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大年初五,对于春节来说,似乎有着更多的意义,这一天之后,各种关于春节的民间禁忌被解除,对于一些初六返程、初七要开始工作的人们来说,过了初五,春节也算是来到了尾声。

我们收到网友提供信息,初五是沈阳某房产经纪公司节后复工第一天,虽然是第一天,一个经纪人却一下子成交了三套二手房!

(网友提供内容,如有不妥可私信公众号联系作者。)

上图为晒出的相关图片。从图片内容如果来看,的确是在1月26/25两日,完成了三套合同的签署。

那么,是否意味着沈阳二手房市场或者楼市已经迎来绝地反弹呢?其实并不全是,这位经纪人的优秀业绩值得庆贺,但是这其中由于存在着一些还有待观察的因素。比如春节作为特殊节日,并不排除“延迟成交”的可能,再比如一些中介门店尚未开门营业、新房市场的节后首周销售数据尚未出炉等等,所以,市场是否在节后迎来复苏,我们还需稍候一些时日。

但是,有一些已经出炉的数据,却是我们可以参考和作为分析依据的。来看下面一组数据。

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根据贝壳指数, 近半年以来,沈阳成交一居室二手房挂牌均价与成交价如上图所示。其中,2022年12月,沈阳成交一居室二手房挂牌均价9739元每平方米,成交价9110元每平方米。

根据贝壳指数, 近半年以来,沈阳成交二居室二手房挂牌均价与成交价如上图所示。其中,2022年12月,沈阳成交二居室二手房挂牌均价10451元每平方米,成交价9250元每平方米。

根据贝壳指数, 近半年以来,沈阳成交三居室二手房挂牌均价与成交价如上图所示。其中,2022年12月,沈阳成交三居室二手房挂牌均价12527元每平方米,成交价10741元每平方米。

由此可见,三居室房源的成交价格是较为明显地高出一居室、二居室房源的,并且一居室、二居室、三居室房源的成交单价呈现出了逐步上升的趋势。也就是说三室的房源更容易卖出高价。

看到这个现象之后,我们来谈谈其中的几点思考。

  1. 三居室产品往往较新,所以价格较高。
  2. 回顾过去几年沈阳的房地产市场,从小三室开始,三室房源已经注定成为了市场的主流。甚至再往后看,三室两卫的产品将成为绝对主流。这是同产品的变化和购房者的需求分不开的。就如同暗厅到明厅的产品变化一样,一旦开启,便会转变认知,逐渐成为主流的产品。从二手房市场来看,三室房源之所以价格更高,一方面因为我们所说的符合需求,一方面也因为它们普遍较新,房龄短并且购入价格高,自然而然其二手房成交价也会高。

  3. 二手房同新房依旧存在差异,成交面积占比有所不同。
  4. 去年我们通过很多数据分析过,90-120平的新房产品已经成为绝对的成交主力,但是其实在二手房市场,主要的成交主力依旧是70-90平的产品。结合来看,小三室以及两室标准户型,在沈阳目前的二手房市场上最具竞争力,最好成交。但是,倘若再往后3-5年,标户的两室产品还有多少竞争力,是笔者提出的疑虑。

  5. 二手房购房者的心态决定了成交情况。
  6. 我们也曾经说过,由于众所周知的一些因素,例如疫情导致的对现房的追求、行业不确定因素对于购房安全的追求,一些二手房购房者其实并不是很纯粹的刚需购房者,一些改善购房者,也将目光放到了二手房市场,这也是三室甚至三室以上房源在二手房市场受到关注的原因之一。

  7. 购房者可将其作为参考依据。
  8. 以上说了这么多,是否对新房购房者有一些提示呢?一定是有的,笔者曾经多次说过,哪怕是刚需、哪怕是纯自住,在购房时也要考虑其升值保值的能力,也要考虑倘若要出手,作为二手房谁会来接手的问题。不仅仅是以防某一天想要卖掉,更是从资产的角度来看待,因为哪怕房子住着不卖,它的价值也是您资产的一部分。

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