中房报记者 陈标志 三亚报道
三亚标志性建筑——凤凰岛国际养生度假中心“贝壳”建筑群部分房产遭拍卖，源于三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（以下简称“三亚凤凰岛邮轮港公司”）的一笔10亿元金融借贷。
8年前，三亚凤凰岛邮轮港公司与三亚农村商业银行股份有限公司等12家地方性金融机构签订《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》（以下简称“社团贷款合同”），借款10亿元。但到期后，三亚凤凰岛邮轮港公司未能依约清偿债务，至2022年5月26日共拖欠本金及利息等超过12亿元。为此，散落在三亚凤凰岛（一期）“贝壳”建筑群中的B、C、D、E座的822套房产等以债权转让形式打包公开拍卖。
2022年年底，浙江一国资背景的资产管理公司斥资6.3亿元，一举拿下该建筑面积超7万平方米债权资产包。但关于该企业本次竞买细节公开信息未有半点蛛丝马迹。甚至在该企业官网众多不良资产处置业务公告中，并未将本次竞买事项挂网公开，显得格外神秘。
三亚凤凰岛是一个离岸填海人工岛，被外界称为“东方迪拜”，在长达20年的起起落落中，“自带流量”的凤凰岛时不时地回到大众视野，且自2017年后因中央环保督察深陷舆论漩涡。自称凤凰岛“岛主”的湖北商人曾宪云，其造岛开发房地产的往事也被众多媒体披露。
最近，随着四集电视专题片《永远吹冲锋号》第二集《政治监督》在央视综合频道播出，三亚凤凰岛二期项目违建及整治不力的背后细节被披露，涉及两任先后主政三亚的领导干部。
借贷10亿元
2022年12月中旬拍卖的822套房产，位于三亚填海人工岛——凤凰岛一期核心项目。
站在17公里长的三亚湾海滩上，不远处就是三亚著名的地标性建筑——凤凰岛5座高大的“贝壳”建筑群。夜幕降临后，“贝壳”建筑体上开始呈现沙滩、海浪及游动的鱼等光影，夜色中一幅椰风海韵的南国热带风景画，令游客流连忘返。
然而，游客并不知情的是，此时的凤凰岛早已危机四伏，项目主体公司已债务缠身。三亚凤凰岛邮轮港公司拖欠海南12家地方性金融机构10亿元借贷本金，就是系列债务纠纷案中的一例。
一份《债权转让协议》中披露，早在2014年11月，三亚农村商业银行股份有限公司等12家地方性金融机构与三亚凤凰岛邮轮港公司，签订了《社团贷款合同》。这些地方性金融机构涉及海口、三亚、陵水、澄迈、东方等海南11个市县的农商行或农信社。
依照上述合同约定，三亚凤凰岛邮轮港公司从上述12家金融机构借贷本金10亿元，贷款期限自2014年11月6日至2019年11月6日，贷款年利率为8.9%。
记者了解到，三亚凤凰岛邮轮港公司向上述12家金融机构借贷的这一年的年初，世界500强央企中国交建以49.62亿元收购前者45%股权，投资重组三亚凤凰岛邮轮港公司，在凤凰岛一期国际旅游度假梦幻岛的基础之上，规划建设二期岛屿，倾力打造一座“梦幻之岛、邮轮之都、海港之城”。
据媒体报道称，早期的凤凰岛并非如今产业布局，而是建设国际客运港。始于上个世纪90年代末吹沙填海的凤凰岛，因资金原因项目搁浅。2002年，湖北商人曾宪云以700万元收购项目公司重组。
按照曾宪云当初的设想，要将凤凰岛建设成包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等7个投资项目，总投资额超过50亿元。
据说“凤凰岛”系曾宪云所命名，他曾对外自称为“岛主”。之后，多方资本入主凤凰岛项目，要将该人工岛打造成“东方迪拜”。
凤凰岛经过近10年的填海开发建设基本完工成形，至2010年，以凤凰岛为依托形成了4个公司，四大股东各负责不同项目板块，其中三亚凤凰岛邮轮港公司归曾宪云掌控。据当时媒体报道，在2010年初海南建设国际旅游岛的消息宣布前后，凤凰岛房价一度推涨到16万元/平方米。
原本要建造国际客运港的填海造岛项目，后来却变成了一个巨无霸的房地产开发项目。
拍卖822套房产
依托三亚国际邮轮港这一海南省重点建设项目填海而成的人工岛，凤凰岛已经不再满足于一期的规模，并扩张至二期填海造岛。
表面看起来热火朝天、一派繁荣的凤凰岛，其实潜在着巨大的经济危机。据中国裁判文书网等平台显示，与三亚凤凰岛邮轮港公司有关的纠纷官司不断，至2019年年底，三亚凤凰岛邮轮港公司未能清偿上述12家金融机构的借贷款项。
记者了解到，在上述《社团贷款合同》签订后，12家金融机构还与三亚凤凰岛邮轮港公司签订了相关《社团抵押合同》。后者将其名下位于凤凰岛国际养生度假中心C座建筑面积21595.1平方米房产（含分摊土地面积使用权，下同）、D座建筑面积7734.15平方米房产、E座建筑面积6685.84平方米房产，为上述贷款提供抵押担保。
在抵押期间，解除了4套房屋的抵押物登记，C、D、E座抵押物总建筑面积变更为35747.29平方米及对应的分摊土地使用权。
2015年2月，三亚凤凰岛邮轮港公司签订有凤凰岛国际养生度假中心B座（2#楼）总建筑面积36774.27平方米的房屋及对应分摊土地面积使用权，为上述贷款提供抵押担保。此前，三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚钰晟投资有限公司及曾宪云个人为上述贷款提供连带责任担保。
截至2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司拖欠上述12家金融机构本金84400.45万元，基本利息21811.86万元，罚息9813万元，复利5784.13万元，债权合计121809.44万元。
上述12家金融机构追索的贷款债权，对应的标的物便是三亚凤凰岛邮轮港公司贷款抵押物——房产及分摊土地使用权。据记者了解到，凤凰岛国际养生度假中心B座共439套房产，C、D、E座共383套房产，总建筑面积约为72522平方米。
2022年12月中旬，上述标的物公开拍卖，并以6.3亿元成交。以此成交价计算，总建筑面积超7万平方米的房产单价为8600余元/平方米。在2010年前后，凤凰岛新房价格最高涨至16万元/平方米。即便在凤凰岛房价狂跌的今天，部分二手房产在网上挂价每平方米四五万元。
记者从相关途径获悉，上述822套房产竞买者为浙江一家具有地方国资背景的大型投资公司，不良资产的收购及盘活是该公司一项重要业务板块。但关于该企业与上述资产竞买信息，网上无法检索查询到，即便是在该企业官网众多债权/资产处置公告里，对凤凰岛相关资产拍卖及竞买只字未提。
凤凰岛的迷途
2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司迎来了它的最艰难时刻。
这一天，三亚发展控股有限公司以三亚凤凰岛邮轮港公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向三亚市中级人民法院申请对后者进行破产重整。2022年6月，三亚市中级人民法院作出民事裁定，同意三亚发展控股有限公司的重整申请意见。
法院在审理上述案件中查明，2019年11月26日和12月23日，三亚发展控股有限公司与三亚凤凰岛邮轮港公司先后签订了两份《借款合同》，提供无息借款813万元和557万元，借款期限分别至2020年11月24日和12月22日届满。
即便是无息贷款，但这两笔借款在期限届满后，三亚凤凰岛邮轮港公司也未能清偿。
根据一家相关会计师事务所出具的《审计报告》显示，截至2021年12月31日，三亚凤凰岛邮轮港公司资产总额为50余亿元，但负债总额高达186亿元，负债总额超过资产总额接近136亿元，资产负债率369.18%。
三亚凤凰岛的潜在危机，于中央环保督察组在海南开展环保督察后彻底爆发。2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督查，多次点名批评三亚凤凰岛的生态环保问题：“凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”
据了解，凤凰岛二期工程于2014年4月正式开工建设，2016年完成填海工程，码头岸线总长1610米，面积约49.41公顷，接近70个标准足球场大小。2018年1月初，三亚凤凰岛二期停工整改；至2022年6月，三亚凤凰岛二期被全部拆除，目前环境修复工作也在展开。
记者通过相关查询，三亚凤凰岛“岛主”曾宪云其关联19家企业，担任法定代表人的企业15家，其中7家企业已注销或吊销。2022年12月，海口市中级人民法院依案件当事人申请，先后对曾宪云发布6次限制消费令。在某企业征信平台，三亚凤凰岛邮轮港公司被评估合同违约指数为“高风险等级L6”，也是最高风险等级。
2023年1月8日晚，四集电视专题片《永远吹冲锋号》第二集《政治监督》在央视综合频道播出，片中披露了三亚凤凰岛二期项目及违建及整治不力背后的细节。曾主政三亚的两名领导干部因贪腐等问题先后落马且被判刑，他们在三亚主政时涉及凤凰岛相关问题。