“房贷利率密集下降”成为1月份尤其是春节以来的市场热点话题。包括房企和购房者对该现象保持了密切的关注。房贷利率下降，充分体现了金融部门对购房消费降成本的导向，也有助于进一步激活市场交易行情。本报告对当前全国各重点城市房贷利率下降进行系统总结和分析，以更好把握房贷政策。各地应用足用好此类政策，为新一轮住房消费提振创造更好的条件。
一、房贷利率下降的统计
1、房贷利率下降的两种含义
严格来说，目前市场上讨论的“房贷利率下降”，其实是“房贷利率突破下限”的含义。从分类上说，房贷利率下降其实有两种含义。一种是房贷利率从高位下降，但没有突破4.1%的下限；另外一种是指房贷利率突破了央行规定的下限，即实际利率低于4.1%。
所以，目前市场上讨论的“房贷利率破4进3”、“房贷利率最低可以做到3.8%”，其实质含义是，各地基于利率定价规则，突破了央行规定的下限。当然，从阅读习惯和约定俗成的角度出发，本报告所指的“房贷利率下降”，特指“房贷利率低至3.8%”的类似现象。此类房贷利率的下降，有特殊性，其需要符合央行《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》相关规定，同时具有阶段性的特点，即随着房价指数的走势会有季度的调整。
2、房贷利率下降的城市名单
1月29日，关于“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息受到了关注，也引起了各个购房者的讨论。我们系统梳理了2023年1月份以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市。这30个城市房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。统计发现，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，这也说明，3.8%成为各地降房贷工作中最主流的利率。该定价水平可以供全国其他省市学习，以更好指导商业银行对房贷利率定价。
从城市的具体名单可以看出，这30个城市普遍属于房价指数连续三个月下跌的城市，且基本为交易行情偏冷的二三线城市。一些房价指数略强势的或市场行情略好的城市，并不在此次下降的城市范围之中。另外，有部分城市房贷利率最低为4.0%，其虽然不是主流的3.8%概念，但本身已经突破了4.1%的利率下限。从这个角度看，此类城市已经非常积极执行了央行此前的新政策，值得肯定。换而言之，无论是4.0%还是3.8%的利率，都体现了各地积极降低房贷成本、激活住房消费需求的导向。
二、按揭贷款策略建议
房贷利率下降受到了很多购房者和房企营销部门的关注。本报告搜集了部分购房者的相关留言和疑问。此类问题非常务实，对其进行积极解答，有助于更细致全面研究房贷利率下降的现象，进而指导个人按揭贷款工作。当然，需要提醒的是，每个城市的房贷政策有差异，不同购房者的购房情况也有差异，所以要结合实际情况进行具体分析。
1、提前还贷潮是否受近期房贷利率下降的影响？
知乎在2023年2月2日做过一个简单调查，在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中，选择“会”的为63%、选择“不会”的为10%、选择“还要观望”的为27%。当然此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房者对提前还房贷有比较大的诉求。从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。我们认为，要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。
2、房贷利率下降是针对所有买房类型吗？
本报告提及的房贷利率下降，其实有一定的限定条件。换而言之，类似3.8%的利率，只存在于“房价过于疲软、允许突破央行规定下限”的城市之中。同时，此类住房是指首套住房，而不是第二套住房。但不区分是否是新房还是二手房。另外，若部分城市降低了首套房的认定标准，部分二套房的购房行为也可以享受此类优惠贷款利率。
3、房贷还在下降，近期购房是否需要缓一缓？
我们认为继续观望和等待的意义不大。第一、要下降的城市，近期基本上就会发布政策，引导利率下调。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落实的最低利率，类似低于3.6%的利率可能性其实不大。第二、房贷利率下降，其实有阶段性的特征。若后续房价反弹，那么此类利率政策是会撤回去的。购房者需要了解定价规则，主动获取优惠利率。
4、大城市是否也会降房贷？
第一、降房贷利率是每个城市的政策趋势，今年金融政策将继续支持住房消费，房贷利率普遍有下调的可能。所以“降不降”不是问题。第二、问题是“降多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线城市目前并不能突破4.1%的利率。换而言之，最低利率也只能是4.1%。未来有微调的空间。
5、存量贷款是否可以降房贷？
必须肯定说明，各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且2月份开始已经在下降了。所以，若没有下调，可能有几种原因。第一、购房者和银行签订的是固定利率贷款，导致银行无法做调整。第二、过去买的房子属于二套房，当时无法拿到利率折扣。第三、重新定价日在今年2月份以后。
6、未来房贷利率是否会继续下降？
是否下降，取决于房价的疲软情况或购房市场行情。若市场行情不好，那么激活合理住房需求的政策依然会继续，降低房贷的工作会推进。但若市场回暖或房价止跌，那么优惠的房贷利率确实会收回。必须说明，中国房地产市场已经朝着复苏的通道前进，后续或不会出现如此密集的降利率操作。
7、组合贷款是否可以降房贷利率？
有部分购房者是组合贷款模式，所以也会有疑问，对于“商业银行贷款和公积金贷款的利率”模式，是否有下降的可能。举个例子，目前无锡在原纯商贷转为组合贷款的时候，新的这部分商贷是可以享受目前的最新商贷利率的。所以组合贷款业务也可以享受此类利好政策。
8、公积金是否有下降利率的可能？
目前各地关于公积金贷款利率下降的消息并没有。去年10月份，全国各地公积金贷款利率从3.25%统一下调为3.1%。调整的重要原因是，若不下调，其和商贷之间的价差会非常小。目前各地虽然推出了3.8%的利率，但属于局部的、阶段性的政策，公积金的贷款利率理论上没有下调的可能。
9、近期买房了，是否可以享受更低的贷款利率？
“昨天还有客户给我打电话，他是1月初刚刚以4.1%的利率贷了款，不过现在还没有放款，来问我能不能按3.7%走，我还是建议他马上联系银行经理。”孙先生说。这个例子对类似疑问的购房者有非常好的指导作用。若贷款合同还没有批下来，理论上都可以争取最新的最低利率。
10、为什么部分城市近期房贷利率反而上升？
不完全统计显示，1月份包括清远、贵阳、武汉、江门、昆明、泉州和大理等城市，出现了房贷利率上调的现象。此事让购房者非常困惑。出现这种情况，是因为去年12月底此类城市突破房贷利率下限的权限“到期了”，所以1月份会略上升。但按照今年《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》新规则，此类城市当前利率又出现了下调。购房者要防范被一些虚假营销信息所误导。
11、省会城市房贷利率下降了，地级市是否都会跟进？
目前各地省会城市普遍都下降了房贷利率，是否意味着，相关省份其他地级市也会跟着下降？这里举一个例子。经吉林省市场利率定价自律机制决议：自2023年1季度起，长春市、吉林市和四平市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减50个基点。从这个角度看，其实不是所有地级市都可以下调。有下调权限的，基本上是能级略高的城市。
12、各地只有四大国有银行在下降房贷利率吗？
是否只有国有银行才会执行3.8%的低利率？以珠海为例。目前部分股份制商业银行正在申请下调首套房贷利率至3.7%；部分外资银行已经在走流程，审批下调首套房贷利率至3.7%。这说明，各地银行在下调房贷利率方面，权限是一样的，但会形成略有差异、略有竞争的贷款利率。
13、所有楼盘都可以拿到3.8%的利率吗？
假如某个城市最低房贷利率为3.8%，那么是否意味着所有楼盘都可以执行该最低利率呢？其实不然。购房者需要明白，该最低利率是各地银行给出的最为优惠的政策，但肯定有限定条件。其取决于LPR走势和当地金融工作的基调、房企和银行的合作程度、银行信贷业务的营销计划、楼盘品质和质量、购房者购房情况、购房者征信和信贷资质情况、房贷额度和申请的情况等。购房者需要根据所在城市情况，积极争取最为优惠的房贷利率。
执笔人
上海易居房地产研究院 研究总监 严跃进