在某互联网企业工作的猫小猫,最近因为要处理的工作比较多,从公司离开时已是更深夜阑,这座城市的夜生活快进入了尾声。

按照一般故事发展脉络,她会在安静的夜色中忐忑不安地等到自己那辆车。

没想到意外发生了:她等来了回家,却没等来忐忑——写字楼执勤保安,一直都在候车区陪伴着。

把这件事发到朋友圈后,朋友们疯狂点赞,这也太戳了!

有人表示自己也体验过这个定制化服务,龙湖智创生活真的把他们加班人士的痛点研究明白了。

也有人说,建筑是理性的,空间是感性的。钢铁水泥铸就、装满匆匆行色的写字楼格子间,除了格子,还有空间。

而服务居于其中,是最好的调和剂。

01空间里装什么?

「空间」这个词,如果单独来读,可能会令人感觉有点茫然。

因为太广泛了。

我们居住的屋子是空间、社区是空间、办公桌抽屉可以是单独的小空间、星际穿越里的第五维是空间,甚至家里的猫窝也能是空间。

如果往小里说,能在角落里打造精致的独处;如果往大里说,也能与整座城市的智慧连接起来。

从1981年第一家物业公司成立,到2014年第一家物企上市,再到2020年前后迎来高光时刻,以及2022年艰难穿越周期,中国物业企业历经40年,勇敢求变近10年,从附属地产公司的服务部门到撑起几十个上市公司的热门行业,物业公司的价值也集中体现在空间里。

前几年,物业公司被称为是“未来”,当时我们讨论这个“未来”里最具含金量的,是社区里的人。怎样将企业服务的这些有名有姓且稳定性很高的人转化成为客户,并根据他们的需求,为客户提供优质的产品,是多年以来物业公司的重要课题。

作为物业公司开始资本化以来被讨论最多的变革方向,社区增值服务存在感很强。就像一只筐,社区零售、停车、智慧社区、阅读……关于社区的想象几乎都装了进去。
但关于公司发展的筹码,不能只装在一只筐里,况且社区增值服务也已度过了从无到有的井喷阶段,逐渐进入到需要深度挖掘需求的平稳期。

展现在数字上,2022年中报披露增值服务的总值同比增速为24.4%,比起2021年同期的133.73%,增速开始回归至常态。

但如果我们从固有的思路跳出来,关于空间的解释,其实可以更加广泛。尤其是在2023年的新语境下,物业公司关于空间的想象力,不但要突破内容上的创新,在空间范围方面的角逐可能也会变得更加激烈。

其中,商写服务是一处“兵家必争之地”。

相比较而言,商写空间的门槛更高于住宅社区,涉及的服务品项也更加多元,但从逻辑上看,不同空间又有着相似的初衷,均是以服务满足人们的实际需求。正因如此,近年来诸如万物云、龙湖智创生活、绿城服务等越来越多物业企业开始活跃在这个舞台之上。

以龙湖智创生活为例,其是行业内较早进入商写领域的玩家之一,从物业团队入驻重庆北城天街算起,已有20年的时间。最近的两年,其在巩固商业业态中地位的同时,也加快了写字楼空间的探索,并逐渐成长为其商写业务的增长支柱。

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图注:2021年龙湖智创生活收入构成

在这背后,随着企业对服务需求的日趋定制化、智慧化,以及IFM被提及次数越来越频繁,国内物业管理企业已迎来了一个弯道超车的重要契机。

02 IFM是一门什么生意?

万物云的朱保全曾经说过,“IFM的起点是一家企业的需求。”从这句话中,可以很容易看懂,商写的服务对象,从住宅社区的个人、家庭这种小的单元,过渡到了企业这种大的单元。

也就是说,当空间延伸时,客户群体也跟着发生了转变。

IFM,三个字母,当然我们就知道,这是一种从国外“搬”回来的服务业务,或者说工作方法体系。其全称Integrated Facility Management,直译为“综合设施管理服务”,听起来跟体系或者空间没有任何关系,但实际上,IFM的发展壮大,就是对多元化业务需求扩大的结果。

再度回到“IFM的起点是一家企业的需求”,经历三年疫情,我们几乎每个人都可以充分想象,一个人在家里的生活到底需要多少辅助,家庭的空间又可以怎样被精细且明确地划分。生活的需求很多很细也很杂,可谓是包罗万象。

如果扩展到企业场景,也需要跳脱出楼宇的固定形态,不再局限于有限的企业,有限的服务。也就是说服务范畴从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包,一家合作商解决全域行政管理的需求,这就是IFM。

根据Global InfoResearch发布的《2021年全球综合设施管理(IFM)行业调研及趋势分析报告》,2020年全球IFM收入约159.9亿美元,预计2026年达到204.7亿美元。在2021年至2026年期间,市场规模的年复合增长率达到了6.4%。

其中,中国市场近几年的变化将会很快,2020年的市场规模为23.17亿美元,预计这个数字将在2027年达到43.1亿美元。

可以说,市场潜力巨大,是快速增长的一片蓝海。

企业们亦摩拳擦掌,试图把握这个机遇,他们将服务的链条延伸至前端,甚至在一些建筑的设计、建造过程里,都可以找到他们提前植入的客户关注点;也会通过满足企业总部的各类定制化需求,让企业从日常管理中的行政琐事解放出来。

譬如在龙湖智创生活服务的能力谱系里,有覆盖全国的商写类前介服务,也有洞察员工办公生活所需的生活类专项服务;有提升空间使用率的设计优化能力,也有匹配楼宇节能降耗管理需求的软硬实力。

2022年,龙湖便立下了目标:通过未来五年的时间,商业、租赁住房、物业服务、智慧营造这些经营性航道能够产生的利润占比要过半,收入占三成。

如果要达成这个目标,在这片蓝海中深潜,是不可避免的。

03如何脱颖而出分得一块蛋糕?

目前这片蓝海已经迎来了多位猎人。

两年前万物云与戴德梁行合作成立的万物梁行,目前招徕了一批独角兽企业客户,包括近几年在新能源领域风头正劲的宁德时代。

特发服务去年也承接了阿里系三大总部级自建园区的服务管理业务,总建筑面积近30万平方米。

前不久,卓越商企服务宣布和东方愿景签约,为海口世贸大厦提供前介和筹备期服务,并将在项目落成后转为运营期服务。

而龙湖智创生活,也于2022年入驻服务了小米集团总部所在的北京小米科技园、杭州的阿里高桥云港园区等等商写空间。开头提到的“猫小猫”,是广州的网易游戏公司里一名员工,亦是由龙湖智创生活所服务的对象之一。

凡·德罗有句名言:魔鬼藏在细节中。

而这也成为国内物业商写势力,在这片蓝海深潜的底气。

比如在小米科技园,龙湖智创生活会为电商节加班的“小米同学”提供柠檬水、咖啡、奶茶等饮品,也会利用夜间和周末时间帮助同学整理工位。

也会依托龙湖在数字化层面构建的优势,龙湖智创生活在空间内加入更多智慧化的元素。于沈阳新世界商业中心,龙湖智创生活为楼宇布置的RBA远程楼宇控制系统,使得建筑自身具备了数据自动采集的能力,有效节约人工管理成本,也能精准把控运营数据。

在珠海横琴光控项目,龙湖智创生活利用其自研的IBMS系统对能耗用量监控分析,对照明、空调、电梯等设备进行精细化管理。首月,就将大厦的综合能耗降低了29.27%。

经历了2022年的不同寻常,在2023年,我们有理由相信,物业公司将站上新的风口。但这个风口之下,必然不能再吃过去的“老本”。以前物业服务的是楼宇,但现在着眼于空间,那么,如何定义服务的空间以及空间内部的各类内容,可能需要一些创新性的思考

规模代表着战绩,数字之外的厮杀,在2023年必然仍将持续。

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