深圳是个神奇的城市，神奇之处在于充满了翻身逆袭的神话和故事，这其中一部分是踩中了特区初创时的城市及行业发展风口。
另一部分则是踩中了这座城的房地产红利风口，迅速起家，财务自由。
乔远在多年房产咨询的生涯中，见到了太多通过买房实现财富起飞、人生逆袭的奇迹；也看到很多因为买错房，整个人生发生巨大转向的故事。
但是，有这样一个案例却不多见：
一套63平的小房子，总单价5千出头，总价不过30余万。
从拿到房产证一年多的时间就实现20多倍涨幅，最高峰普遍750万成交，最高报价800万。
之后一年多，又从巅峰跌落，腰斩骨折至450万。
如此大起大落的神奇楼盘，今天，让我们一起剖析龙悦居四期的前世今生。
说起龙悦居的前世今生，可谓传奇：
——作为深圳最赚钱的房子之一，前身竟是经济适用房！
龙悦居，位于龙华区，北邻深圳北站，距梅林关约3公里。
房屋性质和深云村、侨香村一样属于经济适用房，是深圳80年代保障房政策的“历史遗留”，2013年深圳停止集中建设和供应经济适用房。
当时主要分配对象主要是保障房申请历史遗留人员，深圳参战退役人员，以及转业的原基建工程兵。
龙悦居1-3期是公租房，不可交易。
第四期成为深圳最后一批经济适用房。
历经5年，于2019年年底补地价办出红本，可以在市场交易。
2013年，龙悦居的出售价格仅约5170.67元/㎡左右，虽然具体到每套房会略有差异，但整体不会有太大差距。
以63平户型为例，当年买入总价30多万，最高峰时750万成交，20多倍的涨幅。
对于这个价格的房子，想必大家的想法都是：太香了，来一打！
龙悦居一直默默无闻好几年，真正走进大众视野2019年年底，龙悦居四期补地价转红本可以正常交易开始。
乔邦主总结了龙悦居暴涨的几个原因：
第一个原因：深圳双11大涨行情
2019年11月11号，深圳取消豪宅税线，从2016年10月严格控制的深圳楼市正式起飞，开始新一轮的行情。彼时是烈火烹油，一天一个价。
而龙悦居价格开始腾飞，正是处在这个阶段。
第二个原因：深外龙华学校，九年一贯制学位
深外龙华学校是深圳外国语学校的分校，作为深圳四大名校的深圳外国语学校，其实力和成绩早已经形成了家长的共识，有优质学位的房子当然是硬通货。
而带深外龙华学位的只有四个盘：圣莫丽斯、熙园山院、莱蒙水榭山、龙悦居。
这四个楼盘中，圣莫丽斯、熙园山院、莱蒙水榭山为豪宅盘、超大户型，总价动辄上千万，1500万起较为普遍。
而2020年1月龙悦居的价格也就500万左右。
想上深外龙华小学，要么砸1000万+去买豪宅，要么只能买龙悦居四期。
三分之一的价格，享受一样的配套和学位，虽然是刚需盘，但是价格实在太香！
第三个原因：一众大V、KOL力推
在行情火热的市场中，购房者生怕错过行情，疯狂求助各路大V，而各路大V也不吝赐教，集中力推龙悦居。
过度宣传下，大家都疯狂买入，价格自然水涨船高。
于是，多重因素叠加，龙悦居四期，爆发了！
龙悦居就在这三重力量的作用下，从500万起步，一路高歌猛进到750万。
而其中，从500万到600万，龙悦居四期从2020年1月开始启动，用时不到半年。
从600万飙升至700万，也就一周左右……
买涨不买跌，继续梭哈，接着买入接着涨……
715调控之后，龙悦居价格不降反升，出现跳涨行情，50万，100万，150万......
价格不需要锚定物，只需要想象力，彼时的市场几乎到了癫狂的地步。
2021年1月，龙悦居四期迎来了历史的巅峰，63平成交价750万，一年时间涨了250万，涨幅50%，单价达到12万！
而挂牌价最高峰有出现800万的！
这个价格，在整个深圳选择都很多。
福田、南山可以买入同级别两房，宝安、龙华等副中心甚至都可以买个正规三房。
2021年2月8日，癫狂了14个月的深圳楼市迎来重击：
深圳二手房参考价政策出台，龙悦居四期指导价为8.36万/平。
63平的户型，指导总价526.68万，几乎回到了上涨时的起点价格。
指导价威力迅速展现，深圳迅速进入楼市冷冻期，降价房源、超级笋盘频频爆出。
龙悦居四期也不例外，由于之前过度的炒作导致价格的虚高，从2021年下半年开始、龙悦居掀起了降价潮，业主一路卖一路降。
今年5月，有网友爆料：
一批保障性住房不可出租出售，并不允许做外网展现，龙悦居四期也名列其中。
多重因素的影响下，龙悦居开始了连环降价的历程：
从750万，到490万，直到近期的一套中间户型的业主售价450万！
从750万降到450万，降价300万，几近腰斩的跌幅……
当初市场多疯狂，现在就有多悲催。
当年匆忙进货的投资客，现在正被现实和市场狠狠地无情毒打。
梳理完龙悦居的涨跌始末，我们发现，龙悦居四期的腰斩，只是特殊时期出现的一个历史产物。
但它的癫狂与跌落，恰恰是深圳学区房从疯狂，到泡沫逐渐被刺破的过程.……
其实这样的例子远不止龙悦居一个，《深圳学位房暴跌腰斩》中也讲到了之前被爆炒的八卦岭、百花片区，同样遭遇了滑铁卢：
八卦岭片区的八卦岭宿舍，28平单间2020年最高成交价428万，今年初同户型成交190万，跌幅55%，直接腰斩。
百花片区的金茂礼都，46平米的学区房，最高成交价去到了1380万。但是在今年一季度，同样户型630万成交，跌幅54%，同样腰斩。
由于较低的总价和两房刚需的户型，相比之下，龙悦居四期跌的相对还是最少的。
这类楼盘都有一个共同特征：居住属性弱+学区炒作。
乔远经常说：纯投资品，一定不是最好的投资品。
未来，逐渐回归居住价值，首选地段+次新房，居住属性优先，单一价值属性的房产应该三思而后买入。
至于大家关心的，龙悦居是否值得买入，自住的确是需要学位的，可以择时买入笋盘，毕竟现在的价格已经回落到上涨前，400多万在关内买个两房也比较难。
至于投资的，真的可以再缓缓，因为第一手业主买入原价真的很低，持有成本极低，有别于普通商品房。
即便再狠降一笔，按照上涨前的400万价格出手，对比30多万的买入价，最少也有十倍涨幅，横竖都大赚了一笔，自然无需讲武德。
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