寅卯之交，新春将至。
未来历史会用什么词汇来描述刚刚过去的2022年？我们暂不得知。要知道，所有宏观叙事的波动，都与每个普通人息息相关。房地产作为国民经济支柱产业，在过去的一年，历经跌宕起伏。2023年，楼市将呈现何种新面貌？土地市场将如何变动？让我们一起回顾过去，展望新一年。
成交情况：欲说还休凉意浓
在2023丁祖昱评楼市发布会上，易居企业集团CEO、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，2022年全国土地成交面积14.4亿平方米，同比下降37%，成交金额4.73万亿，下降31%。
去年的土地市场，可谓凉意十足。
2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。经过2021年22城“过山车”式三轮“两集中”供地后，土地市场由热转凉，2022年的集中供地也基本延续了2021年的市场格局，“底价成交”、国央企平台“托底”似乎也成为了土拍市场最常见的关键词。
另一方面，据克而瑞数据显示，在整体成交面积、金额大幅下降的情况下，土地成交金额集中度持续上升，前三的城市站整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%，前20个城市占比达到51%。据统计，2022年土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州四个城市，占集中供地的42%。
换言之，2022年的土地市场“马太效应”愈发明显，一线和强二线城市尚有房企勉力抢占，而广大弱二线、三四五线城市则难掩寒意。以前文提及的北、上、深、杭为典型代表，城市能级高，经济基础良好，未来发展可期，潜力购房群体庞大，新房购买力高，房企能够有较强的拿地意愿。而三四五线城市，尽管2022年不断通过降首付、提高公积金贷款利率、发放购房补贴等多重举措吸引购房者，但收效甚微。对于“钱只能花在刀刃”上的各家房企，显然不敢轻易入局。
拿地房企：城投、国央企撑起全年拿地主力军
实际上，2021年下半年，随着部分规模房企遭遇流动性危机，土地市场转凉，国央企和城投逐渐成为各地土拍主角。时至2022年，百强房企销售业绩下降超4成，千亿房企数量锐减一半，由2020年的40家以上降至不足20家。在此背景下，2022年，百强房企拿地总量大幅下降6成，只有4成房企仍在拿地，且多集中在22城之中。
从全年土拍市场表现来看，华润、中海、保利等国央房企拿地金额稳居前列，与此同时，各地城投也逐渐从2021年下半年的参与转为主力。据机构数据统计，2022年，城投拿地总建面达到58%，“托”起地方土拍的半壁江山。
然而，大部分城投公司通常却只能“拿”，不能“建”，基本不具备后期地块的开发建设的能力，且存在债务压力的隐患。由于地方城投托底之风愈演愈烈，2022年10月中旬，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）。通知明确：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口；规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
随后，11月，央行、银保监会、证监会“三支箭”接连发出，“金融16条”后监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。与此同时，土拍市场也逐渐出现一些新的变化，部分专注本土的“草根”房企开始崭露头角，例如佳运置业在上海“连下三城”，其中更以9.5%的溢价率拿下宝山顾村地块；伟星置业在继续专注合肥的同时，还在长三角区域开疆拓土，在南京、宁波均有斩获，并以全年拿地总金额152亿强势闯入2022年房企拿地TOP20。
地方举措：摘掉“紧箍咒”，门槛持续下降
2022年以来，由于房地产市场持续低温运行，规模房企资金压力增加，房企拿地意愿降至低点，传导至土地市场，延续了2021年下半年以来的寒意。为了扭转这一局面，各地陆续降低土拍门槛，加大中心城区、优质地块的土地供应，降地价、提限价。同时，为了避免撞期，减轻企业拿地压力，多个城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次，已经从事实上打破原有的三次集中供地限制。
在降低土拍门槛方面，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力，土拍门槛进一步下降。
在供地方面，据CRIC数据显示，22个重点城市2022年前三轮集中供地中，中心城区的供地比重均在48%以上，比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。部分城市采取了“少而优”的供应方式，超半数重点城市中心城区供地比重超过五成，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主。
在给开发商留出足够的利润空间方面，部分城市提升了对地块限价，以增加限价与地块地价之间的差值，增加项目利润空间以促成交。以北京第三轮集中土拍为例，房山、顺义相对较偏的几宗宅地，销售指导价与周边房价相比有小幅度上调，对于郊区板块的预期提升有一定的作用，最终北京三批次18宗地块均成功出让。
即便如此，从各地土拍仍以国央企和城投为主导来看，除了极少数热点城市外，大部分城市的政策刺激效果有限，地块仍以底价成交为主，房企拿地依旧谨慎，土地市场的回暖仍需较长的时间，城市之间的土地市场的分化也将继续加剧。
2023展望：房企融资有望走出低谷土地市场谨慎乐观
2022年12月，土地市场实现了“翘尾”，多城土地出让活动频繁，包括上海、苏州、武汉、广州、长沙等多个热点城市，尽管大部分城市地块仍以底价成交为主，但仍有上海、苏州等高关注城市的优质地块实现了高溢价成交。
然而纵观2022年全年的土地市场，在楼市端表现持续低迷的影响下，2022年土地市场也持续低位运行，成交建面直接降至近十年新低，整体市场热度也进一步走低。
尽管如此，一些好的信号也逐渐显现。
自去年四季度以来，“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。
与此同时，重点城市的集中供地也发生了较大变化。一方面，地方政府为了应对土地市场低迷的局面，通过对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给予利好，降低土地出让门槛，也通过“上架”中心城区优质地块吸引更多房企；另一方面，房企拿地依然谨慎，但也因此，部分专注本地的民企开发商也有了更多的拿地机会。
此外，随着“三高”模式的终结，房企拿地更倾向于优质地块，聚焦核心一二线则成为房企的必然选择，土地市场的分化也将因此加剧。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将有望成新一轮发展高地，而三四线城市则由于购买力不足、去化周期长等原因，难以获得规模房企的广泛青睐。
对于2023，土地市场或将延续低迷、分化的走势，城市土拍规则也将继续保持宽松，各地土拍仍可能以国央企托底。房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。