我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，想买新房，我在园区，目前考虑周边，改善+投资，请问奥体万科什么时候会开盘啊，奥体万科和比永旺西，哪个开盘早，有点担心买不到，还有请教一下 ，核心一点地段的大平层和地段差一点的别墅，哪个更有投资价格呢？
苏叔：你好，您关注的奥体和永旺的两个地块目前没有明确开盘消息，项目最快春节后首开 ，奥体万科最小面积125平，永旺项目预计华润操盘，最小面积140平米。根据节点计划，项目最快将于春节后首开，但是具体什么时候没有明确消息的。不过奥体和永旺的楼盘应该会延续之前奥体项目的热度，抢房人数可能还会增多，毕竟万科是奥体最后一块项目，错过不再有了，园区人才购房倒是大概率可以买到。
2.两者相比肯定是核心地段大平层更具有投资价值，毕竟比较稀缺，最近一年园区成交最多的就是核心地段千万级大平层，主要价值点就是地段配套和本身的稀缺性，主要原因还是核心地段没空地，再加上18年的限墅令，所以大平层显得尤为稀缺；建议你可以买到核心地段大平层作为优先考虑，没有合适的可以考虑一下地段稍差一点的别墅项目，这种别墅项目的价值点最主要就是别墅的稀缺，配套地段可能不是主要价值点。
提问：苏叔，你好，自住用，总价在400-450万，想买中间楼层，最好学校可以，置换改善，请问璀璨平江如苑怎么样？
苏叔：你好，璀璨平江如苑南北通透，户型合理，离地铁不愿，小区环境定位比较高端，楼间距大，容积率低，不过离4号线不算很近，大约1.2公里，至于学校资源，姑苏区平江新城是古城集新房，教育，景点做的好的区域，看学校，主要看生源，在苏州，像姑苏区，园区，高新区的生源素质都比较好的。不过这个项目交付时间有点晚，在2023年月左右。
苏叔，你好，想在苏州买房上车，预算在80-120万左右，自住兼顾投资，请问观云四季庭好不好呢？
苏叔：你好，这个盘总价低，户型还是不错，南北通透，全明户型，周边比较安静，离高铁比较近，自驾出行比较方便，还可以纯公积金贷款。不过附近没有地铁，对于依赖地铁出行的人群不太友好，位置有点偏，这个预算买房重要学会取舍。具体购房选筹详见知识星球内部建议。
提问：苏叔，你好，预算400万左右，即考虑改善又考虑小孩以后上学的学区问题。星河胥江新著值得入手？能不能对这个楼盘做个优缺点分析。除此之外还有新区的哪些校区推荐的。
苏叔：你好， 星河胥江新著这个项目属于狮山南板块少有的低密度纯洋房社区，改善是非常不错的选择。苏州这边没交房学区不能确定，你如果买房就是为了给小孩子上学，可以买个小点的二手学区房。