北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在是35岁的单身女青年，之前一直在北京工作，这两年来上海了，但社保一直在北京，现在有7年多了。最近有买房的想法，就看了看自己手上和家里的钱，大概能凑个首付100万的房子，这是我首套房子，大概每个月还款8-9千自己也能承担。
但我目前人在上海工作，这个房子目前我大概率不会回去住，只能租。其次，我没有孩子的考虑，不用考虑学区，但还是希望能有投资空间。之前在网上自己算了下，公积金和商贷后还款25年，还款利息都要100万，让自己觉得压力比较大，也可能是第一次买房，没有太多经验吧。还请章哥给建议。
A：
1、首付100，税费是单出还是包含在里面？一般是预留10万左右，也就是总房款4%左右。
2、既然有公积金，如果能贷满的话就不用商贷了，120万，用100的首付一般也就贷这些，商贷的余地不多。新房能买到285万的，这用组合贷才更合适。
如果只用公积金的话，每个月还款5800。25年的利息55万。如果用满额度是贷款185万，65万的商贷。每个月还款要9000了吧，25年的利息100万。
3、不过提醒一点，如果是买房不自住，那这个首付预算一般不太建议买新房。基本都在比较偏远的地段儿，租金低，未必抵得上装修的损耗。从投资讲是赌的成分较大，赢了皆大欢喜，输了长期站岗。
所以常规建议是买在近郊地铁沿线的二手房，昌平顺义大兴等地，就是面积小。新房看看北七家生命科学园吧，但我不卖房，不知道有没有价格合适的楼盘，问问组织看房团的吧。
仅供参考。
二
Q:
娃26年上小学，目测普通娃，通州户口，海淀上班，父母同住，队友清闲。现有通州1房产470万，还有160万贷款未还。手头可凑现金200万，事业上升期，年薪税前60。想给娃买学区房，又不想卖现有的房子，二胎也在计划中。
问题:
1、什么时候买，是越早买越好，还是在娃上学前一年(25年）再买即可？
2、考虑用经营贷的方式来凑二套房款，是否可行？身边同事都是此类方式。
3、不卖现房子的情况下，结合承受的还贷极限，学区房的总价应该在700以内。因为二胎+老人同住，可能还是要买小租大。西城和海淀有什么片区更适合我们？
A：
1、还是先定下买哪儿的学区房吧，几个区都不太一样，教育模式和溢价高低都略有区别。常规建议是如果资金准备好了就买了踏实，否则等着入学高峰过去或许选择余地更大些。
2、经营贷，这我哪儿敢说是否可行啊！理论上是属于违规的，只是现实中用的人比较多而已。这就跟给孩子补课似的，理论上不合适，但现实中却净是找老师的。所以看自己呗，都是理论上不应该，现实中有人用。
3、700万总价，怎么算出来的？常规的抵押贷是6成，也就是最多420万，可你们手中是200万，有220的差额啊。就算是用现有房产做二抵，那也就是不到200万，而且这还没计算办理贷款的费用，也得小几十万。所以还是让代理机构给算算吧，看到底能到多少。
4、西城和海淀，哪儿适合得看自己的判断啊，所以还是先定行政区吧。常规建议就是天牛娃哪儿都行，牛娃虎妈去海淀，普娃再看西城。以现在的价格看是否考虑自住吧，不考虑的话就顶级学区，中关村和德胜都有可能买到占坑儿房，月坛小两居也有这总价的。就是都是老房，贷款费劲。其他的普通学区就挑选余地大了，哪个学区都能买到。
5、不过这还是先考虑好吧，这一看就是刚有个想法。甭着急了，多了解一下吧，买学区房和普通自住的不太一样，麻烦事儿多。
仅供参考。
三
Q:
本人36岁，离异且和前夫共同抚养一个女孩，不再婚。上次是2020年初用母亲的首套首贷资格法拍买了锦上国际公寓（广内70年住宅，实际是独栋公寓底子）的一套不到50平米开间，自付总成本200万，贷款180万，买后才咨询，可惜晚了。
房子已满2年，孩子走政保已在东城入学，没用这套房落户。看过您不少文章，目前看着孩子的资质一般，培养模式加交通因素也不想去西城。想趁着入学高峰期把这房子卖掉，换一套保值的正经一居室，2居室也可，不换了，先出租将来可能给母亲/父亲（父母离异也不能同住）养老住。我自己在永外有套2000年带车位的塔楼2居，公积金贷款，不想换。
问题有以下：
1、 关于挂牌时机和卖房价格。
一是中介很热情，但是价格上上下下的，时机我自己拿不准。我想2023年春节后挂牌，一年内卖出去是不是合适？二是挂牌价，这个小区确实有硬伤，全是大开间，我的是虽然最小的南向，但是有遮挡且近三年都没同户型成交。
目前看某链挂牌22套，最低价有很早7万挂牌的说是有税，这个小区一共才380套，这么高的挂牌量是不是不好卖，到底参考什么价格合适？中介说500万勉强，但我觉得是打压价格，我当然是希望多卖点，定价时候需要注意什么？需要挂多家中介卖吗？
2、关于选房。卖了西城房子，粗估能得现金330到360万之间，我定下500万的总预算，上浮30万到顶吧，您看定的准确吗？
您说过要选主流小区的主流户型产品，经过分析您对众网友的推荐和我自己需求（城区临铁、保值较好；板楼带电梯、采光好避开北向、最好能选到高层）。我做了个区域和小区的排序，您给把关看我这个预算哪里更好？
朝阳区常营片区（去单位和找朋友较方便）：青年汇佳园、柏林爱乐，苹果派，北京新天地；丰台草桥（如果选这离家比较近万一父母住照顾方便，您推过的南三环较好的片区）：草桥欣园四区、恋日花都、恋日嘉园二期、恋日嘉园一期。
另外想问问您如果买青年汇佳园（是您总提的那个朝青汇吧），这个小区整体总价高，够得着的一居室小户型也是塔楼，会不会不好出手？柏林爱乐一共有四期，北京新天地有五期，这俩分别哪一期质量相对好？
A：
1、我觉得也是春节后再挂牌，先看看行情。如果口罩真的缓解，那出现小阳春的可能性就更大了。一年内卖出去，这看自己准备什么时候置换，一般两三个月为周期就差不多了。常规是行情上涨期先买后卖，下跌期先卖后卖，横盘期间无所谓，慢慢儿来也不吃亏。
2、具体价格我不清楚，没注意过。户型小是优势，不用跟面积大的比。这就是典型的占坑儿房，入学高峰期不会难卖，否则中介根本不会热情。
22/380=6%，这个挂牌率相当高了，毕竟北京平均值才1%多点儿，学区房到不了1%，荣丰一般都到不了。但这这种情况下中介还能热情，那就说明肯定不难卖。另外报价可以低，但最后的成交价别低了就行，先用低价吸引人关注，凑凑人数再涨价，这招中介都会玩儿。
先不用挂多家中介，大中介一家就够，一个月之后看他们不上心再多挂几家。这也看什么时候把要买的房子定下来，这种不确定的时期，还是尽量缩短卖房后的空白期为好。
3、二套资格，500上下差不多，月供能支撑就合适。
4、如果是我的话会把苹果派放在柏林爱乐前面，相对好选，价格走势也更合适些。青年汇就这么一个。这种小区的塔楼无所谓，地段儿更占优。那其质量好我不知道，没问过。不过那个年代的质量都还行，房子不算太好卖的时候也就都注重品质。柏林爱乐哪期都行，新天地以四五期为主。
仅供参考。
四
Q:
我在国贸上班，SFSD，偏好新房，首付300万左右，希望买一个通勤四十分钟内，面积110左右够住且增值预期好的房子。个人倾向买凤尾、长期持有十年以上。看的盘按照目前个人意向排序如下：
1、融御二期130平四居：优势是地段较核心且单价低、交房快、小区格调较高，缺点是总价800有些压力（换工作压力较大）、通州学区一般且流动性受限。
2、朝阳一号110平三居：优势是十一学校朝分算是新房里预期最好的学区、通勤最快，缺点是单价虚高、焦化厂板块格调低、楼都是西南朝向。
3、龙湖熙上110平四居：优势是洋房、龙湖物业、通勤较快，缺点是板块没有规划发展、周边比较荒。
4、桂雨听澜120平四居：目前只有五层了，优点是容积率较低、绿城物业、引进了不错的小学且学籍可能会划到亦庄。缺点是离地铁1.5公里、通勤略远且不清楚周边规划配套何时落地。另外还看了碧桂园和世界和未来悦，但感觉都基本只能自住、配套和升值预期都不太好，就没考虑了。
您对这几个盘怎么排，有没有什么新视角？明年物资学院和台湖新上的地块值得等等吗？目前我对象也有SFSD资质，她可以首付一百万左右，从升值角度是合力买一套好还是分开买好呢？
A：
1、新房我不熟啊，早就不卖房了，点评人家不合适，容易惹麻烦。这还是问中介或电商吧，只有他们熟悉。
2、提醒几句吧。房产的价值由地段儿体现，然后才是产品性质和具体品质。尽量别赌学区，全北京东西海之外的名校分校多了，上百个，但到目前为止，真正拉动房价的就一个人朝，人大附经开也带动了，成绩虽然还普通但算是有预期。其他的学校有成绩还行的，但对房价没帮助。所以少听忽悠，还是以现实为主吧。
如果论地段儿，那通州的这俩都算不错。其他的就看价格了，价格低就合适，这具体的问中介吧，我真不知道现在什么价儿。
其他的几个都是自住为主，都有规划，规划也都挺好，否则这价格怎么制定出来的？土地方按照未来规划的实现来制定价格，按期完成就算拉平，超出预期就是赢，没按计划完成就陪着站岗。北京这些年都是限价房，开发商没什么动力提升品质，市区豪宅相对好些，郊区新区那就得看运气了。
3、我没什么新视角，传统行业投资也不追求新东西，越大众化的越保值。新盘还是问卖房的吧，我好多年不卖房了，不关心。如果是100万本金，那在分清产权的情况下就合着买吧，提升居住品质为主。否则以这预算也就买200多万的，北京楼市投资的门槛较高，这价格不好买到投资房。
仅供参考。
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