些呢？
第一大类，餐饮休闲体验类业态
比如，在时光艺谷是园区主展馆所在地，目前招商的业态就有黑马世界漫画博物馆、可口可乐博物馆、先锋书店、赛梦·微缩世界、徕卡相机艺术馆等。这里每一个场馆既是学习、观摩之地，又是打卡之处，文艺范十足。除此之外，烟囱、筒仓、回转窑等工业遗存，被巧妙地改造成咖啡厅、休息区，筒仓顶上种起了植物连成了“空中花园”。
（图：园博园先锋书店）
同时，在我去调研的时候，时光艺谷还引进了一些人气聚集的冬季戏雪滑冰、儿童主题游乐业态等相关内容。
（图：园博园内深受喜爱的户外冰雪活动项目）
而在崖畔花谷和云池梦谷板块内，里面结合游览动线，在节点部位设计了特色的体验店，也有极具风格的咖啡馆、饮品店，也有亲子乐园等相关娱乐配套业态。
在苏韵荟谷的中式园林板块，除了少数的中式餐饮店铺开业外，其他并没有看到更多的业态设置。这也是中国园林式建筑群落最大的痛点，很多建筑看上去具备很好的中式美学价值，但在园林建筑内部的功能使用上，由于建筑物体量较小，空间零碎，一直以来并没有很好的经营方向。
总体来看，业态内容的丰富和优化对于园博园来说，是极具想象空间的。这也对未来的园区经营团队提出了更大的挑战。
第二大类，酒店度假类业态
从观光景区往度假景区的转型的关键就是夜游和度假酒店类配套体系的配置。在园博园中，也是高度重视了住宿类产品的设计，内部配置了档次不一、主题新颖、体验多样的酒店群落。
从最高档的南京园博园悦榕庄，再到中高端的南京威斯汀温泉度假酒店、南京丽笙精选度假酒店、南京园博园英迪格酒店，以及特色精品酒店，如voco酒店、南京珺懋酒店傲途格精选、黄花岸酒店，园博园的酒店体系可谓相当完整。
这些酒店品牌群落遍布在园区的不同山谷部位，根据山形地势，通过设计创意，形成了丰富的度假空间，这也是园博园内最大的一个特色。
以园博园悦榕庄为例，这是继上海的世茂深坑酒店后又一著名的矿坑酒店，由著名设计大师崔愷院士操刀，整个酒店沿着岩石崖壁，呈阶梯布局、曲线走向，仿佛矿谷崖壁的延伸、又小心处理着与崖壁的边界感，亦交融亦冲突，外形极具张力和未来感。
在酒店的经营理念方面，也融入了可持续、康养、扶持地方匠艺等前瞻性的理念，这些都构成了悦榕庄酒店建设理念的又一次进阶。
（图：园博园悦榕庄酒店）
（图：园博园英迪格酒店）
在园博园内，可以说做到了当前的一种流行理念，那就是酒店本身就是度假目的地，这也为项目平添了极大的社会知名度和市场影响力。
当然全部是重资产的酒店投资，代价肯定不菲，仅靠酒店经营收入的经营模型，能否实现投资平衡，还有待市场检验。
第三大类，内部交通设施集群
占地5,000余亩的园博园是沿着山谷绵延而展开的，地域之大、之宽广，在各地的园博园中少见，所以园区内交通也很丰富，很多元。更重要的是，这是一类极好的可以产生现金流的业态模式。
应该说，江苏园博园是我看到过的在内部交通层面上考虑得最为用心的一个景区。在整个景区内部，有横贯东西的空中缆车、小火车，同时还有穿梭的巴士车辆，用于接驳各区域、各景点的1号线、2号线、3号线、4号线，组成了园区内的交通网络。
（图：江苏园博园内部交通设施）
可以说，覆盖全景区的空中、地面、轨道三类交通工具都做齐备的。能想到的交通工具都做到了，哪怕空中缆车这种其实有一定难度实施的交通工具，也都创造条件做到了。站点之丰富、多元、系统集成化，前所未见。
而且每个站点的名字也很诗意：花香驿站、花色驿站、花味驿站、花语驿站等等，可以便利地到达任何景点。
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总结
综合来看，江苏园博园项目的整体呈现，无论是从设计、建筑工程还是景观环境来看，基本都达到了国内的一个新的高峰。但是这个33亿投资的重大项目，经济收益如何，还需要市场运营数据来证明。
从以往国内其他地方园博园的经营情况来看，偌大园区内的植物灌养成本、运营成本往往都是很大的一笔开支，如果没有很好的运营收入做支撑，这类项目都会成为拖累地方政府财政的一个负担。
可以说，在脱离了以往地产模式之后文旅度假产业，每个项目的本质都会回归到了门票经济、度假经济、二消经济、内容经济上。
从国内的政策趋势来看，“坚决贯彻落实扩大内需战略规划纲要，尽快形成完整内需体系，着力扩大有收入支撑的消费需求、有合理回报的投资需求、有本金和债务约束的金融需求”，这些是未来政府投资的底线思维。
只有充分释放市场活力，在体验内容和产品层面上进行微创新，激发旅游度假人流，带动重资产投入的景区经营效益，才是长久之计。