乐居买房讯1月6日，由湖南省房地产业协会指导，天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办的“稳与质——2022年长沙房地产市场年终研判会”如期举行。
天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮，中原地产研究院副院长刘渊，湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢等嘉宾莅临直播间，并分别做出了主题演讲， 为长沙房地产的“年终大考”献上一场最及时详细的市场总结及预判。
活动伊始，作为此次活动主办方代表，侯亮首先上台致辞，对于此次莅临线下研判会的嘉宾以及线上观看直播的网友都表示了真挚的欢迎。与此同时，带来了主题演讲《心安·不惧》，对过去一年里天猫好房所做的成绩进行了简单的总结。“天猫好房在2022年推出了属于每一个城市每一个项目的项目店，聚焦平台规模、流量成长、商机及链路转化能力、平台运力、服务体系，提升硬实力，同时围绕消费者搭建新场景、新动能、新内容、新系统，发力服务体验，解决用户看房、买房、租房难题。”
△天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮
“虽然2022年我们遭遇了太多的不确定性和无序性，迎来了至暗时刻。或许我们可以说2022年是不完美的，但同时它在每一瞬间又都是完美的。那么2023年会更好吗？我们需要知道，万物皆为一物，当你想要某种东西时整个宇宙会助你实现愿望。所以对于未来，我们只需要心安不惧，学会尊重预兆，寻迹而行，做自己的人生设计师，相信明天会更好。”
随后，中原地产研究院副院长刘渊和湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢分别带来了主题演讲，对2022年的全国楼市和长沙楼市进行了总结，并对今年的楼市走势作了专业、详实的研判。
△中原地产研究院副院长刘渊连线直播
刘渊在研判会现场连线直播带来主题演讲《寻找新周期中的确定性》。在刘渊看来，楼市经历了前期的高速增长后，目前已处于长短周期的拐点。长周期见顶，高增长模式难以为继；短周期见底，楼市进入新周期。
“2022年9月底以来，中央层面的救市政策连续出台，政策底部逐渐出现。但从另一方面而言，即使调控政策完全放开，也无法改变造成楼市下行的中长期因素——人口经济放缓与疫情对经济的影响，所以即使救市政策“应出尽出”，房地产市场也无法回到以往的高位。而在大环境整体放缓，政策面积极进取的复杂且交互的作用下，未来中国房地产将进入一个前所未有的新阶段。我们需要在当下复杂的环境下，寻找未来的确定性。”刘渊提到。
对于未来全国楼市的走向，刘渊分析：虽然短期内政策面已经见底，但在房住不炒的前提下，未来调控政策并不会完全退出。对于基本面良好，房价仍有上涨压力的热点城市，未来依然将维持相对较强的管控状态。对于这些热点城市，未来政策目标将是控制房价涨幅与经济增长相适应，鼓励居住需求，防止投机炒作。
2022年长沙楼市交上了怎样的一份答卷？胡治钢为大家带来了《稳与质2022年-2023年长沙楼市发展趋势研判》主题演讲。
△湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢
土地市场方面，2022年长沙土地市场规模明显缩量，供求量均创近4年新低。去年内六区土地总供应建面1274万方，总成交建面1217万方，分别同比去年下跌48%、34%。其中平台公司拿地占比四成，较去年明显提升，市场冷清，地方平台兜底现象频发，致流拍率降至最低值。
近7年长沙土地楼面价呈上升趋势，今年成交楼面价4391元/平，同比上涨6%，地价涨势总体平稳，受地块外扩以及楼市下行趋势影响，房企拿地积极性不高，溢价率低位运行，为历史新低。
住宅限价水平方面，11大板块刷新住宅限价水平，限价上涨300-1600元/㎡，涨幅较大的斑马湖、雷锋、大泽湖等外围板块。与此同时，今年在出让条件减少的情况下，受望城区远郊地块成交占比高影响，限价地楼面均价降至近五年新低，住宅毛坯最高限价不断刷新，房地价差破新高。
新房市场方面，2022年内六区商品住宅供销量齐跌，尤其是需求更显乏力，为近十四年以来同期最低位。2022年，长沙内六区商品住宅供应面积为899万方，成交面积为849万方，供销量水平几乎降为2008年市场水平，同比2021年分别下跌38%、43%。房价稳步上升，继创新高，成交均价12903元/平，同比上涨8%。
商品住宅库存量自2016年处最低位，随后呈现波动上涨，因年末清理老旧库存，2022年12月底库存量减少至729万方，去化周期由去年年底的8个月上升至10个月，去化压力增大。
主要受大户型改善产品成交量激增的原因，导致房价水涨船高。2022年长沙内五区商品住宅整体套均面积上拔至145.5㎡，主力面积段在130㎡-144㎡区间，总价集中在120-180万区间，其中面积200㎡以上，总价300万以上占比逐年上升。
大户型供销量自2021年达峰值，今年供销高位回落，价格稳涨。2022年长沙内五区大户型住宅总供应面积175万方，总成交面积141万方，分别同比下跌10%、16%。成交均价18009元/平，同比上涨12%。库存量呈波动式上涨至104万方，去化周期由去年5个月攀升至9个月，大户型市场已告别蓝海竞争，压力增加。
开盘认购方面，2022年湖南中原研究院仅监控到长沙190个项目集中开盘，六区一县总推24405套，成交14031套，同比分别下跌61%、63%，集中开盘去化率58%，同比下跌2%。三大指标齐跌，市场行情下行阶段，仅部分热销红盘和新盘能撑起集中开盘，平推项目占比由50%提升至66%，叠加平推表现，整体市场实际认购更加惨淡。
商办方面，三大细分物业今年均处于去库存状态，供需量均为历年最低，三大物业供应下跌均超过六成，仅商业成交小幅上涨，均处于去库存状态，商务公寓今年持续降价刺激需求，也已显乏力。
其中商业大平层因高溢价能力吸引各大房企争相打造，今年供销量达到近五年最高，其中类住宅性质产品依托高性价比走量更快，年度榜单前两名均为类住宅产品，拉低年度成交均价合理下探。
今年商业大平层库存增至70万方，去化周期43个月，去化压力相对较大；顶豪和高端项目月均流速较慢，类住宅项目相对价格较低，入手门槛较低，月均流速较快。
对于2023年长沙楼市的走向，胡治钢也在现场给出了专业的预判。政策方面，目前长沙楼市需求端表现低迷，预计明年政策面将松动优化，例如利率下调、降商贷首付、限购限购限售政策优化等方面调整，以刺激需求增长，促房地产市场平稳健康发展。
新房供应方面，受今年平台公司摘地占比提升的影响，预计明年长沙在售项目将继创新低，供给受限，市场将进入去库存阶段。2023年内六区商品住宅预计供应909万方，热度集中在大王山北、鹅秀及高铁新城板块，其中大王山北多家品牌房企高压竞争，去化有压，其他两板块相对良好，整体板块分化依旧悬殊。
需求端上，2023年将有超13万批客户有购房资格且有购房意愿。疫情全面放开后，经济如在半年内复苏，楼市年中及下半年需求即有望提升，房价在限价和高品质项目支撑下，小幅上涨趋势可保。
除开主题演讲环节外，研判会现场还进行了2022（第六届）中国地产经理人100 强颁奖仪式，奖项已于《2022（第6届）中国地产新时代盛典活动中进行公布，其中湖南区域有3位地产翘楚获得殊荣。分别是：湖南高速信远智邦置业有限公司总经陈浩、长沙市万科企业有限公司总经理李理、绿城中国华中区域总经理俞丽娅。
另外，现场还颁布了2022年度长沙热销楼盘TOP10、2022年度长沙品质楼盘、2022年度长沙人气大平层、2022年天猫好房湖南标杆店铺等优秀楼盘奖项。
至此，由湖南省房地产业协会指导，天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办的“稳与质——2022年长沙房地产市场年终研判会”顺利落幕，期待明年的再会！
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