“提前还了80万房贷,利息少了111万,这不比理财赚钱?”

据海南特区报,记者注意到,最近,不少人都在小红书、微博、抖音等社交平台上,分享自己提前还房贷的经历。购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的,是年轻人选择提前还贷的关键词。

去年讨论提前还贷时,大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”;但现在,更多人关注的焦点变为了“提前还贷难”,需要预约、排队,还有银行关闭直接线上渠道。

据红星新闻,有建设银行(601939.SH)某分行的工作人员向记者透露称,建设银行的线上预约额度已满,需要线下预约、排队等待,大部分贷款行的等待时间都在半年以上

据北京日报,记者近日咨询北京多家银行网点获悉,提前还房贷正成为不少人的选择,多数银行都需要提前预约办理,排队时长至少在一个月以上。

为何人们纷纷选择提前还贷?提前还贷到底值不值?为何银行要“升高”还贷门槛?

提前还款“省下90万利息”

“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者,他肯定是要提前还房贷的,原来理财收益能覆盖房贷,现在不能了,就想提前还了。

据魏先生计算,其在河北的一处房产贷款金额70万元,还款期限为25年(已经还款5年),如果现在提前20年还清,以5.2%的利率、等额本息还款方式计算,可以省下约37万的利息

据第一财经报道,随着房贷利率不断下行,吴逍分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块,月供1块多,留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。

对于他来说,提前还贷省下了一大笔。2021年购房时,首套房贷利率为5.88%(30年期),利息101万,月供5300元左右。在他提前还款时,利率基本在4.1%~4.5%区间,最终2年提前还完,支付利息仅为10万左右,省下了90多万

像魏先生和吴逍一样提前还贷的人不在少数,在各类社交平台上,介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。

程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”,他认为“最优”有两种解释,一种希望总利息最低,这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限;另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险,适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。

面对利率的下调,有网友表示,自己的房贷利率实在太高。

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提前还房贷火了,有银行排队到10月,有的要违约金,还有银行关闭app通道…为何还钱这么难?

网友称利率高达6.15%

甚至有网友晒图表示,自己的房贷利率高达7.15%

提前还房贷火了,有银行排队到10月,有的要违约金,还有银行关闭app通道…为何还钱这么难?

网友晒图称自己房贷利率7.15%

排队几个月、还有违约金

有银行直接关闭app通道

“排队还贷”,是近期“提前还贷潮”的缩影。

王女士对记者表示,她于近日在某国有大行手机APP上申请提前还贷,提交申请后,下午收到银行短信称提前还款申请已审批通过,但还款的日期已排到了4月份。王女士向记者无奈地摊了摊手,“没想到,现在怎么这么多人排队还贷。”

记者曾在去年对“提前还贷潮”进行过走访调查。当时,互联网从业者小金对记者表示,自己购房较早,贷款利率低,目前月供只有一千余元。“要是还进去想再贷出来就没门了,提前还款还要收罚息,权衡后我打算将闲置资金用于理财。”

近期,小金的想法有所改变,打算提前还一部分。然而当他打开手机银行却发现,提前还款需要审批,“最终结果以审批为准”。

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提前还房贷火了,有银行排队到10月,有的要违约金,还有银行关闭app通道…为何还钱这么难?

购房者小金打开手机银行发现提前还款需要审批 资料来源:受访者提供

询问银行得知,提前还款不仅需要排队到4月,还有违约金。“过去,提前还款的违约金基本可以协商免除;现在,提前还款的违约金需要全额赔付,严格按合同来。”小金无奈地说。

更有甚者,“某国有银行提前还贷的业务已经排到今年十月份了”,一位该行员工表示,该行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题

不止“排队”,一些银行的手机银行提前还款的预约通道悄然关闭,也引起了广大购房者热议。有人表示这一功能的下线带来诸多不便,如异地工作人群想要提前还款,则不得不前往贷款行所在地办理。

小林是一名金融从业人员,去年9月,眼见所投资的理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率渐行渐远,遂将理财资金赎回,提前还了一部分房贷。近期,当小林想再还一部分房贷时,却发现手机银行上的“提前还款申请”选项已然无踪

提前还房贷火了,有银行排队到10月,有的要违约金,还有银行关闭app通道…为何还钱这么难?

一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭 资料来源:受访者提供

“一些购房者反映,部分银行关闭了手机APP上提前还款的功能。而这些购房者就算申请成功,也要赔付违约金。例如,最高赔付6个月利息等。”小林对记者表示。

提前还贷为何越来越难?某国有银行人士向记者透露,“我们总行在去年11月升级了系统,开始管控提前还款额度。以前是想还就还,现在是每个月给每个机构一个还款额度,然后预约排队。”他表示,目前该类业务办理都是“机控代替人控”的导向,“能系统控制绝不人工控制,降低操作风险。”

“银行是不希望客户提前还款的”

最近几个月,浦发银行深圳某支行的员工刘琦明显感觉到,提前还房贷的客户多了起来。不少来咨询提前还贷的客户对刘琦说,闲钱没有地方投资了。

刘琦告诉记者,部分银行会规定一年内或几年内提前还房贷有罚息。但罚息的金额并不高,一般为几个月的利息,很难阻挡客户提前还贷的想法。

记者注意到,不同银行对罚息的规定并不相同。但也有一个共同点是,“一般而言,银行是不希望客户提前还款的”,在广发银行上海某支行从事管理会计工作的陈瑞表示。

陈瑞解释称,对于银行来说,提前还款,如果没办法再以合适的利率及时贷出去,后续的营收就会下降,会出现利率的再投资风险。但是,如果客户本身出现较大违约风险,或者整体系统性风险很高,为避免资产大幅减值,会希望客户提前还清。

由于国内宏观经济环境仍处于修复阶段,实体经济回暖尚需时日,银行对外投资可选对象减少。相较之下,房贷业务投资回报率更高,如果购房者提前还贷,将影响银行包括利息在内的收入,同时提前收回房贷资金后,如果又没有更多同等优质的投资标的,可能就会对购房者提前还贷软抵制。

对于银行来说,提前还房贷并不划算,这在行业里被称作“存贷双降”

提前还贷,相当于缩短了银行这笔贷款的盈利期限,减少了银行未来的盈利预期。毕竟银行的收入主要来自利息。财报数据显示,2022年前三季度,国有六大行共计实现利息净收入约2.13万亿元,同比增长5.4%,占整体营收的75.13%,较上年同期小幅增长2.18个百分点。而居民房贷业务,因为有房产抵押,贷款期限长达20-30年,又是银行最优质的、最稳定的利息收入来源之一

央行日前公布数据显示,2022年全年,个人住房贷款的增速出现回落。报告显示,去年末个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长仅1.2%,增速比上年末低了10个百分点。2021年末,个人住房贷款余额为38.32万亿元,同比增长11.3%,增速比上年末低3.3个百分点。2020年末,个人住房贷款余额34.44万亿元,同比增长14.6%,增速比上年末低2.1个百分点。

2022年新增个人房贷仅有0.48万亿元,较2021年的3.88万亿元下降了3.4万亿元,降幅87.6%

从2020年开始,居民新增房贷开始下降,而2022年更是出现断崖式下滑,这已经对银行的利息收入构成隐忧。而如果居民提前还贷,就不仅是减少银行的预期利息收入,而是直接减少银行当期的利息收入了

一方面新增住房贷款断崖式减少,已经减少了银行的预期收入,如果居民提前还贷,还会减少现有业务的当期收入。依靠利差牟利的银行,在扎堆提前还款的背景下,采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本,以提前预约、长时间轮候等为手段,试图降低或推迟提前还款压力,也就顺理成章了。

对于银行来说,房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产,在经济增长放缓的大环境下,更显珍贵。加之‘提前还贷潮’使得银行贷款增量和增速的考核承压,因此才有意提升了还贷“门槛”。

从个人的角度来看

提前还房贷是否划算?

那么,从个人的角度来看,提前还房贷是否划算?

兴业银行首席经济学家鲁政委此前向红星资本局表示,如果有一笔闲置资金,是否提前还房贷,还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱,如果不能,提前还贷也是可以的。

据每经网,对于购房者来说,也需要注意,并非所有的提前还贷操作都能“薅羊毛”。对于购房者而言,这是一道“数学题”,要把握住唯一金标准:房贷利率VS投资收益率,来判断是否适合提前还贷。

具体来说,如果房贷利率居于高位达到5%甚至6%的水平,而在自身风险承受能力和偏好范围内,没有达到或超过房贷利率水平的理财方式,那么就可以考虑提前还款。

反之,如果房贷利率较低,甚至在LPR的基础上下浮,有利率水平相近的理财方式可以选择,或是想要留有一些闲置资金在手中,以备不时之需,“手有余粮,心中不慌”,还款压力也不大的话,则可以结合自身情况,理性考虑是否提前还款,而非“盲从”潮流。

“对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然,还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产提示,不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,利息支出太多,手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外,理论上来讲,刚买房不久,剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息,此时再去选择提前还款肯定是不合适的。

疫情三年,很多人收入受到影响,通过提前还贷可以降低每月还贷负担,看起来也是诱惑满满。

但盲目跟风提前还贷并不可取。用机会成本的原理,你把资金还了房贷,就损失了用它增值的机会。当然,短期看,多数人投资收益很难高于房贷,所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好,不代表今年也不好,所以长期来看,提前还房贷,也会有损失。

法律人士:可以投诉银行

据北京青年报,对此,有法律人士分析,如果购房者能证明自身确实遭遇了银行故意拖延办理提前还贷,可通过三种渠道维护自身合法权益:可通过银行方面的救济渠道——向贷款银行总行进行投诉;通过监管方面的救济渠道,比如向银保监和政务部门进行投诉;通过诉讼方式的救济渠道,即向法院起诉。这些办法都值得一试。

鉴于目前提前还贷涉及的购房者人数较多,且排队等待的时间越来越长,银行监管部门有必要介入调查,譬如,查一查某些银行有没有故意拖延,对故意拖延的银行要进行公开约谈乃至处罚。还要采取相应的措施督促银行提高办理效率,因为提前还贷不是借贷,不会增加银行的风险,银行审核没必要过度严苛。

从根本上说,要避免银行对购房人提前还房贷故意拖延,需要规范房贷合同,明确银行对提前还贷的办结期限。

在此背景下,有网友在社交平台上分享了成功提前还贷无需多加等待的经验——拨打银行保险消费者投诉维权热线(12378)进行投诉

2月3日,有发过提前还贷经验贴的网友向红星资本局确认,在拨通该电话并按照相关步骤操作后,她现在已经顺利提前还贷

编辑|段炼 盖源源

校对|卢祥勇

每日经济新闻综合自每经网、北京日报、红星新闻、新京报贝壳财经、第一财经、北京商报、北京青年报、海南特区报、公开资料等