2020年11月6日,桂林市人民政府印发了《桂林市人民政府关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》(市政规〔2020〕27 号)。

根据《桂林市人民政府关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》(市政规〔2020〕27 号)中第四条“允许房地产在建项目调整商住比例”文件精神,为更好的落实该项工作,进一步明确相关工作职责和工作流程,桂林出台了《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》。

2022年8月,按照相关会议精神和调研情况对该实施细则进行修改完善后,新的《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》已于近期正式公布。

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桂林“商改住”实施细则(试行)公布

《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》共7条,主要内容为:

(一)适用范围

主要明确了适用该细则项目(在象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区行政区域范围内)取得土地权属的时间节点(2020年11月6日前签订土地出让合同);商住比占比(土地技术指标中商业比例大于5%);在建库存非住宅商品房定义(由住建部门核定并形成清单);容积率大于1.0; 符合(市政规〔2020〕27 号)要求。

同时明确了规划的核心商圈、重要商业服务业区或者通过旅游产业用地政策取得土地使用权的商业服务业设施用地项目;被认定为闲置土地的房地产开发项目原则上不适用本规定。

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(二)申请条件

  • 经核定筛选后的建设项目还需同时满足已结清地价款及税费;

  • 项目(以栋为最小单位)无销售记录;

  • 项目未被查封、扣押、监管或者虽被查封、扣押、监管,但作出查封、扣押、监管决定的部门同意申请变更的;

  • 建筑物及建设用地使用权未被抵押或者虽有抵押,但已取得抵押权人书面同意意见等条件。

(三)申请材料:明确了土地使用权人提出在建非住宅商品房调整商住比例申请需要提交的材料。

(四)工作程序:根据申请商改住项目可能存在的不同情形,以流程图的形式明确涉及控规调整和不涉及控规调整两种流程

(五)审查重点及部门职责

审查重点主要为项目调整涉及的教育、养老、婴幼儿照护、停车、卫生医疗、交通、社区管理等公共服务设施是否满足要求;项目商住比例调整不得提高地块控制性详细规划确定的容积率;商业办公项目调整商住比例后,住宅部分容积率须满足《城市居住区规划设计标准》开发控制指标的要求。

根据各部门职责,结合实际情况明确了各城区政府,市自然资源局、住建局、教育局、商务局、民政局、财政局等相关部门的具体审查职责。

(六)土地出让年限及土地价款相关规定

明确了商改住调整涉及改变土地用途的,土地使用年限按原土地出让合同起算;涉及补缴地价款的按照【2018】4号文的有关规定,评估结果为正值的须按规定补缴地价款,评估结果为负值的,不退地价款。按照自然资源部门受理土地使用条件调整审批手续的时间作为评估时点;针对原出让合同明确在出让期限内改变合同约定土地用地需要有偿收回建设用地使用权的处理情形,明确了可以采取签订补充协议的形式完善用地手续。

(七)明确了该细则的施行时间,细则试行2年。试行期内,土地使用权人提出调整申请的,按照本细则执行。如申请受理后2年内未完成土地用途变更登记的(以是否取得变更后的不动产权证书为准),不再适用本细则

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山水中央(原名)商住比例规划调整

在《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》公布的同时,市自然资源局对外公布了《山水中央项目(原名)商住比例规划调整方案公示》

这个影响巨大的“烂尾”项目,在2022年6月份拍卖成功后,时隔半年再次出现在桂林楼市的动态中。

该项目位于象山区上海路以南,上海路南巷以西,建安路以北,现状山花股份有限公司以东,区域位置十分优越。

公示方案显示,项目本次拟调整净用地面积约5.5公顷(约82.5亩),调整后净用地面积为5.48公顷(约82.2亩)。

项目作为桂林市象山区烂尾楼处置项目,本次规划拟规划调整内容如下:

(1)用地性质调整

根据《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》要求,本项目符合《桂林市人民政府关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》(市政规(2020)27号)“允许房地产在建项目调整商住比例”的文件要求,按照《中共桂林市委办公室 桂林市人民政府办公室关于象山区重大项目建设专题推进会的纪要》的会议精神,原则上同意该项目调整2#(即地块02)商住比的申请,拟将地块02商业用地调整为二类居住用地兼容商业

调整后,地块商住比例由60%调整为28%,主要控制指标如下:

除用地的商住比例调整外,该项目本次还涉及有其他方面的内容调整:

(2)道路调整

规划片区西侧城市支路和上海路交叉口与上海路和上海路南巷交叉口距离较近,为了进一步优化片区交通系统,减轻上海路的交通压力,规范化管理上海路沿线出入口。

规划将地块01西侧城市支路段调整为单行线,优化道路转弯半径,同时解决地块01西侧机动车出入口需求。地块03和地块04之间的城市支路转弯半径与现行的国家规范不符,规划对道路转弯处按规范进行拓宽。

(3)用地边界和规模调整

规划如根据桂林市国土资源规划测绘院提供最新的土地证宗地线以及地块03和地块04之间的城市支路拓宽后导致地块03和地块04的净用地减少的情况,对四个地块边界线和规模进行调整修正。

(4)容积率调整

由于用地边界和规模调整,净用地面积减小以及土地所有人对整体方案的规划思路,在保证原规划定点文批复市规管[2015]83号和市规管[2015]98号总建筑面积不变且商住比例不低于28%的前提下,四地块容积率整体平衡。

(5)建筑密度、绿地率和兼容性比例调整

规划根据地块02用地性质调整,建筑密度、绿地率和兼容性比例按照二类居住用地的规范要求进行调整。同时为了保证烂尾项目在下一步建设实施的灵活性,规划统筹考虑四个地块的建筑密度和绿地率在满足总量不变以及符合国家相关规范的前提下进行整体平衡,二类居住用地的兼容性比例进行整体平衡。

另外,在公共服务配套设施调整内容上,本次规划根据最新城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)的要求进行调整。

包括将幼儿园规模由三班调整为四班;中小学配套受规划用地的规模局限性,按照《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》要求“采用缴纳学位费的形式解决新增学位需求”。考虑到地块04已建成其内部公共配套设施如无法建设实施,下一步可在地块02或地块03内灵活调整。

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为什么要调整“商住比例”?

“商住比例”,即商业用地面积与住宅用地面积的比例。

众所周知,《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》政策出台,其一大背景就是商业地产等“非住宅”库存突出。

桂林一些纯住宅项目,商业占比在5%~10%左右。在地理位置较好的城市中心区域、临街区域,项目的商业比例会相对调高。

这些项目的商业比例,在开发商买地时就已经确定,建设出来的主要业态包括有酒店、公寓、写字楼以及商铺等。

在桂林房地产发展迅速的那几年,桂林商业地产十分火爆,特别是一些全国性的大型开发商也十分热衷于开发商业地产项目。

为此,这些年桂林的大型综合购物中心、商业综合体迅速落成,光是万达广场在短短几年就建成了3座并开业。

但近几年,市场骤变,桂林楼市销售受阻,房地产库存积压。不只是住宅,各区域绝大部分的楼盘商业都出现过剩。

疫情反复、经济恶化,加上电商的重大冲击,桂林实体经济发展受阻,商铺也更加难卖,商业地产库存去化压力巨大。

所以,官方对于桂林非住宅商品房库存的去化问题也出台了一些对策,政府工作报告中也有明确“加快出台非住宅商品房去库存政策的目标任务”。

当然,不只是桂林,全国许多大大小小的城市都有商业过剩的问题。

为促进房地产市场平稳健康发展,化解城市商业用房库存,多地均打开了“未预售的房地产项目商住比例调 整通道”。

根据《桂林市人民政府关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》(市政规〔2020〕27 号)中,桂林在2020年就走出了“允许房地产在建项目调整商住比例”的步伐。

到如今《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》出台,且有项目商住比例调整申请得到审批和公示,桂林更多开发商也看到了希望。

来源:桂林市政府网 桂林市自然资源局

桂房网综合编辑

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