上周复盘了一波2022年的成都楼市关键词，这周来看看2023年我们大概会面临的一个什么样的购房市场呢？
政策或继续放松，板块竞争加剧
去年内出台的几轮政策，调控明显转向，呈现宽松趋势。甚至到2022年最后的工作日还追加了父母随迁可以多个购房资格的政策。
不仅如此，随着11月17日成都“限购区域调整”的出现，除高新南区通杀外，打通了天府新区、主城5区、近郊划限购壁垒，限购资格全面打通也意味着：全城竞争将越发凸显，购房区域及板块也呈现“强者恒强、弱者恒弱”的特征。
国家层面除了明确“房地产支柱”地位，对2023年楼市政策也提出了预测：
对于2023年，“保交楼、稳房价”会成为楼市重点；楼市大概率会继续放松，来解决大家的刚性和改善需求。
推测成都楼市，会有“因地制宜”的市场政策，来多方利好购房消费者。
供应收缩，单价向上
要买房的前端就是看开发商买地的情况：
2022年1-12月大成都土地供应21136亩，同比下降4%；成交17290亩，同比下降11%，成交楼面地价为6197元/㎡，与去年基本保持不变。
供应大户：天府新区、双流、成华
成交面积（亩）最多的10个板块，按高低顺序排布分别是：
双流-怡心湖、高新-新川、温江-国色天乡、天府新区-天府前湾、龙泉驿-东安湖、锦江-包江桥、成华-二八、金牛-钢材城、温江-光华新城、龙泉驿-十陵。
成交宗数最多的则是东安湖，其次为怡心湖。
总的来看，天府新区去年成交了300多万方，成华和龙泉驿成交了160多万方，双流和新都成交了120多万方，会是供应主力。
价格趋势：优势区域3w+
成交楼面价最高的是万年场板块，18900元/㎡，就是最近刚开盘的中交鹭鸣九章，单价27635-40394元/㎡。
交投大源23亩三冠王，起拍楼面价TOP1、成交楼面价TOP1、清水限价TOP1，主城区限价全线突破3w+
最高限价走高，实际销售难顶格
土拍限价步步高升，总是会看到有人吹又要上天再不买搞不赢的话，但事实证明开发商确实没法顶格销售。保利、中海、华润等品牌房企亮相的产品价格都低于最高限价。
2022年全年5+2区域中仅金牛区无溢价成交地块，溢价成交地块主要为次级热点地块，大部分项目到实际销售阶段难以达到最高清水限价。
你会看到虽然新房开发商做不到顶着最高限价销售，但整体也是在慢慢走高的。21年底二八板块的万科知园2.3w（清水）还会顺销，2.5w（精装）的保利中环广场都会熔断了。
今年供应的主力区域天府新区、双流、成华这3个区域，而价格最高的妥妥高新南。
现房销售增多
7次“两集中”供地共诞生13宗“现房销售”地块，行业或逐步告别高周转13个地块如今仅呈现5个项目，其中4个已入市，卓越永利云翠即将首推之外，其余8个项目暂未亮相。
挖地下室变少
近两年随着双限地陆续入市，因为利润空间狭小，开发商的基本操作是：高低配+挖地下室，以及封闭开放式阳台来达到较高的利润。
去年颁布了新规，地下室不计入产权，那么以底跃拉低整盘均价来贴近限价的方式不再可取，硬挖地下室还会造成建安成本增加，未来底跃产品成为绝版可能性极大。
产品改善属性更纯粹
未来主要以中高/小高作为开发商的主力产品，其中叠拼就会稀缺起来。2022年成都新政陆续出台，此前受限购影响较大的改善需求得到释放，二手房海量成交也能让部分准备置换的购房人拿到现金投入改善市场。
和2021年的土拍压缩极致的双限地不同，2022年的土拍利润价差拉大，开发商要想获取更高的利润需要多种想想办法。
优质产品力是突围关键
市场行情下，全城竞争加剧，低价也不一定能够实现快速去化。活下去且活得好，需要地段、优质产品力相互作用下的高市场认可度。
纵观低迷的2022年，能逆势突围的：麓湖每一批次取证，都会三倍熔断，香港西元在青羊区边边上，也能一次比一次卖得好。归根到底就是产品品质过硬，物有所值。
过去的市场高涨，让购房者对于品质不过硬产品的不满淹没在买了就赚的声浪里，现在房子的投资属性下降，各种奇葩交付导致的硬气维权比比皆是，让以产品为王成为开发商跑赢同行的关键，买房带不来赚钱，就想图个住的舒心，还想随便搞搞产品的也没那么好交差，让良币驱逐劣币成为正循环。
最高限价走高，实际销售难顶格
土拍限价步步高升，总是会看到有人吹又要上天再不买搞不赢的话，但事实证明开发商确实没法顶格销售。保利、中海、华润等品牌房企亮相的产品价格都低于最高限价。
2022年全年5+2区域中仅金牛区无溢价成交地块，溢价成交地块主要为次级热点地块，大部分项目到实际销售阶段难以达到最高清水限价。
整体而言，2023年，是复苏回暖的一年
经济复苏，行业信心正在逐步恢复，楼市在各种政策利好的带动下，也会缓慢升温。
新房受价格提升、供应收缩，面积增大的影响，抢夺改善人群市场；二手市场价格会持续换手，保持一个较高成交量。
对于购房者而言，今年买房最好以居住角度来做判断，无论是周边配套还是房子本身品质，匹配自身的需求的就是好的。