改革开放40多年来，外资企业在推动中国经济的高速发展起到极其重要的作用。改革开放的“三驾马车”：国外资本，先进技术和市场经济规则，缺一不可。
如今，外资企业和外国资本成为中国经济的生力军，而外国产品也因为价格公道、产品质量过硬和良好的美誉度受到国人欢迎，比如汽车行业的特斯拉、宝马、奔驰、大众、丰田等，电子领域的苹果、微软、戴尔等，饮品行业的可口可乐、百事可乐、红牛等，服装行业也有大量的国外品牌等。外国商品和外国资本基本覆盖了中国除军工、航天、交通建设以外的各大产业领域。
但作为中国经济引擎的房地产行业，却鲜有外国资本的进驻。究其原因，可能有以下几个原因：
一、中国房地产起步晚，在90年代末中国才允许商品房买卖交易，彼时外国房地产已经走过了相当长的一段时间，著名的日本泡沫经济就发生在80年代末90年代初。国外城市化较早，城市建设相对比较完善，在千禧年外国房地产基本进入稳定阶段，房地产公司也逐渐从商品房买卖逐步转向物业服务，而国外资本也逐步往金融、互联网、服务行业、尖端科技偏移，房地产在国外已是夕阳产业，而在那时的中国却是刚刚起步的朝阳产业。所以，走向成熟阶段的外国资本错过了中国房地产高速发展的30年。
二、中国的经商环境和国外相比有很大的不同，外国比较看重市场规则和诚信经营，只要你有钱，对方也愿意合作，那么这笔买卖就有很大的概率能成。而在中国除了足够的诚意和必要的资金外，还离不开人情社会中的“关系”纽带，尤其是房地产这样的暴力行业，涉及到土地买卖，就必然会需要和政府打交道。中国的土地买卖表面上是通过竞价拍卖取得的，而实际上玩的却也是“人情”或“关系”，在这点上外国人显然就不如国人通情达理，尤其是需要面临和政府部门搞好关系更是捉襟见肘；政府部门在出让土地的使用权，也会考虑到时局的稳定和受国家主权意识的影响，也必然会优先考虑本国房产公司合作，所以外资在中国房地产行业的准入限制要高很多；
三、中国房地产项目的资金量堪称“豪气”，在全国各大城市频频爆出“地王”的价格，可见房地产的资金投入量是巨大的。外资企业由于对中国的实际情况和政府城市规划缺乏深刻的了解，往往不敢将巨额的资金投入到某一块尚未开发的地皮上，尤其是外国房地产在还没悟出“预售房”这一概念之前，收回成本的时间将大大延迟，贸然将数百亿的资金投入到陌生的市场，也有可能会影响母公司的运营，久而久之外资企业对中国的房地产渐渐失去了兴趣，而中国房地产由于与政府间的紧密合作，买下的土地往往都具有长期的升值效益，自然中国的房地产公司就越做越大。
总体来说，外资无法进入中国的房地产行业有其特殊的原因。
在一个不完全竞争的行业里，价格的制定往往对消费者不利，而没有了鲇鱼带来的威慑，小鱼小虾彻底露出了其肆无忌惮的本质。
中国房地产行业就如同没有鲇鱼的浴缸，酿成了今日“苦高房价久矣”的结局。