未来的房价到底上涨还是下跌，从根本上而言，应该从供需关系来看待。因为商品房其实也是一种商品，只不过价值量比较大而已，如果供给大于需求房价可能下跌，相反的则房价可能上涨，这是市场经济的基本规律。在商品房买卖市场上，具体表现为建的房子多少、有没有更多人来买房子的问题。
很多人说，现在的房子已经足够多了，站在任何一座城市（不管是大城市，还是小县城），放眼望去，到处都是高楼大厦，似乎高楼大厦就是城市化的代名词、成为了我国城市化的唯一象征。从1998年房改以来，中国大大小小几万家房地产开发商日日夜夜在使劲建造房子，人口虽然有所增长，但是增速下滑，按照这样的情况来说，房子应该早就供过于求了，一个最为直观的现象就是，空置房越来越多。现实的市场上，房子够多少人住了呢？
根据公开数据，中国房子现在够30亿人居住。
根据我国的房地产发展历史经验，市场上的新建商品房遵循70%的90平米户型原则，从1998年到2016年这几十年里，根据国家统计局数据统计发现，新建商品房竣工面积达到9,797,340,000平方米。那么这些竣工面积大致有多少套房子呢？我们大致换算一下，按照70%的90平米原则，大约是9797.34万套房子。
截至2022年末，我国总人口达到14亿人，根据居住经验，户均人口大约为4-5人/户，那么这9797.34万套房子其实足够4-5亿人居住使用了。看到这里，很多人会说，这房子远远不够我们的14亿人居住的，所以房价上涨在所难免。以上只是截止到2016年的数据，还有2017年至2022年新建商品房还没统计进来，故而实际的房子只会更多，不会更少。
除了公布的商品房住宅数据之外，在我国房地产历史上，扮演重要角色的还有农村的宅基地房和小产权房。这两种房子曾经是我国房地产市场的主体住宅类型，不管是规模、分布区域、数量都要比商品房更多。经济学家预测，我国的非商品房（宅基地房子或者小产房）数量大约是商品房3到4倍左右，居住人数可以达到6-7人/户，所以从这个方面来算，当下的房子足够30亿人居住了。
既然有这么多房子，为啥依然供不应求？原因有2个，第一是大量的非商品房住宅的空置和浪费，特别是很多农村的房子早已没人居住了。第二个是商品房本来购置分配的不均衡，有的人几十套房子、有的人没有房子，这样的情况下，市场上就存在很多购房需求，所以依然有很多人在想尽办法买房上车。
房子够30亿人住，房价会跌吗？
随着房地产规范到来，房子多的人或许会逐渐出售房子。例如房地产税、空置税、房东税等，近些年来都被逐渐提及，这些政策都会直接增加房子多的人的房产持有成本，这是一个方面。另一方面，我国房住不炒就逐渐落实，在频频加码的房地产调控之下，楼市今后会更加趋于平稳，没有了大涨的市场环境，炒房就不可能了。
那么既然房子这么多了，当更多人把房子拿出来推向房地产市场的时候，房价回落空间有多大？潘石屹12字透底：中国房价下跌20%就是底限了。潘总认为如果我国的房价下跌超过20%的这个幅度，那么绝大多数的房地产企业将不可能存在。因为利润不足以支撑继续发展下去。
很多人表示不认可。第一、房地产行业的利润在近些年来虽然说略有下滑，但是水平大家都有目共睹，不能说下跌20%就干不下去了，这不符合市场基本逻辑和行情；第二、从SOHO中国董事长潘石屹的话也可以看出，当前房地产公司的利润依然很高的，至少在20%以上，这比一般实体经济制造业要高得多。
从潘石屹的这些话可以看出，站在房地产市场销售端的人们，其实并不希望房价有任何下跌情形，不管是房地产开发商还是房东们，房价下跌就意味着利润减少，谁也不想自己钱多烫手。不希望房价下跌的人还有更多，经过几十年的发展，房地产已经成为我国支柱性产业之一，在房地产中占GDP贡献的7%，一般而言超过5%就被认为是有支柱性了。
绑在房地产产业链上下游的有50多个行业、200多种原材料生产企业；还有大规模向房地产开发商和购房者借债的银行，以及尚未完全摆脱房地产依赖性的城市发展。故而从这些角度来看，未来的一段时间内，纵然房子过多，但是房价依然不会有太大的下跌情况的。
2022年后“涨”还是“跌”？人民日报回应了！
官媒人民日报在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》一文中评价，随着房住不炒观念的逐渐深入人心，未来我国的房价会保持平稳发展局面，房地产市场更不可能出现大涨大跌的情况。总结为一句话：房价或许有涨有跌，但是总体平稳前进。经济日报撰文指出，我国房地产一方面不希望房价过快上涨，但同时也不希望过快下跌，各大城市最近相继开启了积极的楼市政策，并不意味着就会放弃房住不炒，反而是在坚持房住不炒这个大前提下进行的差异化调控政策，因城施策的目的是保持房地产稳健发展。0202