>不知道大家是否还记得一年前买房贷款有多难，那时监管部门正在执行史上最严的涉房贷款审批改革，每家银行的房贷额度有限，根本不够用，原本1个月就能审批下来的贷款往往延长至3个月以上，有的地方甚至从申请房贷到放款足足用了近半年时间。
可从去年三季度开始情况逐渐发生了变化，大家发现不仅贷款审批流程加快了，银行还开始主动推销各类贷款，房贷自然也在列。
房贷由卖方市场转为买方市场的标志性事件为交通银行发布公告称房贷客户提前还款是需要支付1%的补偿金的。
实际上贷款合同里一直有这么一条，只不过大家看贷款合同时不仔细，根本就不关注罢了。不过，银行特意发公告提醒提前还款要支付手续费，这事就很奇怪了，为什么早不发、晚不发，偏要在那时发呢？
原因有两个，一是楼市萧条导致贷款买房的人数大幅减少，银行发现没人找它借钱了；二是提前还贷的人多了起来。
本来就没人借钱了，现在提前还款的人又变多了，银行担心经营业绩受到影响，便刻意将1%的提前还款手续费放到显眼的位置上，希望贷款人看到要支付手续费后打消提前还钱的念头。
不过，这招并没有起到预想的效果。四季度起申请提前还贷的人更多了并延续到了2023年，不少银行为应对提前还贷潮只能以提前还款人数与额度有限尽量往后拖，有的贷款人被告知现在申请提前还贷得到三个月后才能实现。
一年前借钱需要等3个月，一年后还钱需要等3个月，是不是很神奇？
提前还贷是因为老百姓的钱多了吗？
显然不是，2022年不少人因裁员丢了工作，购买低风险理财产品的投资人发现亏了，股民们的投资收益更不谈了。
换言之，大部分人的财富并没有增加，或者说增加的幅度没有2021年大，可提前还贷的人数却呈几何级数增加，关键原因是存量房贷利率居高不下，增量房贷利率不断下降，这一现象在首套房领域尤为明显。
一年多前部分城市的首套房贷款利率高达5.5%以上，现在只有4.1%了，有的甚至跌破了4%大关。根据媒体梳理统计，全国有近20座城市的首套房贷款利率不到4%，最低的珠海将利率压到3.7%。
以100万元贷款本金，20年贷款期限，等额本息还款方式为例，5.7%的贷款利率下一共需要归还67.81万元的利息，3.7%的贷款利率只要还41.67万元，整整相差了26万元。
不过，这不意味着所有人都应该提前还贷，每个家庭的情况不同，切莫跟风，尤其是根本没有还款能力，提前还贷是为了转贷。
现在挺流行转贷的，什么意思呢？将利率较高的房贷转换为利率较低的经营贷。
贷款根据用途不同分为好几类，买房的是房贷，日常消费的是消费贷，企业经营的是经营贷，利率各不相同。国家为了鼓励小微企业发展、降低融资成本，为它们提供了远低于市场平均利率水平的贷款，一般不到4%。
经营贷是专属于小微企业且用于企业经营发展的，不能用于个人买房，但部分人通过填报虚假信息等方式骗到了申请经营贷的资格。具体来说，先用过桥资金还上高利率房贷，再以房子为抵押以空壳公司的名义借经营贷，换成等额低利率置换。
这种操作方式属于典型的违法违约，如果被银行发现了轻则解除贷款合同收回贷款，重则触犯贷款诈骗罪，这可是刑事犯罪，可能会坐牢。
一些房产中介鼓励高利率房贷持有者转贷还不是看上了高额的手续费，他们赚到了钱可风险全部留给了贷款人，几年后一旦东窗事发，贷款人面临提前还款窘境，再去找中介说理？人家可能早就辞职不干，人也找不到了。
如果你不想背着风险违法违约，甚至牵涉诉讼的话，不要为了转贷而提前还款。当然，我知道一些人不会听我的，我还让大家切莫配资炒股，可总有人只看利益不看风险，最终连底裤也输了。
根本没有足够的本金，只是想通过“一系列运作”转贷的人不在本文讨论之列，我不讲违法违规的东西。那么到底是否要提前还贷呢？大家只看一点就够了，那就是你的投资回报率是否比房贷利率高。
几年前我是不会建议大家提前还贷的，尤其是经济发达城市的首套房贷款利率，不到5%，有的连4.5%都不到（比如上海），那时中低风险理财产品的年化收益率能做到5%以上，有一段时间连余额宝的7天年化收益率都超过了5%。
不过，情况发生了变化，现在的理财产品收益率大幅下降， 能到4%就已经不错了，比贷款利率还要低，这种情况下可以考虑提前还贷。
有的朋友善于理财，通过购买基金、股票等方式保持较高水平的年化投资收益率，不需要提前还款。比如，年化投资收益率为7%，房贷利率为5%，提前还款确实省下了5%的贷款利息支出，可7%的投资收益率也没了，并不划算。
相反，不善于理财的朋友每年能够获得的投资收益率不超过4%，面对5%的贷款利率不如提前还掉，虽然丧失了4%的年化投资收益但节约了5%的贷款利息，里外里赚了1个百分点。
讲得再简洁一些，上面两个例子的本质就是你花5元钱进货，第一种情况货物能卖7元钱，第二种情况只能卖4元钱。很明显，第一种情况下可以做这笔生意，第二种情况不要做。
因此，是否提前还贷只需要考虑一个因素，那就是你的年化投资收益率是否高于房贷利率。高则不用着急还款，钱留在手里能够创造出更多的财富覆盖掉贷款利息支出；低则提前还钱，赚得还没有支出得多，留着本金干啥呢？
只需要考虑这个因素就可以了，至于网上说得最多的刚开始月供里的本金少利息多，越到后面月供里的本金越多利息越少，所以提前还款要趁早，后期没有必要的观点并不是决定提前还款的最主要因素。
最后提醒各位一点，哪怕你的投资收益率低于房贷利率，提前还款是划算的也不要把手里的钱全部还掉，流动性风险也是风险，请不要忽略。
人活世上每天面对的都是未知，没人能够预测哪一天突然有事需要用钱了，银行里放一些备用金是有必要的。比如，积攒多年存下了40万元，提前还掉20-30万元是比较合适的，留着10-20万元应急，过几年存款金额上升后再提前还一部分。
此外，我是比较看好今年的资本市场的，美联储前几天的加息幅度降低至25个基点，下半年重回降息并不是不可能，到了那个时候股市上涨却没钱投入，这种感受可不好。
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