21世纪经济报道记者孔海丽 威海报道

午后的阳光下,北方的海滨小城,安静而疏阔。

2月4日是农历正月十四,钱文华夫妇从浙江杭州驱车近1000公里,赶到山东乳山银滩,看了看10年前花500万全款购买却一直闲置的3层独栋别墅后,又将自驾赶回杭州过元宵。

如今,这套海景别墅市场价格只值160万元左右,跌去近七成。同一个小区,即便是带装修的独栋,业主报价也只喊到270万元。

10年,房价折损一半,在乳山银滩并不稀奇。

那些被“低价看房旅游团”拉来的老人们,被花式营销“洗脑”后,以8000元/平方米甚至1.2万元/平方米买下新房,迅即掉进了“买房当天即亏6成”的陷阱。

像钱文华这样至今依然为了海景而不后悔买房、不缺钱的生意人毕竟是少数,在威海这个偏远的海边小城一隅,单价跌破1000元的房子也很容易找到,甚至总价不到10万元,就能不费力地买到一套小户型或者带露台的阁楼。

不过热搜上“乳山二手房均价跌破1000元”的现象不是主流,实际上,银滩二手房的真实均价普遍在3000-4000元水平。

新房与二手房之间如此极端的价差,实属全国少见,但银滩的魔幻与撕裂不止于此:

房子比人多、中介比业主多、买房的全是外地人、人均2套以上海景房、买了就很难卖出去、淡季一栋楼只住零星几户、冬季绝大多数小区没有供暖、大部分人买东西要追着“赶集表”、 年轻人除了卖房子几乎没有就业机会,却还有一批年轻人,因为银滩“海边鹤岗”的名声,来到这里,以低价买房或租房,实现旅居或“躺平”的愿望。

“银滩最不缺的就是房子和房产中介。”在当地生活了15年,现在做民宿生意的齐武东说。

银滩南北宽3公里、东西长21公里的区域里,素有“小区200个、房子10万套”的称号,大大小小的中介有1000多家,而中介赚钱的大头绝不是靠中介费,那些买卖做得大的,几乎都是靠“低价收房、高价转卖”的模式。

记者在这里采访的时间里,很难听到威海口音,来自天南海北的人们,因为不同的原因在不同的季节停留,北京的、上海的、内蒙的、天津的、东北的、浙江的、湖南的、河南的、山西的……每个人身上都有故事。

冬季的海边着实冷清,但那些或被动或主动留在银滩养老的老年人,和寻找灵魂栖居地的年轻人,却很容易打开话匣子。

他们有一种在大城市见不到的松弛感,愿意在空旷的海边或者人车稀少的马路边,和记者分享他们为什么来、为什么留下、这里如何改变了自己的故事。

打开网易新闻 查看更多图片

冬季的银滩海边,颇显冷清。摄影/孔海丽

二手房跌破1000元?

兔年春节刚过,李向红就把一套期望值36万元的房子调到了32万元,却被熟悉的中介批评了一顿,“我手里另一套同户型,26万都没卖出去,你这个价格还是高。”

8年前,河南的李向红经过妹妹介绍,通过中介,在银滩能看到海的“一线”小区里买了套3楼的二手房,房本面积79.8平方米,均价4000多,到手毛坯,后期自己做了精装修。

随着年纪增长,腰不太好的她,4年后又在同一个小区买了一套一楼带院的房子,均价6000多。

几年前,李向红3楼的房子以36万的价格挂着,至今没卖出去。

“那我当初,两套房都买在高点上了。”李向红回头反思,觉得自己把价格挂高一点也没有错,她寄望于经济恢复正常后,或许2023年银滩房子还能回一回血。

但她的想法恐怕要落空。

干了13年房产中介的赵龙江实话实说:“银滩二手房的价格,根本上取决于谁更着急用钱。”

网上流传的“乳山部分海景房均价跌破1000元”,确切来讲就是指银滩。

如果把山东省地图看作一种动物形状,银滩就在“动物”嘴巴的位置上,距离乳山市老城区13公里,离威海市区足足有90公里。

2001年以来,银滩房地产开足马力,大量小区密密麻麻出现,离海边3公里的陆地上,挤了近200个小区。用当地人的话说,“银滩除了房子就是房子”。

银滩一处“一线”海景小区,房源密布,这只是银滩的“九牛一毛”。摄影/孔海丽

但凡来到这里的人,都会在短时间内熟悉“一线、二线、三线”的说法:小区按照离海滩的距离,从近到远,第一个一公里内是“一线房”,以此类推“二线房”和“三线房”。

在银滩,每平米低于1000元的房子并不罕见,绝大多数都是顶层阁楼,带着简单装修。

仅链家app就显示有15套单价低于1000元的房子,全都是顶层阁楼,有几个小区都是“一线房”,文案写着“几万在海边有个家”。不过细看会发现,标注的总面积是带了露台面积的。

中介赵龙江说:“单价低于1000元的房子,需要仔细挑一挑,位置都离海滩中心区比较远,也有漏水的风险。”说罢给记者推荐了他手里的另外一套房。

赵龙江推荐的房子也是一套“一线房”,小区离银滩的标志性地点“大拇指广场”很近,在3楼,从南向窗户能看到海平面,建筑面积73平方米,小区建于2009年,报价26万元,单价折合3561元/平方米。但他丝毫没有提,这房子没有保温层,冬季保暖性比较差。

目前,3000元-4000元是银滩二手房的均价,多层楼的2层、3层,和带电梯的高层,基本是这个水平。

楼龄更新一点、有集中供暖的房子,价格要更高一点。

“那种不带电梯的老房子,4层、5层单价能卖到2000多,6层和阁楼基本没有人要。”另一位中介说。

实际上,和李向红“买在高点”的经历相似,银滩的海景房很多都是“出道即巅峰”。

以居住人相对较多的“水岸人家”为例,2009年新开盘的时候,第一排离海不到50米的房子, 卖到8800元/平方米,“当初8000多都是要抢的,现在也就卖到4000多。”

据赵龙江回忆,当年来自北京的一位大妈,找他买“水岸人家”海景房,一出手就是6套,后来几年,大妈买下的低层房子陆续以3000元单价卖出去了,不带电梯的高层户型单价还不到2000元。“赔了不少钱。”

留下,以及留不下的外地人

在银滩“炒房”是没有前途的,买来的房子,不要指望“升值”。

外地人来银滩买房,都喜欢离海更近一点,能看到海景的房子。

因为沙质细软,定居人口少,外地人来到银滩以后,很容易就会形成“安静、空气好、健康”的第一印象。

农历正月十三,21世纪经济报道记者在大拇指广场等到了一对来自北京的老夫妻,他们从年前就来银滩住了,“为了躲疫情嘛,在这儿挺好,空气又好人又少,我俩到现在都没‘阳’。”尤海淀说,他们2006年就在银滩买了房,这些年冬天都没来过,只有夏天来。

冬天,银滩偌大的海滩上没有什么人,大拇指广场作为地标建筑,偶尔有老年人遛弯走过。

打开网易新闻 查看更多图片

银滩标志性建筑“大拇指广场”,正月里行人稀少。摄影/孔海丽

这几天,当地一家开发商在大拇指广场附近的海滩上做了一场“嘉年华”活动,搭建的人造滑雪场里,加上工作人员,也才不到10个人。

活动主办方模仿其他城市搭建的一排排“小吃摊”,甭管是“红柳大串”、还是“狗不理包子”、还是“长沙大香肠”,统统没有人光顾,连摊主都放弃了营业。

遇到张草原时,他正推着自行车沿环海路快速行走。来自内蒙古包头的张草原说,他是七八年前在“二线”的“海岸明珠”买了房,2018年又在“一线”小区水岸人家花32万,买了一套2楼的80平方米精装修二手房,“为了离海更近一点。”

像张草原这样手里有2套及以上银滩海景房的外地人不在少数,有些手头宽裕的外地人,出手就是数套海景房。

但本地没有人住在离海那么近的地方。

“家住海边、风湿拄拐。”威海本地的网约车司机在送记者过来银滩的路上,用威海方言劝告:“为什么想不开要来买银滩的房子,有钱买市区不好吗?”

他说,当地人都知道,海边夏天尤其潮湿,低楼层的屋子里经常“长毛”,而且衣服总也晾不干,海边盐分大,觉得衣服干了,拿进来又变得潮乎乎。

住在乳山老城区的本地人也说,当地人买房都选离海边远的、商业配套方便的城中心。

大量的外地人买了海边的房子以后,因为季节、距离、交通等因素,每年只有夏天的7月-9月才会来银滩住上一到两周,甚至很多人好几年都不来一回。

到银滩的交通有多不便呢?如果是飞到威海机场,机场直达乳山的大巴车自前两年停运后还没恢复,只能乘坐大巴往北50多公里到达威海市区,再坐车往南120公里到乳山;如果打车从威海机场去银滩,路程约为80公里,路费超过200元;如果是火车出行,一般需要坐到威海站,再转乘每天上午9:20的火车从威海到达乳山火车站,继续打车到银滩。

从威海机场出来,途经的地方几乎都是山野和村居,途中没有显眼的建筑。沿银金大道进入乳山地界,就开始看到一栋栋很新但是很空的楼房,还有一些因拆迁废弃的平房点缀其中。

银滩当地,也很少见到出租车和网约车,所以很多来银滩的旅客,都是自驾,而跟随看房团大巴在银滩买了房、不方便自驾的外地人,来银滩的次数会更少。

淡季的银滩,入住率极低。到了冬天,非供暖小区1栋楼里只零星住着3户以内人家,高层住宅的入住率连3%都达不到。

2月4日晚上7点30分,银滩一栋“一线”楼房,仅有1家亮灯。摄影/孔海丽

之所以数次提到“非供暖小区”,是因为银滩的供暖,是个老大难问题。

作为北方的城镇,银滩绝大多数小区冬季都是没有集中供暖的。集中供暖的小区只有屈指可数的几个:维利亚,山水人家,山海明圣,颐和花园,碧海华庭北区等。

冬天住在银滩,取暖方式主要是燃气壁挂炉,冬季采暖费大约3000元左右;而不长住的家庭,基本靠空调、电热毯、小太阳取暖。

据多位银滩的住户解释,银滩没有集中供暖的原因,主要在于入住率不达标,冬季大多数小区的入住率不足10%;而没有供暖,就更不愿意住在这里,从而陷入一个负循环。

旅游人口的短暂停留,无法带动银滩的楼市回血。当地也因为缺乏工业、商业等产业,无法解决年轻人的就业问题。“房子比人多得多”,加之没有人口的自然流入,房子卖出去了出租也困难,房价也就没有了支撑。

在银滩,对其缺乏商业配套的一个形象说法是“买东西靠赶集”。虽然周边也有几个超市,但大多数生活物资需要从流动的集贸市场上购置。

张草原家里墙上的一张挂画上,就有“银滩赶集表”:以农历日期的尾数为基准,“一、六”是常家庄和小陶家集市,“二、七”是宫家庄、海阳所集市,“三、九”是宫家集……物价很便宜,芹菜1元/斤,青椒1.5元/斤,白萝卜1元/斤。

附近只有几家餐馆。正月十四早上7点,记者打开某外卖平台,显示5公里内早餐店只有2家有外卖,需要9点后起送,最早送达时间是9点40。

煎饼店的天津大姨说,那天早上的外卖单子,只有记者一个,正月十五以后,外卖每天能有个十几单。

不过,几乎每一个人都提到了预计将于2023年底开通的莱荣高铁,“海阳核能供暖将为银滩解决供暖问题”的说法也有多个人提到,或许未来随着基础设施的改善,银滩的“空城”问题也会得到一定程度的改善。

“一千零一个”中介

银滩留不住年轻人,想留在当地,可供选择的传统职业是房产中介。

一个一线海景房小区的主干道上,每间隔20米就会竖着一张显眼的红色大广告牌,用半米高的字体写着“现金收房 当天放款”,下附电话,旁边则简要刊登了近30个房源情况,标注了小区、卖点、楼层等信息,红色字体的总价数额多在10-30万元之间。

小区里随处可见的房产中介广告牌。摄影/孔海丽

这些房产中介,有的是工作室的形式,会有合伙人,有的“一个人就是一个品牌”。

很多在当地居住了10年左右的外地人,没打过中介广告,但若有人问起,手上大有可售可租房源。在一家餐馆吃晚饭的时候,一位保洁阿姨向记者推销起了自家房源。

反而是类似于“链家”这种品牌中介,在当地的认知度不高,人们习惯于从自己认识的人那里问有没有房源。

赵龙江的中介品牌已经做到了中等规模。

十几年前,他从东北来到银滩做房产销售,赶上了银滩房地产大爆发的年头,后来自然而然做起了中介生意。

银滩的房产中介没有固定的服务费费率,每套能赚3000-5000元左右,这里也是全国目前少见的“卖方承担中介费”的城市,因为实在是有太多的房子着急出售,却难以寻觅到买家。

但大多数中介不靠这份中介费赚钱,他们的利润大头来自于“低买高卖”。

有的外地人被“免费看房旅游团”吸引来银滩以后,冲动下单,买了高价新房之后,无法向家人交代,又因距离遥远,不方便到银滩度假,又或者多年后急需用钱,就会选择低价将房子卖掉。

赵龙江介绍,以不高于10万块的价格买下房子,加价几万块再卖给“接盘侠”,这是主要的赚钱方式,前些年,周转快的时候,短短三个月就能赚十几万。

和赵龙江比起来,山东枣庄人齐武东走的是另一条路线。15年前,他来到银滩做物业工作,后来就留在了当地。随着对附近房子了解的增多,开始以低价从空置的业主手中租来房子做民宿,全年只要有1个月的时间有人入住,就能回本。夏天旺季时候,民宿的入住率基本是不发愁的。

在多次遇到有人着急低价出售房源之后,齐武东开始筹集资金,收下低价房,毛坯房简装的费用不高,平时用来供民宿客人住,如果有人愿意买,就能转手卖出赚一笔。

刘怡和清楚地记得,2021年,认识的中介想要把她10年前14万元买的房子以12万元收过去,她没答应,不久之后,就看到小区里和自己同户型的房子以26万元卖给了新来的人。

不过,银滩楼市最近几年“跌跌不休”,中介收房转卖的模式走不通了,有的房子收来也卖不出去。以银滩这种总价低的情形,有的中介说,房子收来压在手里,甚至赔了10万块钱才卖出去。

赵龙江透露,他手里现在有50多套房子,“要不是因为最近几年银滩楼市不行,现在该赚到钱收山了。”

目前,无论是中介,还是着急卖房的业主,都说当下是最适合买入银滩房子的时机,“反正现在是这几年房产价格最低的时候了。”

开往银滩的看房大巴

每一个熟知银滩的人,都对“免费看房旅游团”有所认知。热心的尤海淀与刘怡和都善意提醒记者:“千万不要跟着看房团买房啊,新房售楼处也不要去,集市上冬天都还在发各种传单。”

他们提到的“银滩看房团”,重点面向老年人,尤其是有退休工资的。

当地有一定数量的新房,通过这种方式出售。在多个城市设立办事处,往往以“200元3天银滩海景旅游团,免费看房”为噱头,吸引城市退休职工参加活动。老年人决定上大巴车的那一刻,就是“买房之旅”的开端。

湖南长沙的许玉萍今年55岁,是一个颇有投资头脑的个体商户,家里生活条件不错。2018年8月,她在长沙韶山路逛街时,被发了好几张传单,上面写着“长沙-威海银滩每周五实地考察看房、购房,200元/人,开发商全程安排吃、住、行。”

打开网易新闻 查看更多图片

银滩开发商在各地散发的“传单”。受访者供图

彼时,楼市还比较热,身边人投资各地海景房的案例也勾起了许玉萍的向往,她想着,到现场实地看一看,合适的话再做决定。

出发前,女儿再三叮嘱她“看归看,不能买,有什么想法回来我们一起商量决定。”

答应了女儿的许玉萍,坐上了开往银滩的大巴车。车上有导游,每一个看房的大爷大妈都有一个销售人员服务,全程气氛都很嗨。许玉萍不知道,这一路已是洗脑的开始,那些甜言蜜语和对银滩海景房的夸赞,都在看房人心里起到了铺垫作用。

大巴车直接开到了银滩的大拇指广场,由销售贴身陪着,看了看银滩的旅游人群,没有机会和当地人聊聊天。

紧接着,许玉萍和其他几辆大巴车的看房团拉到了售楼处,“几乎是被一个姓秦的经理搀着、架着走进了售楼处,后来回想起来,售楼部在我们进去之后就用围栏围起来了,禁止出入。”

在售楼处里面,秦经理全程盯紧许玉萍,让她没有机会和其他人交流,同行其他人也是同样的境况。

台上,销售讲到银滩海景房好处滔滔不绝,“空气里含有负氧离子,来了以后身体好”、“银滩的沙磁含量极高,含有多种对人体有益的矿物质”等说法,不断重复。

对许玉萍这种看重投资价值的看房人,销售人员承诺“交房后返租,每套房每月租金高达几千元”,还声称开发商在全国多个地方都有楼盘,买房以后,每年可以不同地方的项目上免费入住28天,体验不同的风土人情。

当然了,这些承诺全部都是口头的,书面合同里是不会体现的。

不断有人敲锣恭喜“xxx购房一套”,将气氛渲染得十分热烈。许玉萍的购房意向比较明显,销售全程笑脸相迎,但有些气场较弱、又不想买房的看房人,则遭遇了销售人员的“恶语相向”。

据许玉萍回忆,他们那辆大巴车上的老年人,当场交定金的人不少。实在是没带钱的,开发商现场提供借款,看房人打个借条也行。

交了15万买房定金的许玉萍没有意识到,当时银滩的二手房均价约为4000元,而她购买的40平米方的公寓,总价35万元,单价达到8700多元。

交完高额定金之后,留给老年买房人的反悔余地就不多了,签订合同、交尾款,显得顺理成章,也很少有老年人会有机会仔细检查合同里的每一项条款。

明明销售人员现场答应的是精装交房,后期沟通时,开发商又要求许玉萍补交3.5万元的装修款,气场相对较强的许玉萍没有答应。2020年,销售还联系许玉萍,让她介绍买房客户,答应给一定的返点,了解过银滩真实楼市的许玉萍也没有答应。

2021年夏天,许玉萍带着女儿收房,坐火车到达威海站,又从威海站转火车抵达乳山市,再打车到达银滩。

当年买房的时候,坐着大巴车似乎一会儿功夫就到了大拇指广场;收房后,许玉萍和女儿想从大拇指广场走回楼盘,手机地图查询显示,她的新房距离大拇指广场11.6公里,步行约需2小时45分钟。

目前,许玉萍单价8700多购买的房子,二手房市场价约为3500元。

留在银滩的和买了房没在银滩长住的老年人,不少人都与许玉萍有相同的经历,而开往银滩的看房大巴车,每年夏天都不曾停歇。

天津大姨高时凤,最早就是通过大巴看房团来到银滩,不过她已经与自己达成了和解,“价格高一些就高一些吧,这地方总归环境好,我也爱在这儿待着。”

高时凤说,她后来卖起了煎饼果子,还买了一间小门面房,现在也做起了租房中介的生意,有租房需求可以找她。

钱文华也是与自己和解的人之一,他这趟来,是打算给独栋别墅搞装修的,并且从中介手里以不超过4500元的年租金租了一套临海房,年后暖和了,回来住在这里专心装修。

实际上,喜欢在银滩居住的老人也不在少数,即便冬天的银滩不太适合居住,他们言辞间还是充满了喜悦与欣赏。

张草原就是,他每年5月之后都会来到银滩,住到10月初回内蒙,2022年干脆连冬天也待在银滩了。他说自己“逢集必赶,很爱这里的绿化和环境。”

这些老人也都很热情,每一位聊起自己的海景房,都盛情邀请去家里坐坐。

逐梦而至的年轻人

随着“海边的鹤岗”逐渐被更多人知道,银滩因其极低的房租和房价,也迎来了一批追逐“旅居”或者“安居”梦的年轻人。

林芝士是其中一个。他对记者说:“银滩的房子没必要买,我租了一个,从五一住到十一,每天就是玩,国庆以后就去青岛打工,找那种包吃包住的。”最近这三年半,林芝士过上了“玩半年,躺半年”的生活。

清松也是其中一个。他是北京人,今年36岁,曾在北京从事游戏相关工作,月薪超过2万。

在北京买房并且有了一定积蓄后,清松开始追寻另一种人生状态,30岁辞职之后,清松开始了旅行。这种“躺平”生活,他已经过了5年多。

2021年,清松注意到小有名气的银滩,并且找了很多资料,“银滩物价怎么样、房租那么便宜吗、中介靠谱不靠谱、生活方便不方便”。体验过后,2022年夏季,他决定在银滩长期租房定居下去。

但清松并不是“颓废主义”。来到银滩之后,除了去海边行走,赶海,逮虾,吃生蚝,吃海鲜,去集市赶集,和朋友聚聚,他也会在短视频平台上发一些自己拍的视频。

视频是零基础的,但很用心,有他自己总结的“银滩旅居生活攻略”、日常生活遇到的一些有意思的人、免费为粉丝找低价出租房等。

拍视频的第一个月,清松的播放量是12.5万,几个月之后,他在短视频平台也有了五位数粉丝,还有人“催更”。有不少刚来银滩的、即将来银滩的年轻人,都会拜托清松帮忙租房,他也很乐于助人,帮忙找房分文不取。

在这个过程中,清松身边聚集了越来越多的朋友,也有远方通过网络联系的朋友,光是500人微信群就满了2个,第三个群的人数增加也很迅速。

微信群里很热闹。年轻人会敞开了聊,聊银滩的生活,聊对“躺平”的态度。

他们大体分为两类,一类是希望纯粹地“放下”,过一种真正“优哉游哉”的生活,可能以几千块租下一年的房子,也可能以十万元左右全款买下一套房,过起真正的海边生活;另一类则是工作地点不受限制,“一根网线就行”,来银滩追求更低的生活成本和更轻松的氛围,这些人的职业包括电竞、直播、客服等网络相关工作。

和大多数人一样,清松理解的“躺平”,并不是人生不加以尝试就先行放弃,而是“曾经到达过世俗意义上的成功,看遍万山花开”,在这种基础上,再放弃过多的欲望,向内追寻自我的意义。

“你首先要站起来,才能躺下去。”而且“躺平”不意味着“一天到晚躺在床上、吃垃圾食品、打游戏、刷短视频”,来银滩的年轻人也可以做保洁、送外卖,在踏实的状态下,降低物欲,找到自己舒服的状态。

清松有时候会帮粉丝朋友去谈,年房租是3500还是4500,直到有一天有个粉丝朋友直截了当地说不介意,贵点就贵点吧,毕竟是一整年的房租。清松忽然反应过来,是啊,3500都不够他北京房子一个月的租金,只要人觉得高兴就好。

在视频中随机采访其他人的清松,也会向大家介绍来到银滩从零开始做抖音直播的朋友,短时间内已经实现了可观的营收,告诉大家这样的生活方式也很好,重要的是舒服和自洽。

高时凤说,别看银滩地方小,故事可多了,随便找一个人,都有故事可以聊,人间百态,在这里都是寻常。

(文中钱文华、赵龙江、李向红、张草原、齐武东、尤海淀、刘怡和、许玉萍、高时凤、清松为化名)