多国中央银行正在全面提高利率。购房的梦想越来越遥远。即使房地产市场正在转向，购房者也绝不要指望房价会迅速下跌。
对那些计划买房的人来说，这个世界在不到一年的时间里发生了180度的大转变：利率的激增、可怕的通货膨胀、高昂的物价水平和不断上涨的建筑成本全部搅合在一起，这杯苦涩的鸡尾酒简直难以下咽。
几个月以来的颠覆发展
以联邦债券利率为基础的住房贷款市场10年期关键利率的反应本身是具有延迟性，但还是在短短几个月内就发生了天翻地覆的变化。根据融资经纪Interhyp的数据，2022年初十年期抵押贷款的利率约为1%，而现在到了3.6%。
随着这次欧洲央行的进一步加息，预期房贷利率将会继续上升。这对潜在购房者来说是个坏消息，他们将越来越无力负担融资费用。房价在中期可能会下降。毕竟需求下降抑制了供应商的要求。这种迹象从去年就开始了：对新住房贷款的需求大幅减少。在一些城市，价格小幅下跌或停滞不前。
但现在的时机还是不对。一系列因素都阻止了房价快速下跌。金融经纪Dr. Klein的负责人Michael Neumann说。“德国许多地区的房地产市场已经出现了急刹车。但2023年不会出现全国范围内的价格下滑。”
世界危机正在推动房地产市场危机
最重要的是，通胀还处于历史高位。它正在驱使投资者购买实物资产。德国央行董事会成员Joachim Würmeling表示：“对于资金充足的家庭来说，面对高通胀的心理影响，会转向更具体的资产，这可能会导致对房地产的额外需求。” 即使利率暴涨，人们还是会继续买房建房。这主要是那些仍然负担得起的人和少量的正常收入者。DIW最近的一项研究显示，即使对于高收入者来说，现在购房的负担也很艰难。
除了利率上升，原材料短缺和交付瓶颈正在导致建筑成本激增并抑制新建筑。德国最大的房地产集团Vonovia今年已经停止了所有新的建设项目。建设部长Klara Geywitz已经不再念叨之前每年建造40万套新公寓的宏伟目标。因此，德国主要城市的住房短缺问题可能会变得更糟。
在供应减少的地方，价格通常会上涨，至少不会下跌。即使融资成本暴增。ImmoScout24董事总经理Gesa Crockford表示：“预计价格不会持续下跌。从中期来看，我们预计供应短缺可能会再次扭转市场局面。与过去五年的价格上涨相比，价格调整可以归类为适度。”
还有一个基本面，那就是：德国房市尽管有一些泡沫，但许多地方的高价格根本上是合理的。移民仍在继续，德国人口首次超过8400万。越来越多的人搬到大城市或郊区。因此，无论利率如何，那里的房地产价格都居高不下。
利率给后续融资带来压力
但利率爆炸持续的时间越长，房价下跌的可能性就越大。因为利率上升对每个需要后续融资的人来说都是一个问题。新贷款的利率和以前差不多，人们还可以继续负担。但当新的利率显著提高时，融资就会突然变得更加昂贵。
投资组合经理安德烈亚斯贝克说，“2013年的利率水平与今天相差不大。那些申请了10年期抵押贷款的人仍然可以很好地应对。但是对那些在2015年和2016年的人会比较敏感。当时十年期抵押贷款的的利率不到百分之一。如果他们现在必须以百分之四或百分之五的利率进行后续融资，那么很多人将无法做到这一点。“ 不过从无力偿还到低价法拍的可能性还要等几年才会发生。