前几日，路上偶然听到两个中年人聊天。
一五十来岁的中年女人说：“他都已经有了那么多套房，还想再买房。”
说罢，轻轻笑了两声。
从语气听得出来，不是羡慕，而是略带不解。
说话的中年女人一眼看去是个普通人，连这种普通市民也都已经意识到炒房的时代已经过去了。这说明了什么？
房子是用来住的不是炒的，但是又有多少房子是真正用来住的呢？
房改后的20年，购买房产是一种稳赚不赔的投资。至今仍然有许多人视此为个人资产保值增值的主要途径。
殊不知，时代已经不同了。任何投资任何生意都不可能持久繁荣。
最突出的一点就是中国人口增长已经到了百年一遇的关口，进入低生育率时代是必然趋势，2022年已经出现负增长。
在这样不利的形势下，房地产业显然难现昔日的辉煌。当前炒房甚至面临不小的风险。
房地产业终究是受经济大环境和人口置业需求支撑的。
1960年代后半期至70年代前半期是中国的主力婴儿潮时期，这一代人成家立业时正好赶上商品房改革启动，他们庞大的人口基数和伴随经济快速增长积累起来的强大购买力支撑了房价的持续走高。
最后一波人口增长高潮是在1987-1990，他们一般是在30岁之前结婚购房，与之伴随的是房地产市场2016-18年见顶。
1990年之后出生人口逐年下降，很可能是一个长期趋势。即便是2016年之后全面放开二胎以及后来的三胎政策出台也难以扭转进入人口低增长时期的局面。
人口并不是能够无限增长的，也不需要一直增长。经济发展到一定水平，人口必然趋向平衡和稳定，这是客观规律。
中国出生人口趋势图
房价上涨的基础建立在居民的实际居住需求之上，是不能脱离实际需求过远的。人口趋势和经济发展水平从根本上决定了房价长期走势。
房地产涉及方方面面的利益，影响的广度和深度都是复杂而深刻的。
房地产业的风险事关国民经济的稳定，就目前而言，在政策的扶持下，房地产业不至于整体发生崩盘，可以得到一段时间的喘息。然而，指望房价大幅上涨显然不现实。
可以预期，中短期房价将处于上下两难的境地。
然而，伴随着婴儿潮红利的结束，出生人口的持续下降，中国将步入与发达国家类似的低生育率阶段。而且这个过程将是长期性的。
与此同时，中国经济在经历了数十年的繁荣之后，也从高速发展阶段进入中低速阶段。这也同样是一个长期性的趋势。
不少经济学者盲目用西方经济学理论来分析中国经济和房地产走势，得出的结论显然是错误的。
比如城市化率水平，中国2022年官方公布的常住人口城镇化率达到65.22%。一些经济学者简单套用发达国家80%以上的城市化率指标，以此认为中国城市化率还有不小的提升空间，因而房地产业将继续繁荣。
中国是一个人口规模庞大的大国，有自己特殊的经济结构和人口流动特点，如此简单照搬发达国家的城市化经验是否正确？
再来看看房地产周期。
美国新屋销售与经济增长
美国新屋销售与经济衰退
美国房地产周期长达20~30年，与经济周期高度相关。
美国房地产存在着强弱周期交替出现的特点。
强周期始于康波回升期或繁荣期，通常持续25-30年左右，实际房价出现大幅上涨；
弱周期始于康波衰退期或萧条期。实际房价大致稳定或围绕中枢水平波动，持续20年左右。
中国房地产业的发展时间相对短暂，从1998年起步。因此，分析中国房地产周期缺乏足够的长期数据支持。
那么，可以用美国房地产周期来分析中国未来房地产走势吗？
我认为，两国经济体制不同，导致房地产业的发展环境也存在重大差异。可以肯定地说，中国的房地产周期将肯定不同于美国。
香港房地产也存在明显的周期性波动特征。
香港的房地产周期长则10年左右，短则6-7年。
下面是香港二战后的六个周期：
第一个周期：1946-1959年
第二个周期：1959-1969年
第三个周期：1969-1975年
第四个周期：1976-1985年
第五个周期：1985-2003年
第六个周期：2003-2021年
香港地区狭小，其房地产周期的规律显然更不能用到内地。不过，香港经济与内地的周期波动逐渐趋于同步，因此，香港房地产周期规律可以作为一个参考。
美国房地产上行期即将结束，香港2021年已经结束。从全球来看，房地产景气期都已经临近结束。
中国的房地产周期与国外和香港都有着本质上的区别。之前20年的超常规发展，已经透支了社会的购买力，需要长时间消化，下行期不是短短几年就能结束的，而将是漫长的。
房地产业不会再重现昔日辉煌，可以预见到的是，房价上涨也将向理性回归。房地产短期以不发生系统性风险为底线，中长期以稳定发展为主。