“今年房地产市场的复苏，肯定是毫无疑问的，也会成为中国的经济稳增长的‘男主角’。”在近日“2023（首届）长白山高峰论坛”中，中航基金副总经理兼首席投资官邓海清就房地产邓热点话题进行探讨时如是说。
01
人口老龄化后房价就不行了？
针对全国人口负增长的形势下，会对楼市产生哪些影响？邓海清分析说，“之前房地产市场里面，大家觉得涨得最快的，收益最好的是刚需房、学区房。”在其看来，这两个板块正是与人口问题相关，与生多少孩子，以及多少人结婚高度相关。
“所以大家会觉得结婚买房、学区房是楼市的一个大红利。”邓海清表示，现在这种吃年轻人口红利的“黄金时代”毫无疑问已经结束。那是不是人口老龄化后，房价就一定不行了？或者说房价就一定会下降呢？
在其看来，人口特别是年轻人口决定房价论，其是一个认知的误区。他表示，“房价的决定因素里面，我觉得人口特别是年轻人口的影响，其实只占了很小的一部分，更大的影响因素其实是两个部分。”
一是央行货币政策的利率，对于房地产这样一个长期、固定资产收益的资产来讲，央行的货币利率对房价的影响非常大。
二是居民收入的增长，当居民收入大幅上升时，可以看到改善型住房的需求替代了刚需房，成为房地产主力，这也是当下中国房地产的一个典型特点。
邓海清表示，目前中国房地产市场已经出现很多结构性的变化，一线城市回暖速度非常快，可以说改善型住房消费需求已经替代以前的刚需，学区房就是这样一种改善型需求。
从改善型住房的购房群体来看，也不再是过去20岁到30岁之间的人群作为购房主力，35岁到45岁甚至到50岁之间的人群反而成了购房主力。
因此他认为，今年房地产市场的复苏肯定是毫无疑问的，会成为中国的经济稳增长的“男主角”。“我们甚至会看到这样一种情况，在某些城市，由于居民的收入恢复的比较快，以及政府的扶持力度也比较大，可能会出现局部城市，或者局部地区房源短缺的现象，甚至价格报复性上涨的可能性。”
02
将有更多城市降低房贷利率
春节后郑州首先打响了第一枪，将首套房贷利率降至3.8%。随后，多地也下调了房贷利率。针对这一现象，邓海清预计未来还会有更多城市像郑州一样降低房贷利率，而这恰恰是在还原房地产市场的市场属性。
邓海清认为郑州的首先下调房贷利率，在全国来看是具有很强的代表性。他说，“河南是人口大省，过去它的城镇化压力非常的大，所以一度出现房地产市场的报复性上涨。之后的一些限购限贷的措施，还是非常严厉的。那么现在对这些限制措施进行解禁，一定程度上来讲的话，也是还原房地产市场的本来面貌，就是让它的市场化程度更高一些。”
而目前整个房地产市场所表现出的低迷，在邓海清看来，正是为还原中国房地产市场的市场属性，进行市场化的改革提供了比较重要的条件。
在供给侧领域，针对房地产开发商，我们要改变过去的高杠杆、高周转、高库存的模式。
在需求侧领域，过去很多地方的限购限贷政策，是为了抑制房价过快上涨，但现在房价已经不过快上涨了，其实很多城市已经具备在需求端进行一次深水区改革的重要条件。
邓海清海预计，未来会有更多的城市像郑州看齐。他直言，这并不代表未来房地产市场不好，反而恰恰是还原房地产市场本身的市场化基本属性。未来中国房地产市场，反而由此会走向一个相对比较健康化的发展道路。