1月5日，深圳公共资源交易中心发布关于南山区同乐片区05-05-05号宗地内深圳市珠光实业股份有限公司拥有的征地返还用地合作开发项目交易结果公示。
盐田区城市更新和土地整备局发布关于海山街道沙头角保税区第四生活区城市更新单元计划（草案）公示和元墩头村片区城市更新单元规划修改及蓝线局部调整方案的审批情况。
1月7日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布关于坪山区石井街道望牛岗片区城市更新单元规划（草案）的公示。
1月6日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局关于《龙岗区平湖街道富民二区片区城市更新单元规划》的公告。
1月5日，罗湖区政府与深圳市特区建设发展集团有限公司战略合作协议签约仪式活动举行，双方共同签署战略合作协议，标志着双方合作迈进新阶段。
1月6日，深圳市前海管理局发布关于公开征求《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局土地租赁管理办法（征求意见稿）》意见的通告。
01
同乐片区05-05-05号宗地内深圳市珠光实业股份有限公司拥有的征地返还用地合作开发项目交易结果公示
一、项目基本情况
（一）项目背景情况
1.1990年，因第五工业区建设需要，原市国土局与南头区珠光村委会签订深国土征字（1990）021号《征地协议书》，征用珠光村委会315.76亩土地，协议第四条约定珠光村委会工业发展用地的问题，待征用建材工业区（大沙河以东）的土地时统一划地。2016年8月4日，市规划国土委业务会议同意按照征地面积5%比例给予工业用地指标10525.86㎡，并参照深府[2015]81号文的精神折算为居住用地，给予居住用地面积指标为10525.86×30%≈3157.76㎡。
2.2018年市政府批复4宗征地返还用地，合并安置在同乐地区05-05-05地块整体开发建设。根据《深圳市人民政府关于深圳市龙井实业股份有限公司征地返还用地等55项建设项目用地的批复》（深府函〔2018〕44号），光前、珠光、田厦、北头四村返还用地安排在[同乐地区]法定图则05-05-05地块内统一规划建设。
3.2020年4月14日，深圳市南山区区政府常务会议审议并原则通过了《关于提请区政府常务会审议同乐片区05-05-05地块分宗方案及用地安排的请示》。会议议定：原则同意市规划和自然资源局南山管理局关于同乐片区05-05-05地块分宗方案的报审意见，由市规划和自然资源局南山管理局负责，严格依法依规办理。
（二）项目位置
同乐片区05-05-05号宗地位于深圳市南山区同乐片区，地块西临城市主干道中山园路，北临城市次干道铁二路、西南近城市主干道中山园路、东南近关口二路。地块周边西北侧靠近深粤物流基地，西南侧为君翔大厦，东北侧为深圳市南山区同乐学校，东侧紧邻南山华泰小区，本项目位于该地块东北角。
（三）项目面积
项目用地面积2155㎡，项目所涉及深圳市珠光实业股份有限公司的征地返还用地面积为2155㎡。
（四）项目现状
1.权益现状
2.实物现状
（五）项目规划情况
根据《关于提请区政府常务会审议同乐片区05-05-05地块分宗方案及用地安排的请示》及项目初步规划，项目用地规划功能为二类居住用地，开发建设用地面积为2155㎡，计容积率建筑面积为10687㎡，容积率为4.96，具体指标详见下表：
备注：以上规划指标仅供参考，具体以相关部门批复文件为准。
二、交易结果
项目成交人为深圳卓越智鹏投资有限公司，经查询工商显示该公司大股东为深圳卓越世纪城房地产开发有限公司。
深圳卓越世纪城房地产开发有限公司实际控股人为卓越置业集团有限公司。
卓越集团自2000年开始涉足旧改领域，经过多年的运筹积累，集中优势资源，于2013年5月成立全国第一家城市更新集团，以高瞻远瞩的战略眼光，以更高的起点 推进城市更新发展。卓越城市更新集团业务涉及拆除重建及整村统筹等城市更新和土地整备各类型， 更新范围涵盖旧商业区、旧工业区、旧村、旧住宅区改造等众多领域，并在各领域 均有标杆项目成功落地，已成为推动区域经济保持高质量发展的重要力量。目前，卓越集团在深圳已有30多个旧改项目，其中盐田桥东旧改项目、龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑项目、葵涌谭屋围项目、葵涌横头双伍、横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目等均已启动。
值得注意的是，本项目委托人与深圳市仁德置地投资有限公司在2021年11月19日解除合作开发协议，但该公司仍可能通过诉讼方式对合同解除事宜提出异议或其他权利主张，为了避免该项目在开发过程中出现纠纷，意向合作方在申请报名参加该项目的谈判时，应对本项目的项目概况、风险及相关政策有充分认识，并自行判断交易项目后续实施的可行性，若由此产生额外费用或造成项目无法推进等问题，风险概由合作方自行承担，委托人和交易机构不承担任何责任。
南山区同乐片区05-05-05号宗地内深圳市珠光实业股份有限公司拥有的征地返还用地合作开发项目交易结果公示原文链接：
https://old.szggzy.com/jyxx/szjy/jggg1/content_431801.html?SessionVerify=060381d6-9816-4942-8ebf-01ddba5f66be
02
沙头角保税区第四生活区城市更新单元计划（草案）公示
盐田区海山街道沙头角保税区第四生活区城市更新单元位于云汉路和上梧桐路交界处，拟拆除范围用地面积约21771㎡。
项目拟更新方向为二类居住等功能，拟拆除重建用地范围内应落实不少于3266㎡用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益用地，拟贡献率不少于15%。
在更新单元规划阶段落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。
申报主体为深圳市盐田区海山街道办事处。
盐田区城市更新和土地整备局关于《盐田区海山街道沙头角保税区第四生活区城市更新单元计划》（草案）的公示原文链接：
http://www.yantian.gov.cn/ytcsgxhtdzbj/gkmlpt/content/10/10371/post_10371340.html#18204
03
元墩头村片区城市更新单元规划修改及蓝线局部调整方案公告
盐田区沙头角街道元墩头村片区城市更新单元已列入《2021年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》，该项目于2021年4月经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2021年第7次会议审议通过，并取得批复。由于海山涵元墩头村河段迁改，项目申报主体深圳市中房房地产开发有限公司深圳市盐田区沙头角街道办事处申请对已批更新单元规划进行修改及蓝线局部调整。现该规划修改及蓝线局部调整方案于2022年10月经盐田区城市更新工作领导小组会议审议原则通过，并于2022年12月经深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第64次会议审议通过。规划修改后的主要指标如下：
一、项目概况：
元墩头村片区城市更新单元位于深圳市盐田区沙头角街道，南邻深盐路，东侧邻山泉小区，西侧邻园林路，北侧邻梧桐路。
更新单元用地面积48726.5㎡，拆除范围用地面积44566㎡，开发建设用地面积29692.5㎡（含划入国有未出让零星用地1027.4㎡），规划容积261310㎡，规划容积率8.8。
其中住宅172315㎡(含公共租赁住房24125㎡)，商业、办公及旅馆业建筑73860㎡（含商业文化设施3694㎡），公共配套设施15135㎡（含9班幼儿园3600㎡、占地2700㎡，公交首末站4300㎡，社区管理用房300㎡，便民服务站400㎡，社区警务室50㎡，文化活动室1500㎡，社区健康服务中心1400㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，婴幼儿照护服务设施450㎡，再生资源回收站80㎡，公共厕所90㎡，环卫工人休息室15㎡，社区级公共配套用房2200㎡），另配建社区体育活动场地占地1500㎡，物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。
二、修改内容
（一）城市蓝线局部调整方案
城市蓝线局部调整方案按照海山涵元墩头村河段改迁方案落实，水域控制线与河道设计上口线保持一致，城市蓝线范围按水域控制线向外延4米划定。
（二）规划修改内容
1．更新单元范围
将更新单元范围面积由45409.7㎡修改为48726.5㎡。
2．地块控制指标
将02-01地块公共配套服务设施中社区健康服务中心建筑面积由1000㎡修改为1400㎡，社区级公共配套用房建筑面积由2000㎡修改为2200㎡，相应地，02-01地块公共配套设施建筑面积由10080㎡修改为10680㎡，项目公共服务配套设施总建筑面积由14535㎡修改为15135㎡，规划容积由260710㎡修改为261310㎡。
3．建筑退线
01-01地块建筑退线由“一级退线不小于6米，二级退线不小于9米。沿深盐路、梧桐路等城市主次干路布置住宅、学校等噪音敏感建筑，临道路一侧的建筑退让用地红线距离不宜小于12米”修改为“依据《深圳市城市规划标准与准则》予以核定，其中，沿海山涵区域一级退线不小于8米，二级退线不小于9米，并应满足城市蓝线及《深圳经济特区河道管理条例》要求。沿深盐路、梧桐路等城市主次干路布置住宅、学校等噪音敏感建筑，临道路一侧的建筑退让用地红线距离不宜小于12米”。
4．地下空间退线
01-01地块地下空间退线由“按《深圳市城市规划标准与准则》控制。地下空间退开发建设用地红线3米，地块内退现状海山涵箱涵边界8米，管控宽度共19.5米”修改为“依据《深圳市城市规划标准与准则》予以核定，其中，沿海山涵区域地下空间退让用地红线不小于12米，并应满足城市蓝线及《深圳经济特区河道管理条例》要求”。
申报主体为深圳市中房房地产开发有限公司和深圳市盐田区沙头角街道办事处。
深圳市中房房地产开发有限公司隶属于深圳金地控股珠宝集团，在深城市更新项目有东顺邮局项目、元墩头村片区。
（项目效果图仅供参考，最终以政府批复方案为准）
盐田区城市更新和土地整备局关于元墩头村片区城市更新单元规划修改及蓝线局部调整方案的审批情况原文链接：
http://www.yantian.gov.cn/ytcsgxhtdzbj/gkmlpt/content/10/10369/post_10369048.html#18188
04
望牛岗片区城市更新单元规划（草案）公示
坪山区石井街道望牛岗片区城市更新单元项目已列入《2022年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划》，该更新单元规划（草案）已经坪山区城市更新和土地整备领导小组2022年第6次工作会议审议，根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区城市更新条例》以及《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》等规定，现予以公开展示。公示如下：
项目概况：
项目位于坪山区石井街道，东临绿荫南路，西邻坪山湿地公园，南临坪山河，北临金牛西路。
更新单元用地面积85247㎡，拆除范围用地面积70362.5㎡，开发建设用地面积44650㎡（含划入零星用地3000㎡）。规划容积260172㎡，规划容积率5.8。
其中住宅196644㎡（含保障性住房14824㎡），商业、办公及旅馆业建筑45823㎡（含商业文化设施2300㎡,母婴室100㎡，社区菜市场500㎡），公共配套设施（含地下）17705㎡（含18班幼儿园6100㎡、独立占地面积5400㎡，社区管理用房300㎡，社区警务室50㎡，社区服务中心600㎡，社区党群服务中心1200㎡，文化活动室2200㎡，社区健康服务中心1400㎡，社区老年人日间照料中心1500㎡，社区级公共配套用房3025㎡（含熟食中心500㎡），公共充电站700㎡，邮政所150㎡，小型垃圾转运站480㎡（含再生资源回收站、公共厕所、环卫工人作息房）），另配建社区体育活动场地占地3000㎡，社区儿童游戏场地占地3000㎡。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。
申报主体为深圳市坪山望牛岗股份合作公司。
关于坪山区石井街道望牛岗片区城市更新单元规划（草案）的公示原文链接：
http://www.szpsq.gov.cn/pstdzbj/gkmlpt/content/10/10371/post_10371976.html#16562
05
富民二区片区城市更新单元规划公告
龙岗区平湖街道富民二区片区城市更新单元于2019年12月列入《2019年龙岗区城市更新单元计划第十三批计划》，现该更新单元规划已经市城市规划委员会法定图则委员会审批通过，现予以公告。
项目概况：
项目位于平湖街道中部，东临平湖大道，西临万福路，南临富民工业区，北临凤安路。
项目更新单元范围用地面积76394.9㎡，拆除范围用地面积55855.5㎡，开发建设用地面积30257.2㎡（含划入零星用地面积223.4㎡），规划容积204587㎡，规划容积率6.8。
其中住宅94627㎡（含租赁型人才住房19309㎡），商业、办公及旅馆业建筑96285㎡（含母婴室200㎡），公共配套设施（含地下）13675㎡（含12班幼儿园3200㎡<占地面积3600㎡>、社区管理用房300㎡、社区警务室50㎡、便民服务站<社区服务中心>400㎡、党群服务中心650㎡、文化活动室2000㎡、社区健康服务中心1500㎡、老年人日间照料中心1500㎡、社区级公共配套用房2875㎡、公共充电站700㎡、小型垃圾转运站320㎡、再生资源回收站60㎡、环卫工人作息房20㎡、邮政所100㎡）。另配建社区体育活动场地3000㎡。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。
申报主体深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司。
深圳天安骏业投资发展集团成立于2010 年，业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域，致力通过高品质的产品与服务，成为领先的智慧产城社区投资、运营、服务商。
凭借丰富的城市更新操作经验及产城运营管理经验，天安骏业立足粤港澳大湾区，围绕国家重点战略区域，以轻重资产双轮驱动，布局深圳、广州、东莞、珠海、苏州等全国20余个城市，轻资产服务60余个园区。经过多年稳健发展，已确立行业竞争优势，受到全国各地政府、企业、园区等客户的高度认可。
关于《龙岗区平湖街道富民二区片区城市更新单元规划》的公告原文链接：
http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/tzgg/content/post_10371765.html
06
释放约30公顷土地！罗湖清水河玉龙片区将启动EOD模式开发
1月5日上午，罗湖区政府与深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称特区建发）战略合作协议签约仪式活动举行，双方共同签署战略合作协议，标志着双方合作迈进新阶段。
罗湖区清水河片区是广东省政府布局的“广深港澳科技创新走廊”重要节点，也是深圳市委、市政府授予的“人工智能产业基地”和总部新城。2022年4月，玉龙片区纳入笋岗—清水河市重点区域范围，同时被列入市重大项目管理。
玉龙片区将启动以生态环境为导向的EOD模式开发，整合形成30多公顷（近500亩）土地，成为政府手中位于原特区内面积最大的连片用地，为落实好市委、市政府“建设全球领先的重要的先进制造业中心”，大力发展“总部经济、数字经济、平台经济、绿色经济”的目标提供支撑和保障。
玉龙片区规划效果图，以政府最终发布为准
EOD模式是什么？
有什么特点？
知多D
生态环境导向的开发模式（简称EOD模式），是以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化。
按照《国务院办公厅关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》等政策，罗湖将创新生态环境治理方式积极探索玉龙项目EOD开发模式并积极申报入国家生态环保金融支持项目储备库。
玉龙片区是深圳的生态宝地
将打造成全国EOD模式发展样本
打开深圳地图将目光聚焦在罗湖区清水河街道的玉龙片区，就会惊喜地发现这里刚好地处银湖山麓视觉上整体呈现出“三山环抱一水中流”的自然生态格局。
玉龙片区规划效果图，以政府最终发布为准
从地理位置可见，玉龙片区恰好是深圳“山海连城”计划“一脊一带二十廊”中“银湖山—围岭”段的主要节点和山脊翠脉的咽喉要道，是深圳市中心难得的生态宝地。
从交通条件来看，与玉龙片区一路之隔的清水河片区规划有1条高铁线、3条地铁线，深汕高铁在这里设立罗湖北站，共同构成“多线换乘”的TOD站城枢纽。玉龙片区与正在建设的罗湖北站枢纽直线距离仅500多米，步行直达深汕高铁和地铁14、17号线站点仅需20分钟，无缝连接清平高速、泥岗路，可快速到达深圳市中心。
罗湖区发展和改革局副局长童星介绍，罗湖将于今年启动玉龙片区EOD模式开发，围绕“总部新城”的定位，建设成“相对独立的生态型科创智慧产业园区”，打造全国首个中心城区“环境治理+开发建设+产城融合+创新引领”的发展样本。
玉龙片区规划效果图，以政府最终发布为准
玉龙项目的建成将为落实市里重大项目、重点平台以及引入世界500强企业提供支撑和空间保障意义重大。
同时，这也是罗湖建区以来最大的土地整备项目之一，将打造成为中低密度产业园区实现产城融合、智慧管理，为落户企业提供优质空间。
罗湖与特区建发强强联合
推动城市空间高效利用
罗湖位于深圳市中南部，毗邻香港特别行政区，是深圳最早的建成区，土地面积78.75平方千米，其中建成区面积36.05平方千米，拥有国贸大厦、地王大厦、渔民村、罗湖桥等一大批特区文化名片，创造多项“中国第一”。站在新的历史起点上，罗湖正抢抓“双区”驱动、综合改革试点等重大机遇，构建“一主两区三带”发展新格局。
特区建发是市属全资国有企业，承担着市级投融资和重大基础设施建设任务，具有产业共建、政策性和战略性投资运营等多种功能。
玉龙片区规划效果图，以政府最终发布为准
今后，双方将充分发挥各自资源优势，开展多层次、多渠道、多模式的全方位合作，开创互利共赢局面。
罗湖将支持特区建发充分发挥新型城市发展综合运营商的实力和经验，在罗湖区重点片区开发、优质产业空间供给、重大基础设施投融资模式创新、数字罗湖智慧罗湖、“双招双引”等领域开展业务，全力支持新时期罗湖区战略转型。
罗湖区国有资产监督管理局局长彭仁松介绍，此次合作将全力推动罗湖区城市空间高效利用，提升土地资源高效配置，促进罗湖区产业结构升级和优质产业空间供给。
玉龙片区规划效果图，以政府最终发布为准
值得一提的是，双方重点推动玉龙生态项目合作落地释放出约30公顷开发建设用地，为落实“20＋8”战新产业集群引进总部龙头企业布局重大科研平台等提供空间保障和资源支撑。
“玉龙片区EOD模式开发，将为深圳市探索EOD模式提供先行先试的样板，也是罗湖区落实省市无废城市建设的重要抓手。”罗湖区大梧桐产业带分指挥部副指挥长尉洁介绍，玉龙项目将打造成生态型产业园区，在建设的过程中大量使用绿色建筑技术，包括双碳技术、节能技术等；在空间布局上复合利用，打造安静有序、生活舒适的高品质产业园区；与深圳市“山海连城”计划充分衔接，打造便捷高效的立体慢行系统，建成深圳山水“硅巷”和总部集聚区，变城市棕地为绿色永续的活力空间，让环境负资产转变成生态正资产，形成自然共生的立体公园、复合高效的产业聚落、趣味活力的未来城区，为企业和个人创造一种全新的办公体验。”
来源：罗湖发布公众号
07
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局土地租赁管理办法（征求意见稿）
为进一步规范前海合作区土地租赁行为，促进土地灵活、集约利用，加快要素集聚，加强深港合作，根据国家、深圳市相关规定，结合前海合作区实际，我局起草了《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局土地租赁管理办法（征求意见稿）》。为了保障公众的知情权和参与权，提高文件草拟质量，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第305号），现将征求意见稿和起草说明全文公布，征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2023年1月19日前，通过以下两种方式反馈： （一）通过信函方式将意见寄至：深圳市南山区南山街道阳光棕榈社区桂湾五路123号前海大厦T1栋25楼，联系电话：0755-88105169（邮编518052），并请在信封上注明“征求意见”字样。 （二）通过电子邮件将意见发至guotao@qh.sz.gov.cn。 深圳市前海管理局 2023年1月6日
主要内容
《办法》共六章四十条，包括总则、短期租赁、长期租赁、土地收回和到期处置、监督管理和附则。
（一）关于总体思路
针对现行政策存在的问题和实际发展需求，《办法》坚持务实管用、符合前海合作区实际需求与发展导向的原则，首先明确了土地租赁的内涵和框架体系，然后结合现行政策基础，通过修订、衔接和创新的方式，从适用范围、供应方式、办理程序、使用期限、地价计收、土地权利、产权登记、土地收回和监督管理等全过程管理出发，构建形成系统完善、统一有序的土地租赁政策。
《办法》明确定义土地租赁是指前海管理局将国有建设用地出租给承租人使用，由承租人与前海管理局签订一定年期的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为，具体形式分为两类：租赁期限在五年以内的短期租赁；租赁期限在五年以上二十年以内的长期租赁。其中，短期租赁在衔接《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》（深规划资源规〔2021〕7号，以下简称《市短期租赁办法》）的基础上，结合前海实际进行了调整；长期租赁在《深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（试行）》（深前海规〔2019〕6号，以下简称《办法（试行）》）基础上，根据前海当前实际和发展导向进行修订完善。
（二）关于适用范围
为防止土地租赁利用无序、影响后续土地供应和开发建设，需要明确不同方式的适用范围，特别是使用期限较短的短期租赁，应严格控制相应准入范围。
短期租赁用途以急需的公共服务设施为主。经调研，前海目前对短期的电动车充电换站等交通设施和混凝土搅拌站等公用设施存在急迫需求。因此，参考《市短期租赁办法》，将社会投资主体组织实施的急需公共服务设施纳入短期租赁范围。同时，考虑到前海管理局组织实施的急需公共服务设施已不适用临时用地，因此将此类设施也纳入短期租赁范围。
长期租赁用途以基础设施和公共服务设施为主。根据前海合作区已开展的长期租赁项目和未来发展需求，《办法》明确长期租赁主要用于保障前海合作区开发建设和配套服务的基础设施、公共服务设施，法律法规规定的其他适用长期租赁情形也可适用，但住宅、商务公寓等居住性质项目用途除外。
（三）关于办理程序
短期租赁办理程序参照《市短期租赁办法》，结合前海实际进行了调整，具体按照“项目可行性论证→确定项目实施主体→用地申请→受理审批→方案公示→合同签订”的程序办理。
长期租赁办理程序在《办法（试行）》规定基础上增加了编制项目建设方案环节，明确短期规划设计条件，形成“编制项目建设方案→列入年度计划→制定租赁方案→办理有关手续”的程序机制，并进一步完善了土地租赁方案内容，明确将规划设计条件、生态环境保护纳入租赁方案。
其中，按照《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（以下简称《条例》）第十四条“管理局可以依法设立企业，由其负责前海合作区土地一级开发，基础设施和公共服务设施的建设、运营等”，前海管理局全资企业可以在相应业务范围中作为土地租赁使用主体。因此，对于前海管理局组织实施的急需公共服务设施实行短期租赁的，以及前海合作区基础设施和公共服务设施建设实行长期租赁的，使用主体均明确为前海管理局依据《条例》设立的全资企业。
（四）关于使用期限
短期租赁期限不得超过五年。考虑到国民经济与社会发展规划、城市近期建设规划等期限为五年，短期租赁不能影响各层次规划和计划的实施，《办法》明确短期租赁期限不得超过五年，与长期租赁下限相衔接。对于首次租赁不足五年、到期后仍需继续使用的，在不影响近期建设前提下，经前海管理局批准后允许续租，重新签订合同，累计租赁期限不超过五年。
长期租赁上限延长至二十年，允许首次租赁不足二十年的用地进行续租。根据前海近年来土地租赁市场情况，结合企业成本、建筑使用情况、片区预热程度等，最长期限15年已不能满足前海长期租赁项目的实际需要，需进一步延长最长使用期限。同时，《条例》规定可以签订租期五年以上二十年以下土地租赁合同。因此《办法》明确长期租赁期限“最短不少于五年，最长不超过二十年”。据调研，目前已有部分即将到期的长期租赁项目提出了续租申请或意愿，考虑项目运营实际情况，可以允许“首次租赁不足二十年”的长期租赁项目申请续租。由前海管理局根据开发建设需要和项目实际等综合评估后进行审核批准，但累计期限不得超过二十年。
（五）关于地价计收规则
土地租赁总体上按照《深圳市地价测算规则》进行计收地价。同时，结合前海合作区土地调控实际需求，《办法》增加部分适应性规定。
短期租赁租金依据《深圳市地价测算规则》进行测算。按照《深圳市地价测算规则》“以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地......产权归政府的建筑面积部分不计收地价”，《市短期租赁办法》第二十六条规定“政府或其职能部门作为短期租赁用地使用主体的，不计收短期租赁租金”，考虑到前海管理局未设立建筑工务部门，大量政府投资项目作为全额财政投资项目由前海管理局依法设立的企业承担，因此在市级规定的基础上，进一步明确全额财政投资项目不计收短期租赁租金。
长期租赁可以分期缴纳租金。在一次性缴纳地价之外，《办法》补充分期缴纳方式，进一步降低企业用地的资金门槛，有利于吸引发展前景好、资金实力暂时不足的新兴产业企业，促使企业将更多资金投入业务经营，更好服务前海合作区产业发展。
（六）关于土地权利和产权登记
短期租赁不允许转让、转租或抵押，土地及地上建（构）筑物不予办理不动产登记。考虑到短期租赁主要是提供急需的公共服务，期限短、用途管控严且以自用为主，须明确不得流转和办理产权登记。
长期租赁土地及地上建（构）筑物允许办理不动产登记，原则上不得转让、转租或抵押，仅对经前海管理局审批同意的情形进行许可。《办法》明确了可以转让、转租和抵押的具体规则，进一步精细化管控风险。同时，租赁土地流转市场放开后，需要采取有效措施保障权利人权益，《办法》允许土地及地上房屋办理不动产登记，将长期租赁土地纳入不动产登记的规范体系中，逐步引导长期租赁二级市场规范化和制度化。
（七）关于土地收回和到期处置
土地租赁到期土地和建（构）筑物的处置。到期后原则上土地应由前海管理局无偿收回，纳入储备土地管理。对于个别长期租赁项目可能存在超过20年期限的需求，《办法》明确只有符合远期城市规划的长期租赁用地，可以申请转为出让。对于到期的地上建（构）筑物，原则上应由使用权人自行拆除。
长期租赁续期的处置。对长期租赁用地经前海管理局审批同意的，双方签订长期租赁补充协议，因前海合作区产业空间发展需要的，在补充协议中明确建（构）筑物要无偿移交前海管理局，同时承租人可以继续使用建（构）筑物。
提前或被强制收回土地的处置。由于城市规划、抢险救灾或公共利益等情形需要提前收回土地的，明确了土地和建（构）筑物的补偿标准；由于使用权人违反合同约定且拒不改正，或逾期不交回土地等原因的，明确由辖区规划土地监察机构按规定予以查处，土地交前海管理局无偿收回。
主动退出土地租赁的处置。考虑到使用权人会有期满前主动退出土地租赁的情形，明确了退出时土地和建筑物的处置方式和地价退还规定。
同时，对于已登记的租赁土地提前收回、强制收回或租赁期满不续期的，实务中权利人易怠于注销登记，按照《民法典》第三百六十条规定“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书”，明确出租人及时向不动产登记机构出具嘱托文件办理注销登记，确保登记公示内容与实际情况相符。
（八）关于监督管理
以“信用管理+履约担保”方式强化土地监管，形成奖优罚劣、针对性强的精细化监管激励机制，有效防范用地违规违约、土地收回困难等风险。
通过公共信用管理的方式，建立土地监管与企业信用的联动机制。以用地合同内容为监管核心确定用地违规违约行为，相关信息将纳入前海公共信用平台，并与市公共信用信息管理系统关联，通过平台公示等方式约束用地主体违规违约行为，依法依规对严重失信责任主体实施信用惩戒，解决过去对此类行为监管乏力的问题。同时，按照信用全过程管理的要求，允许符合条件的使用权人进行信用修复，保障市场秩序良好运行。
通过履约担保方式，以经济手段保障用地合同约定的各项条款履行，有效加强土地批后监管。担保金额可以按地价一定比例计算，参考招投标相关规定，最高不超过使用年期地价总额的10%，对信用评价为A级的企业担保金额可以降低为50%，激励用地主题严格履约、恪守信用。
（九）关于政策衔接
《办法（试行）》已于2022年4月25日到期失效，为确保《办法》出台后新旧政策顺利过渡和已开展土地租赁项目有序实施，明确了《办法》实施前已签订土地使用权租赁合同同的，从其约定，无约定或约定不明的，按照《办法》执行。此外，考虑到土地租赁与城市更新等存量开发政策存在较大差异，《办法》明确土地在租赁期间不得纳入城市更新单元计划。
深圳市前海管理局关于公开征求《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局土地租赁管理办法（征求意见稿）》意见的通告政策原文：http://qh.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/25935
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