全国近 94% 县城房价不过万元,容纳 2.5 亿常住人口,当前楼市政策能否拯救县城楼市。2023,县城楼市何去何从?

实际上县城远不止是“容纳2.5亿人口”这么简单,这个问题几年前我谈过一次,县城是城市与乡村的纽带

从这个角度看县城经济即将迎来一波不大不小的繁荣,主要原因有二:

一是城市化进程放缓,目前我国已经过了城市化的高峰期和快速发展期,农村人口流失速度放缓,农村投资又还有很大的空间;

二是“婴儿潮”人口即将回流,解放后到1965年出生的一批爆炸性增长的人口,尤其是其中自己生长在农村、儿女在城市生活的这一批人,孙辈基本上不需要帮忙照顾了,自己身体又还没有到需要频繁跑医院的年纪,继续呆在城市意义不大。

县城经济是依附于农村经济的,与工业关系不大。当然,每个县城情况不一样,举极端例子毫无意义,昆山和西藏那曲双湖县,都是县级行政单位,县委书记、县长都是同级别的,你信不信双湖县县委书记工资比昆山的还要高?昆山工业那么发达,双湖基本上以牧业为主,连个商品房小区都没有,这种极端例子拿出来说没有什么意义。

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就城区面积而言,你把那曲地区所有称得上“城镇”的地方都捆到一块儿,还没有昆山一半儿大,把眼光只放在这些地方是没有意义的。中国实在是太辽阔了,谈论“全国”这个级别的问题,指的肯定是占绝大多数的普普通通的县城,而不是这些极端个例。

要客观看到,绝大多数县城的作用就是把城市生活带到农民们的“一小时生活圈”里面来

90%以上的县城没有发展完整制造业的可能性,最多只能发展一些上游配套产业比如零配件制造、原材料加工、来料加工,提供一些本地就业岗位。面向农村、面向农民、面向农业,是绝大多数县城的出路所在。

随着农村老龄人口回流、农业现代化的不断推进、农民生活水平的提高,县城经济在未来的10到20年其实会有一个繁荣的周期,绝不仅仅是县城里面这2.5亿人的事情,而是高达数亿农村人口再加上这2.5亿实际上立足于农村的县城人口的事情。

然而这并不等于县城楼市会繁荣,这是两码事。

在上一波房地产热潮中,县城房地产已经超饱和,许多县城的已建成住房面积已经高于整个县里所有人口(含农村人口)所需居住面积,县城房地产实际上已经失去了投资价值和使用价值,是典型的垃圾房地产。指望在中国绝大多数县城搞什么房地产经济纯属是失心疯,进一步炒房价、建房产,唯一的结局就是陷入烂尾和流动性丧失。

至少未来50年之内,中国大多数县城的房地产市场是不可能再次繁荣了,除非彻底改变中国人的居住习惯,摊大饼搞那种“一户建”,但是那样又会带来其它很多的问题:比如说,明明农村里本来就是“一户建”,为什么偏要去县城里搞个面积更小的“一户建”来住?在有私家车和充足公共交通的前提下这不是吃饱了撑得吗?

中国当前的汽车保有量已经达到3亿辆,平均不到5个人一台汽车,另外还有1亿辆其它机动车,事实上还有没有纳入统计的电动两轮车、三轮车等其它形式的机动车。汽车保有量上升势头十分明显,国产车在提量的同时提质,汽车保有量还会有巨大的攀升。县城的房地产刚好位于“上不沾天下不沾地”的尴尬地位,居住舒适性远不如农村自建房,便利性达不到地级市商品房,没有任何竞争力可言。

在一小时生活圈内部,更多人会选择居住在农村自有宅基地上的自建房里,建造价格(含装修)在2000到3000元/平米,面积普遍在50平方米/人,有院坝、有自种蔬菜、有自养鸡鸭,至少保有摩托车、电瓶车,购买国产国民神车的也越来越多,前往县城路途在一小时以内。他们为什么要去买县城里4000起步、8000普遍,还不带装修、需要上楼、需要公摊、不可能自己种菜养鸡的商品房?

一小时生活圈,县城的条件又比不上地级市,不少县城没有高速路、没有高铁站、没有三甲医院、没有较好的学校,房价又没有太大的差距,均价4000元/平米的县城,上级地级市房价也就7000元/平米左右,生活体验、就业机会、社会保障完全是另一个档次。

县城房地产市场的尴尬性就体现在这里:

跟低的比,比如乡镇、农村,价高质次、生活体验差,并且没有“熟人社会”,需要转变生活方式;

跟高的比,比如地级市、省会城市,又不够“城市化”,城市配套设施薄弱,大多数县城就只有一两个大型购物中心,有些甚至都没有。

高不成、低不就

笔者本人附近有两个这样的县城,四川省眉山市青神县、乐山市井研县。我老家就在这两个县交界的地方,有许多亲戚、朋友、同学在这两个县城的政府机关、企业学校等工作,也有自己经商的,比较了解。

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这两个县城符合中国绝大多数县城的标准,全县人口在30万左右,也不具有独特的区位优势,不靠近制造业中心、没有全国闻名的景区景点,没有多么独具特色的产业,就是普普通通的“路人县”。

前些年也搞过一些“特色”,比如青神县的中岩寺景区、井研县的机械制造业、两个县都在搞的柑橘产业,说实话,中国几乎每个县都有这种级别的“特色”,到处都是的“特色”也就算不上什么真正的特色了,只是自己给自己加戏而已。

据两个县国土资源、城乡建设方面的亲戚朋友数据,这两个县的房地产市场都是过饱和状态,其中青神县县城范围内按照全国城镇平均居住面积计算,现有住房(含单位住房、商品房、自建房)可容纳20万人口,全县常住人口才16.8万人,实际在县行政管辖区内生活的人口甚至还没这么多,也就是说,把全县农村、乡镇人口全部都搬去县城里,房都住不满。

井研县实际情况差不多,常住人口28万人,实际人口还没这么多,县城住房可容纳30万人左右,早已是过饱和状态。

即使算上“老破小”住房面临的改善性需求在内,县城房地产市场也没有任何扩张空间了,住房空置率高得吓人,可以预见:大多数房地产企业资金链断裂,就断裂在“深耕”县城房地产这个阶段

比如四川省乐山市峨眉山市(县级市)的恒大“峨眉山国际度假区揽山苑”小区,就烂在那里好几年没动静,大喇喇的摆在景区入口“鞭尸”给人看,去峨眉山景区都得从这个烂尾小区门口经过,算是明晃晃的警示牌了。

除非是刚需,不建议投资95%以上县城房地产,不管是购房者还是房地产企业。

一个县城,中国95%的县城,除开昆山那种头部的、双湖那种尾部的,掐头去尾之下,绝大多数县城应该做好的其实是服务农村,做好服务农村就有前途、有活路,做不好服务农村,搞别的都是死路一条。

第一是提供基本医疗保障,三级乙等、二级医院数量和床位数,是这些县城经济的一个引擎;

第二是提供农产品一级市场,也就是产地收购市场,完善市场服务、推进市场建设、规范市场运营,立足农业搞好服务业;

第三是发展农产品初级加工,包括蔬菜、水果、粮油、畜禽、木材等的初级加工业,形成一定的规模效应,立足本地实际去发展一些农产品初级加工;

第四是发展小型农业机械和农业服务业,比如饲料、农药、化肥等产业,做好农业服务;

第五是根据自身优势适当发展一些制造业,提供本地就业岗位,比如青神县就有个航空机场使用的货盘拖车制造厂,产业链很短,能够利用到本地廉价劳动力;

第六是发展老年人口服务业,养老产业,提供农村回流老年人口所需的服务,这些老年人与传统的农村老年人是有区别的,他们去过城市生活,接受现代化城市生活方式,是有一定的市场空间的。

总之,盲目发展房地产、发展制造业,对于县城而言不是什么好事情,指望每个县城都“腾飞”那是睁眼说瞎话,大家都能腾飞,那就不算腾飞。必须要认清楚“县城是为农村服务的最基层城市”这个本质,把目光放到农村去,着眼于自己的根本性智能、地位去发展,县城才会真正好起来。

当然,这绝对不是立竿见影、马上就有“政绩”的时期,而是需要长期的投资和经营。

10年到20年之内的时间区间内,县城经济将再度活跃起来,能不能抓住这个机会,真的把县城发展好,就看脑子清醒不清醒了。

想走房地产这条路?那只能是死路一条。