内容提要：
1、春节过后，刺激房地产的措施空前绝后；
2、农民进城购房入户，会增加房地产市场中的农民购买力吗？
3、降低房贷利率可以改善商品房需求吗？
4、去年郑州领头救市救了个寂寞，今年郑州领头救市能成吗？
5、2023年1月份大中城市商品房销售跌幅扩大，意味着房地产市场仍处在寻底阶段；
6、放弃急功近利的思想，着力增加劳动者收入，这是解决所有内需问题的关键。
一、春节过后，刺激房地产的措施空前绝后
从2021年12月份开始的不断升级的刺激房地产的措施，从降息降本降首付，到放宽购买条件，有些地方甚至购房有奖，令人眼花缭乱。每一个新措施的推出，也都赚足了眼球。但令人遗憾的是，商品房销售下降的势头并未改变。
去年12月疫情放开之后，看多房地产的调门骤然拔高。春节过后，刺激房地产的措施更是空前绝后。 新一轮救市风暴干脆利落，省略了情绪酝酿和铺垫，毫不拖泥带水。一改过去挤牙膏式的慢火添柴，直接在政策面、信贷面一调到底。
一是2023年1月28日，国家发改委微信公众号发布消息称，国家发展改革委联合财政部、中国人民银行等18个部门印发《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》，其中提到，加快搬迁人口市民化进程，推进有序落户城镇。
二是1月29日，去年的地产救市领头羊郑州，再次领先传出 “房贷利率降至3.8%、首付为两成”的消息。两天之内，二十多个城市快速响应，纷纷将房贷利率降到3.8%-3.9%，珠海更是创下全国最低的3.7%房贷利率水平。
暴风骤雨的房地产救市政策，带给市场的心理冲击必然是很大的，对市场会产生哪些影响？房地产市场会因此反转吗?
二、农民进城购房入户，会增加房地产市场中的农民购买力吗？
这个农民购房入户政策，令我哑然发笑。回想60年前，三年自然灾害刚过，经济差到没钱投资建设，自然也无法安排青年就业，于是乎全国动员知识青年上山下乡插队落户，理由是广阔天地、大有作为。忽悠大伙，我们也有两只手，不在城里吃闲饭。
再回想30年前，改革开放如沐春风，城市建设日新月异，进城就意味着前途和钱财，城市户口公开标价到1-5万，有的地级市靠卖城镇户口年入数亿元，超过所有行业的税收。
斗转星移，现在怎么反过来了？难道发改委不知道现在的农村户口比城市户口更值钱？十年前、二十年前农村人就可以进城买房？
另外，应该如何鼓励有条件的群众进城落户？是用农民的积蓄交换商品房落户，还是用城里有收入的工作岗位吸引农民自觉地进城落户？2022年底的城镇失业率已从一年前的5.1%增加到5.5%，与此同时，全国2亿多灵活就业人员中，相当比例其实就是隐性失业人员，让农民丢了土地来城里买房隐性失业吗?
三、降低房贷利率可以改善商品房需求吗？
现在1年期的LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%。按照目前的利率政策，符合条件的地方，首套房贷利率可以降低到4.3%-40个基点。为什么银行要赔本吆喝？
一是地方政府扛不住了。这一波起始于2021年下半年的房地产下行周期，延续了18个月仍未停歇。与2021年对比，2022年全国房地产企业土地购置面积下降了53.4%，商品房销售面积下降了24.3%，待售商品房增长10.5%。
由于土地财政熄火，2022年地方财政一般公共预算收入减支出的赤字达到11.62万亿。政府扛不住了，所以政策一撸到底，希望急火融冰，撬动房地产市场。
二是银行也扛不住了。银行靠什么挣钱？存贷差。2022年，居民新增存款17.84万亿元，同比增长122.5%，但新增贷款3.83万亿元，减少了51.6%，仅相当于居民存款的21.5%
目前整存整取的5年期定存利率为2.75%，5年期LPR为4.3%。不考虑银行的办公费用和人员工资，居民新增贷款必须占到新增存款的65%左右，银行才能保本。但2022年这个比例只有21.5%。银行也扛不住了，希望降价（利率）促销（贷款）。
三是房企更扛不住了。2022年，因为债务高企、流动性承压，不少房企陷入违约境地。但房企的偿债高峰却在2023年。根据中指研究院的数据，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比2022年多700亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。
四是不降房价只降房贷利率，能够刺激商品房需求吗？
因为方方面面都扛不住了，所以住房不炒的政策底线一直在降，这次差不多一降到底了。关键是，不降房价只降房贷利率，能够刺激商品房需求吗？
逻辑上说，有能力买房的，早在房价低的时候，买了N套房；能力勉强的，也掏空了6个荷包买了房。之前买不起房子的，房价涨上来了不降，更买不起。
一套房算130万，贷款100万，房贷利率降低0.5个百分点，一年也只能节省5000元，30年只能节省15万。还不如现在房价下降20%，一次性节省26万元。这26万存银行5年定期，30年后本息可以超过56万元，减去降利息节省的15万，净赚41万。替购房者算笔账，降利息和降房价，哪种措施才能真正地刺激住房需求？
更何况，2022年2次降准、3次降息，也没能止住房地产下行的脚步啊！
四、去年郑州领头救市救了个寂寞，今年郑州领头救市能成吗？
去年3月份，郑州发布房地产19条，救市措施之激烈，震惊全国。但2022年郑州商品住宅成交542万平米，同比下降43%；二手房成交58569套，同比下降10.6%，也为郑州二手房成交量的新低。从成交价格看，郑州新房下跌了2.1%，二手房下跌了6.2%。
郑州2022年率先救市之后交出的房地产成绩单，明显比全国的平均成绩还要差很多。
从郑州来看，河南的人口足够多，郑州的人口增长潜力足够大，为什么郑州的烂尾楼那么多？房地产市场一年不如一年？
一是空缺的劳动力岗位越来越少，导致净流入的人口减速，已经流入的因为找不到工作而流出；二是有能力买房而未买房的越来越少，收入太低想买房而买不起房的数量依旧。
说实话，不仅郑州如此，全国的城市绝大多数都如此。
在这样的情况下，意图通过放松户籍条件、放松购房条件、降低房贷利率来增加住房购买力，都属于出错了政策使错了力，结果一定是徒劳无功。
五、2023年1月份大中城市商品房销售跌幅扩大，意味着房地产市场仍处在寻底阶段
2022年全国商品房销售面积比上年下降24.3%，但如此大幅度的下探并未止住下行的动能。
1月29日的北青网报道，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年春节假期重点15城新房成交386套，较2022年春节下降58.4%。30大中城市商品房1月成交约810万平方米，仍较2022年同期下滑44%。1月份全国100个城市商品房销售量下降了41%。
《2023年1月中指百城价格指数报告》显示，1月份全国100个城市新建住宅平均价格为每平16174元，环比下跌0.02%，同比下跌0.03%；二手住宅平均价格为每平15858元，环比下跌0.11%，同比下跌0.81%。
2022年底，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。因此，2023年属于房地产去库存压力较大的年份，房子依然难卖。
综合判断，开年后房地产市场继续萎缩，量的持续收缩开始带动价格的回落。俗话说，久盘必跌。虽然政府并不希望商品房降价，以免影响卖地收入，但行政力量很难长期干扰市场规律。当房企卖房的收入无法还债的时候，房企就会迫于无奈开始降价了。房价下降20-30%，这一轮房地产才会止跌回稳。但永远也不可能回到原来那种什么日光盘、房价持续上涨的时代。
六、放弃急功近利的思想，着力增加劳动者收入，这是解决所有内需问题的关键
我早在2021年12月10日的《后房地产经济时代，您准备好了吗？》一文中，明确告诉大家，房地产时代已经结束，我们正在进入“后房地产时代”。
2021年，我国人均居住面积达到41.76平方米，已经超过了发达国家的水平。前三十年我们的住房面积太小，所以发展速度在城镇化、拆迁和债务的联合推动下非常之快。但现在城市化、旧城改造都已进入尾声，住房已经进入饱和状态，需求小了，生产与销售规模自然就无法做大了。
前二十年房地产的高速发展，是建立在居民极低的债务率上的。2022年，我们居民的债务收入比（包含小贷，下同）达到了惊人的163.1%。居民杠杆率达到70.2%，而上一轮地产上行周期启动时的2014年，分别只有90.4%和37.7%。继续推高居民债务杠杆来促进房地产市场的繁荣兴旺，理论上是毫无可能并非常危险的。
更重要的是，2022年全国人口比上年末净减少85万人，这是我国70年来人口规模的首次下降。而人口变化趋势一旦确立，没有1-2代人的努力，是很难改变的。人口是房价的基础，人口一旦失去增长，房价必然下跌。在这样的人口趋势下，房地产如何能独自起飞？
我们现在有一种非常错误的观点，认为现在大家不消费，是因为有钱存银行故意不吃好穿好用好。认为大家不买房，是故意有钱存银行租房不买房。
现在刺激大家买房的力度很大，但有一个政策是扎扎实实地确保增加就业率减少失业率的吗？有一个措施是扎扎实实地确保增加劳动力收入和低收入阶层收入的吗？
【作者：徐三郎】