“提前还房贷”屡掀高潮，这是为什么？提前还贷是否真的合算呢？
文 | 一 一
继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。
农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”屡掀高潮，这是为什么？提前还贷是否真的合算呢？
多地调整房贷利率
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
由此可见，房贷利率已经高于理财利率。“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位业内人士表示，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
现在，LPR利率低了，购房者都觉得提前还贷很明显可以省下利息，这么做是划算的。有的人贷款利率超过了6%，有部分是6.2%。尽管后面房贷利率调下来了，月供也下降了，但相比周围去年买房的人低于4.5%的房贷利率，这部分人凭空多出近2个点的利息，十几年、几十年下来的确是较大一笔钱，自嘲是利率的站岗人的他们自然而然选择提前还房贷，觉得至少目前而言比较划算。
在河南郑州新郑市的领导留言中，有网民这样留言：“利率6.125时候买的房子，上浮利率太高了。经过这几年疫情冲击，相信大多数老百姓对于房贷是压力最大的，也是最大的一笔开销。政府能不能跟当地银行部门沟通，降低原来贷款利率，给予适当优惠，现在买房基准4.3下调20个基点，不能只促进购买市场，之前购房的也应给予政策优惠。”
留言板官方给出的回复是“对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行，如果当时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点），客户将享受到利率下降带来的实惠”。
提前还贷，还得排队好几个月？
最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
有人表示，2022年底预约了提前还贷，结果被告知去年10月的申请还没有处理完，可能要等到4月以后。有国有大行信贷经理告诉记者：购房者想要提前还贷，预计有三个月的等待期。不仅国有大银行难预约提前还贷，小银行也要排队1个月起，这在以前都是不可想象的事情。
据了解，自2022下半年开始，多家银行提前还房贷的门槛就提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔不少于60天；有的银行此前是可以实现线上全流程办理的，从去年四季度开始部分转为线下；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款……
不过，银行工作人员普遍表示，提前还房贷不需要缴纳违约金。
为此，民间产生了不少提前还贷的高手。
有人分四次还清了自己的90万元房贷，最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万元，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万元左右，省下了90多万元。
在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。
提前还贷利大于弊吗？
提前还贷，可以说是购房者根据眼下的实际情况做出的最优选择。
有人自嘲：“点开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息，不果断选择申请提前还贷还能干什么？！”
毕竟疫情三年，很多人收入减少，提前还贷有助于减轻每月的还贷压力；另外，前两年买房，贷款利率普遍高于5%，而目前首套房贷利率都已降到3.7%，其中超过1%的利差，并不能通过下调LPR（贷款市场报价利率）解决，于是，有点闲钱提前还款，也合情合理。
提前还贷最大的弊端就是损失了流动性。把钱都拿去还房贷了，就有可能丧失了用这笔钱获得其他收益的机会。
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中表示：当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
资料来源：中新网、澎湃新闻、上游新闻等
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