2023年的春节是疫情放开之后的第一个春节，到处都是人山人海、车来车往，消费也是出现了大反弹。对于十几年一直在观察研究中国房地产市场的老兵，自然更关心房地产市场是否出现了类似的回暖了。
从现象来看，应该是有所回暖了，很多地方的楼盘售楼处都是热闹非常，不管实际成交数据如何，但是热度是有所回暖。因为目前没有比较系统的统计数据，引用网上一个关于找房热度的数据，一线城市下降、新一线城市持平、二线城市上涨。根据我的观察和判断，三四线城市及县城的找房热度也有所提升。
这个现象也很好解释，毕竟疫情这三年，很多人春节都没有返乡过年。趁着今年放开，必然会有大量的返乡人员，而打工人集中的一二线城市的人反而就减少了，找房热度降低也是情理之中的事情。
楼市在这个春节期间出现回暖也是情理之中的事情。
一是大疫三年，很多被压制的住房需求未被释放出来，在放开之后，这部分需求必然会重新被点燃；
二是去年下半年以来，有关楼市的刺激政策是接踵而至，目前的房贷利率也是降至了冰点，也有利于刺激的住房消费；
三是房子对于国人来说不仅仅是居住的问题，还是涉及到方方面面的问题。所以一直以来，在大城市打工的年轻人，也有一个返乡置业的愿望。
在这样的背景之下，要是楼市还没有点反弹，那房地产真是没戏了。目前具体的成交数据还没完全出来，这个春节的反弹力度究竟有多大，目前还不得而知。
但是我认为，不管这次的反弹力度有多大，终究还是一个反弹，国内房地产市场已经不具备反转的基础条件了。当然，楼市毕竟不是股市，反弹不会在短时间结束，有可能持续几个月，甚至一两年，但不会改变当前国内楼市发展的大趋势。
对于未来楼市的走势，我有几点关键的判断：
一是房价不会出现普遍性上涨的行情；
二是改善型需求将逐渐取代刚需，成为楼市成交的中坚力量；
三是楼市的走势因城市分化的情况会越来越严重；
四是房地产市场由增量市场向存量市场转变，未来更注重住房质量而不是数量。
这些判断也是基于多年的研究分析得出的。目前国内人口增长放缓、且慢慢进入老龄化社会，这是国内房地产中长期发展最大的利空因素，而且这个利空因素不是改变其他变量可以逆转，毕竟没有人了哪还需要供人居住的房子？
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