大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
这几年，黄埔市场发生了些许微妙的变化。
1、天量供应：这两年不论是土拍还是旧改，黄埔一直榜上有名，后续的供应量也会越来越大。
2、供大于求：从数据上看，黄埔2022年和2021年的供应量持平，但成交量对比2021年下降了6226套，房子越来越难卖，去化周期越来越长。
这一系列的变化导致，黄埔能买到的新盘越来越多，2023年，黄埔在售的一共有三十几个盘，一不小心就买错掉坑里了。
今天就分板块和大家聊一聊，这么多项目具体应该怎么买，才能不踩坑？
老黄埔，最大的优势是交通，仗着天河这条大腿，可以快速通往各个区。
因为紧贴天河，且恰好处于珠江新城、金融城、琶洲、鱼珠湾这些总部聚集地的东进之路上，就自然而然承接了这几个地方的外溢购买力。
今年，老黄埔的主力，还是看首付比例的富颐华庭以及一路成为黄埔带头大哥的万科城市之光，中鼎打不赢两位大哥，只能继续佛系卖货。
这三个盘，预算充足，不差钱的可以选择最贵的万科城市之光，学校OK，交通OK，区位OK，产品也OK，不管是自住还是投资，都是不错的选择。
而且，这个盘已经加推了最后一栋，今年大概率会陆续清货卖完，等于过了这个村就没这个店了。
再看庙头那边，均价4万/㎡左右，5号线延长线今年建成后直达珠江新城，加上庙头旧改的潜力，未来发展还是值得期待的。
预算不够，老黄埔和市区上班的，看中交通和学校的选择越秀·星航TOD，在意户型的可以选择招商·臻珑府。
建面约78-115㎡的南向3-4房，使用率接近100%，算得上是广州刚需小户型的天花板。
科学城，以发展高新科技产业为主，其产业已经落地了七成，是广州总部经济最聚集、上市公司最密集的区域之一。
这几年，科学城从一穷二白变成了一座新城，买在科学城基本可以实现人和房走，这也让科学城吸引了一大波附近上班的刚需买家。
今年，科学城区府小户型，只有星樾山畔和保利锦上有货，前者主打交通，楼下就是地铁站，后者主打户型，75㎡的户型，做到了四开间朝南。
偏一点的中央城和时代天韵，短期没地铁，区位略偏且资源独占性不强，价格相比其他几个盘会便宜些，属于上车盘。
品秀星樾靠近6号线地铁香雪站，以改善大户型为主，近地铁靠商圈自配九年一贯制，综合条件不错。
黄陂四个盘，隔壁就是天河，处于智慧城和黄埔科学城的交界，是天河买家退而求其次的选择，价格一直坚挺。
四个盘距离都差不多，享受的配套基本相同，其中保利翔龙天汇的综合素质最好，近地铁、近商业又不缺学校，注重通勤的，是第一选择。
振业天成，大花园，大户型，南北对流，通风采光好，舒适度是四盘里面最高的。
中铁建·信达·花语天宸主打改善产品，97-168㎡的3-4房，业主圈层会更纯粹点。
再来看长岭居，被定位为“广州东部绿色生态宜居新城”，主打的旋律就是山青水秀，生活属性好。
比较粗暴地概括长岭居：有山有水还有轨。
依山傍水的长岭居，没有老黄埔的工业厂房，医疗，教育更是两大王牌。
经常因交通不便被人诟病，好不容易开通了一条有轨电车，又因为速度太慢被吐槽慢慢游。
不过，凭借得天独厚的环境，长岭居受到了一大批不差钱买家的青睐。从去年开始，全新入市的都是清一色的大平层项目，正式宣告进入改善时代。
今年也是长岭居房地产发展新的一年，除了已经开放样板房的长岭雅居一期外，接下来还将有5个全新楼盘面市。
这些盘主打的都是改善的产品，长岭雅居160-300㎡的大平层、中冶·逸璟台212-231㎡的和复式，从自住的逻辑看，居住舒适性也很高。
虽然一直被吐槽价格高，性价比低，但目前长岭居的人口构成以区府板块工作人员、科学城高新人才以及天河外溢客为主。
也就是说，即便市场很多人对它的定价不理解不认可，长岭居都是有自己的核心买家，也不用担心购买力的问题。
最后看知识城，作为远郊板块涨势最好的地方，知识城的核心购买原则是选择地铁沿线和成熟区会相对跑的更快一些。
这几年，依托区位优势和政策优势，知识城不断引进了一些500强企业，城市面貌也焕然一新。
南边的星汇城，特点是通勤的便利性，再加上总价低，很戳刚需的心窝，旺村的康大龙祥汇的优势在于大城配套优势性更强。
去年，知识城一改常态，还引进了不少改善大户型项目，如越秀联投知识城·居山涧，德信知投·山与墅这些低密度大户型、叠墅等改善产品，部分6字头的单价，直捅板块价格天花板。
他们的对手不是知识城内，甚至不是黄埔区，而是整个广州，要面临天河、海珠、荔湾、番禺等热门区域的竞争。
在这道选择题面前，知识城的豪宅市场认可程度如何真不好说，毕竟客观来说不管产品还是板块，6万/㎡的知识城都没有展现非买不可的优势。
总的来说。
老黄埔，交通便利，去哪里都很方便，除了内部置换，还承接了很多天河甚至琶洲的外溢需求，但环境因素是硬伤，居住氛围不算宜居。
科学城，整体城市面貌新，客群主要以内部产业员工自行消化为主，图的就是上班近。
长岭居，交通和配套是痛点，胜在教育资源和居住环境。但无论是对比科学城还是老黄埔，它未来价值的兑现周期，会更长。
知识城，图的就是价格便宜，属于刚需上车盘，毕竟离珠江新城太远了，自驾和公共交通都不太方便。