作者：子非鱼
01 | 利率跌穿地板
1月29日，多家权威媒体披露，郑州部分银行首套房贷利率自今日起由4.1%下调至3.8%。这也是春节假期后首地首套房贷利率突破下限。
何为突破下限？房贷利率的锚是5年期LPR，经过去年多次降息，目前5年期LPR为4.3%。这是基准利率。
去年央行和银保监会发布文件，各城市的首套房房贷利率下限是在5年期LPR基础上下调20个基点，目前5年期LPR是4.3%，也即一般城市可以最低做到4.1%。
4.1%是一般城市首套房最低利率的标准线。
今年1月5日晚上，央行与银保监会联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，规定：
决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这是什么意思？意味着，只要满足新房价格连续下跌三个月的城市，房贷利率就可以自由设置。
文件出来的时候，本号就专门梳理了一下统计局统计的70个城市，有38个城市符合标准。郑州便是其中之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
事实上，这个规定在去年9月份就发布过，当时很多城市借助机遇，将房贷利率跌穿了基准线，已达到托底楼市的目的。
郑州并不是第一个，只不过是进入2023年后第一个将房贷利率下调至地板线以下的城市。
02 | 郑州慌了
巧合的是，2022年，郑州也是第一个跳出来开启全面救市，发布系统性救市文件的城市，这一次又是郑州，可见郑州楼市有多着急，多慌。
如果你了解郑州楼市，也应该理解郑州楼市现在的心情。
2022年，郑州之所以第一个跳出来开启全面托底模式，是因为2021年的郑州楼市一片惨淡。
郑州官方披露的数据显示：
2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。
同时，2022年年初，郑州的商品房库存面积接近1500万平方米，消化周期高达30.1个月。
至于房价，更不用多说，自从2017年8月份见顶之后，房价一路下行，至今都没有回头。
2023年，郑州又率先跳出来，将房贷利率调整至地板线以下，是因为去年的郑州楼市比前年还差。
2022年郑州商品房成交量方面：
郑州360房产网数据显示，今年1至11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创近年新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。
2022年郑州卖地方面：
郑州2022年集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元，同比下跌了62%。
2022年郑州房价方面：
国家统计局数据显示，新房相比于2020年下跌了2.1%，二手房价格相比于2020年下跌了6.2%。
此外，河南当地媒体大河财立方披露，郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。
前两年还1.8万打底杨金片区的碧桂园天玺湾，精装小高层降到了1.4万。碧桂园凤凰城二期，精装1.1万，毛坯8000，而一期是1.6万，二期开盘是1.5万，堪称跳水价。
中海云著湖居，去年4.29万/平方米，今年降到了3.2万。诸如此类降价盘，一大片。
这便是去年郑州楼市的大体情形。当然，在去年疫情影响之下，消费力缩水的共同背景下，南京、苏州、杭州、广州、深圳、武汉、西安、重庆等诸多热点城市，大体也是如此。
但郑州难就难在，不光宏观大环境的问题，还有自身的各种困扰，比如依旧没有彻底解决的楼市风波，比如影响形象的赋红码事件，都让本就寒冷如斯的郑州楼市，增添了寒意。
03
利率跌穿地板线，管用吗
利率下调，降低了购房者的贷款成本，理论上当然有促进楼市回暖的作用。
但郑州楼市所面临的问题比较棘手。尽管，我在之前的文章中说过，像天津、青岛、济南、石家庄这些北方房价调整了五年以上的城市，基本跌无可跌，往后反弹的可能性不大，但筑底横盘基本没啥悬念。
但郑州有所不同，郑州楼市所面临的问题，主要有三个：
第一，去化周期超长。克而瑞披露的数据显示，11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月，也即即便不再增加库存，也需要卖近5年才能卖完。
第二，保交付难题。保交付难题不彻底解决，在郑州买新房就像是开盲盒，能否得房完全得看运气。这种背景下，郑州即便完全放开，也很难提振新房市场的购房积极性。
第三，管理水平有待提高。2022年郑州诸多热搜话题暴露了这座城市在管理上还有待进一步提高。一个城市的管理水平直接决定了这座城市对外来人口的吸引力。
这些问题，并不是降低利率，或者如1月3日发布文件，开启零门槛落户所能解决的。
整体来看，2023年的宏观大环境要比2022年肯定要好，在这种背景下，郑州楼市的难受程度肯定会比2022年要小一些。
但要想小到何种程度，还得看后续郑州楼市对解决困难的诚意如何。