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你最近买房了吗？网签了吗？
元旦过后，住建部和央行连续出手，各地疯狂输出新政救市，包括郑州、兰州、成都、东莞、重庆、乌鲁木齐、天津等，密如雨下，一个比一个猛。
新的一年，万物提前复苏，楼市亦如。
各大售楼部又热闹了起来，二手房中介门店来访带看也多了起来，新房存量房交易重新活跃了起来。
如果有自住需求，近期该看房看房，下定、认筹都可以。
但如果可以，尽量不要着急网签，能拖就先拖几天！
为什么？等政策。
虽然郑州大政策方案1月2日已经发布，但更多细节还没出；更何况，这一次住建部新政“阶段性放宽房贷利率下限”范畴里，郑州是赫然在列的。
也就是说郑州房贷利率肯定要降，至于降多少，肯定比现在的4.1%更低，是4.0%还是3.9%？还没定，正在研究。
所以，先别急着网签，稍等几日，等到这些政策细节都落地，更低的首付、房贷利率也会更低，板上钉钉！
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新一轮救市政策发布后，郑州房地产的政策面会是这样的：
降首付、降利率；
限购放松（政策原文是适度调整，大概率不会全面取消限购）；
1+8都市圈同等待遇；
换房退税；
二套认定基本放到底；
但以上这些，统统只是惠及到新增购房人群，对于存量房业主来说，并没有任何优待。
过去一年，高高站岗的存量房业主们，最大的呼声就是转按揭、降房贷利率，希望能够进一步减负。
但目前的形势看，政策面的转按揭全面放开，难度太大太大了。
既然全国层面的大口子难开，各城已经率先想办法另开小口子，最典型的——商转公！
如果转按揭太难，强烈呼吁全面开放商转公！
什么叫商转公？
把还没还完的商业性住房贷款，转为个人住房公积金贷款。
为什么要商转公？
拿郑州来说，从2017年开始，郑州房贷利率打折时代基本就终结了，一直到2022年初，但凡在这五年时间里买房，商业房贷利率都在4.9%以上，5.88%以上的大有人在，最高甚至到6.37%。
但最新的个人住房公积金贷款利率有多低？最低只有2.6%。
首套房公积金贷款利率，五年期以下，2.6%；五年期以上为3.1%；
二套房，五年期以下为3.025%；五年期以上为3.575%；
为什么商转公呼声如此高？
算笔账，以100万贷款，30年期限为例。
如果用个人住房公积金贷款，按首套3.1%来算，月供4270元，利息总额53.7万；
近五年的存量商业住房贷款，对应的月供和利息以及与公积金贷款的差值，都梳理在下面一张表格里，很清晰。
你看，同样100万贷款，用公积金贷款总利息只有53.7万，但用商业贷款，即便是过去五年里较低的利率5.5%，利息总额也要超过100万，差了一倍多！
白白多出五六十万利息，这一比，简直血亏！
目前的郑州，大概有多少人房贷利率是高位站岗的？
2017年，新房销量29.7万套，二手房销量6.5万套，总计36.2万套；
2018年，新房销量38.9万套，二手房销量6.3万套，总计45.2万套；
2019年，新房销量29.2万套，二手房销量7.4万套，总计36.6万套；
2020年，新房销量24.3万套，二手房销量6.8万套，总计31.1万套；
2021年新房销量16.3万套，二手房销量6.5万套，总计22.8万套；
你看，过去5年，郑州新房二手房一共卖了172万套。
这意味着，这座城市现在大约有172万个家庭，背负着高额的房贷利息，每个家庭都要多还几十万的利息！
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短短一个月，十余城市开放商转公，但郑州迟迟还未行动。
1月5日，兰州公积金中心发文，为减轻职工负担，开通商转公业务。
什么人能申请商转公？如何转？
兰州设立的条件如下：
市内住房，贷款未结清；
有证，不动产权证或房屋所有权证；
正常偿还商业住房贷款一年以上；
怎么转？将原商业住房贷款剩余本息超出公积金贷款金额的差额部分，以自筹资金方式足额偿还，商业住房贷款本金剩余余额转为住房公积金贷款。
简单说就是，只用凑钱把差额补足，剩余本金就可以直接转成低利率的公积金贷款。
前不久，青岛也开放了商转公，并公布了细则。
相比于兰州，青岛的限制更多：
1、必须是2017年1月1日至2021年12月31日期间商业贷款，且利率上浮；
2、必须是新建商品住房，二手房不适用；
3、必须是青岛唯一家庭住房；
4、必须是借款主贷人缴纳公积金6个月以上，主贷人无公积金其他成员的不能用；
5、必须补齐差额才能申请。
青岛的特色在于第二条和第三条，兰州商转公并没有限制买的必须是新房，但青岛直接提出了买二手房不能商转公；这点对二手房购房者们，并不友好。
除了青岛和兰州，近一个月里，匆匆开通商转公的城市至少有十个以上。
比如镇江，不仅开通商转公，商转公贷款办理还有贴现。
还有九江，全市范围内恢复“商转公”业务，直转模式、自筹资金模式。
以及青海西宁，同样不要求提前结清，只需要补齐差额部分。
但西宁，还限制了银行，目前试点期，只有原商业住房贷款为农业银行或建设银行的，才能办理直转，后续逐步扩大银行范围。
还有新疆伊犁和吉林。
吉林提供两种方式，即“先贷后还”和“先还后贷”。
但“先贷后还”要求，只能在原贷款银行申请办理；而“先还后贷”不做银行限制。
这还只是开始，接下来，还会有更多城市会快速加入商转公阵营。
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郑州呢？商转公开通了吗？什么情况？
目前，郑州的商转公属于半开放状态，只针对省直公积金。
也就是说，郑州省直公积金一直都可以办理商转公，但市直公积金不行。
但如果你买新房，市直公积金住房贷款以及组合贷都可以用，但买二手房都不能用。
为什么市直公积金不开通商转公？
很简单，两个原因。
第一，池子里的钱，不多了；
第二，你去扒拉看看，交省直公积金的都是哪些人？郑州1200万人口，又有多少比例是省直公积金？
前面说了，过去5年，郑州新房二手房交易量一共172万套，这172万人几乎全都在房贷利率高位上站岗。
既然转按揭太难，既然那么多城市都能开放商转公，也希望郑州能多想办法，尽快开通市直公积金的商转公，为172万存量房家庭，真正减轻房贷负担！