刚刚过去的2022年，绿城表现很“猛”。
土地市场上，豪掷98.4亿拿下石景山刘娘府地块、朝阳崔各庄L03-01地块、亦庄新城0510街区0017地块3宗宅地。
新房成交亦表现不俗。
一方面，绿城踩上“风火轮”，入手的3宗宅地即桂语听澜、晓风印月、西山云庐项目快速入市，最短入市周期仅121天。
另一方面，网签成绩亮眼。
看整体，据网易房产数据中心数据显示，绿城在售的项目共网签113.38亿，实现百亿创收。
看单盘，2022年全年成交金额Top 10中，九个都是豪宅项目，仅一个刚需/刚改项目绿城·沁园，以网签805套、成交46.6亿元闯进前十，拿下2022年度销量冠军。
可以说，绿城走出了不一样的市场行情。
坚持产品主义，坚持客户至上，品质为先。
持续了解用户，不断打磨产品。比如精装交付，真正做到交付即可入住；园林景观不仅具有观赏性，还要有实用性的“春知学堂”，让业主孩子在接触大自然的同时有所学。
用产品说话，做最懂客户的产品，是兑现承诺的最好方式。
新的一年，网易房产独家采访北京绿城京东片区营销负责人杨晨，作为坚守产品主义的房企，如何平衡利润与用户需求的杠杆，在市场中走出不一样的市场行情？
以下是访谈的精华摘选，部分措辞为阅读顺畅需要而有修改。
#关于用户
您觉得目前用户对哪些产品维度的关注在上升？目前做用户研究精细化到什么程度，请您举几个例子。
杨晨：
用户关注点的改变，更多是受市场环境影响。
一是对细节的关注增多。近两年操盘奥海明月、明月听籣、绿城沁园等项目，购房者对于空间尺度、园林景观的功能性、设计美学、物业管理等方面的要求，越来越严格。
二是更加注重性价比。这两年用户经济承压，购买大宗商品时更务实。举个简单的例子，100平做两居、三居，用户大多更倾向选择三居，多一间卧室对客户来说，可以平稳过渡到下一个生活周期。
其实，用户和产品是分不开的。
绿城始终以“最懂客户、最懂产品”为目标，2022年绿城成立“客研委员会”，将客户研究与产品设计部门整合起来，对客户和市场作进一步细分。以细分客户的需求为产品设计的立足点，研究营造让客户满意、受市场欢迎的好房子。
这一方面是20余年来北京绿城业主基数的持续增量，另一方面是产品承载的生活方式的不断落位，而这些落地的承载物就是一个又一个项目。
刚才提到业主量的积累，可以分享下新老客户之间是如何相互影响的吗？
杨晨：
绿城是一家“粉丝效应”特征非常明显的房企。
绿城已进入第29个年头，多年来已经形成了一大批忠诚「绿粉」。他们非常认可绿城的品牌，并慢慢聚集形成群体效应，不仅让绿城在市场中更具竞争力，也在口碑效应中让更多人成为「绿粉」。
除了「绿粉」外，绿城的业主还有一个非常重要的纽带，就是社群。
以晓风印月为例，今年项目成立了社群组织「晓风荟」，我们尊重并鼓励业主的每一项兴趣爱好，协助他们建立不同的社群组织，而这个社群组织在未来交付后依旧活跃，这也就相当于在交付之前让业主提前形成了一个又一个的小圈层。
圈层之间的聚合力和传播力非常强，他们对品牌的认可会自动裂变，让口碑实现最大化传播。
#关于产品
2022年绿城在北京同时开发3个新房项目，比如晓风印月，桂语听澜都是首先在南方城市打响，再落位北京。绿城为了适应北方气候和客群需求，产品上有哪些调整？形成了哪些独特气质？
杨晨：
产品永远是绿城的立身之本，坚持产品主义，坚持以人为本，保持产品的生命力与竞争力。
以晓风印月举例，一是定位差异化。晓风印月在产品设计前期，通过大量客户调研发现，望京片区还有大量总价800万左右首套需求，因此对位这部分客群的置业要求，将面积下沉到102平。
另外，在园林景观方面，除了要观赏性，还要寓教于乐。比如“春知学堂”，让孩子在玩耍过程中学习自然知识，与自然进行互动。再比如桂语听澜，考虑中学生体考压力，项目将学校标准的体育测试场地搬进小区，让学生下楼就能锻炼。
二是将面宽做到极致。相较于南方，北方客户更喜欢让更多的阳光进入室内。但目前市场上很多102平三居产品做的是两面宽，晓风印月坚持做到三面宽，更是将阳台做进客厅里，以此来保证采光面的最大化。
三是愿意成本让渡，精装交付。项目拿地之初就决定要做精装交付，包括在装修风格、装修品牌的择取、装修细节等等维度，都以目标客群的生活方式为考量。让客群置业能够一步到位，回家后便可一键转换成放松模式。
#关于预期
2023年被称为信心重启之年，明年的市场，您觉得有怎样的关键词？
杨晨：
坚定的做正确的事情。坚定产品主义，坚定做好服务。
把时间拉长来看，不管是当时的新房还是后来的二手房，能始终得到购房者青睐的，都是产品力的扛鼎之作。
而绿城的项目，不论是建筑景观、工艺工法、精装等硬件上，还是绿城品牌服务、社群服务、生活方式塑造等软性服务上，在北京都是头排品质。
尤其在2023年市场混战的局面下，好产品是一定能被更多人认知到的。