1
最近有位荔枝问：如何计算房产租金回报率？
是“当下年租金÷当下房价”，还是“当下年租金÷当年买入价”？
是个好问题，相信困扰过很多人。
支持第一种观点的人，用的是“资产市值替代法”。
当下房价配当下房租，才算门当户对。
因为这笔资产你随时可变现，拿去做其他投资，同样要算投资回报率。
比如20年前上海市区一套20万的新房，现在售价少说500万，租金大概每月6K，按现在市场价算，回报率1.4%，很鸡肋吧？
但按当时买入价算，高达36%！2年回本！这不很荒唐吗！？
可见，死咬当年买入价不放，从数学角度看，没意义。
就像股民不该死死盯着自己的成本价，心心念回本走人，也是错误的投资思维方式。
但也有人支持第二种算法，用的是“成本摊薄法”。
对于长持投资客来说，当下市场价的波动，对你的实际意义不大。
因为，你又不卖！
真要卖，你看到的也只是房东报价，市场不好的时候（比如现在），真要急售变现，真实成交价还要猛砍一刀，另外还要考虑到税费成本。
最关键的是，这房子变现后，能找到更好的替代品吗？
如果找不到，捣鼓半天，还得买房。
但过两年房价要是大涨，不亏大了？
这就像段永平持有茅台的心态——任凭风吹浪打，我自岿然不动！无视情绪波动，每年坐等收息！
茅台12月刚分红21元，按市场价1700元计算，分红率只有1.2%，和第一种算法的上海房产租金回报率差不多。
但如果你是7年前，以100元成本买入，实际分红率就高达21%，那就相当可观了。
这也是另一种视角下，长期投资带来的复利效应。
力哥经常说，投资是投资，理财是理财，别混为一谈。
投资是个小范畴，只关心如何钱生钱效率更高。
理财是个包含投资的大范畴，不仅关心钱，更关心人。
钱是手段，人是目的，关键是如何让钱为人服务，从而尽可能提高全家人的一生生命满足感（幸福感）。
所以我觉得，逻辑上说，“资产市值替代法”更合理，更适合放入经济学教科书，作为教学理论，适用于专业投资人（机构）。
我们普通人日常生活中，“成本摊薄法”更有实际意义，能帮我们做出更正确的投资决策。
2
我有个亲戚，2017年退休，十多年前买的房子，月供也总算还清了，因为没孩子，不用考虑遗产继承问题，就琢磨着把房子变现。
按“资产市值替代法”计算，当时这房子租金回报率只有1%出头，把房子卖了，能回租85年。
但他还能再活85年，活到145岁吗？
但如果卖掉，手里瞬间就有500多万现金！
那几年，理财市场还很热，特别是P2P发展到了极盛时期，能给出10%+的固收利息，一年就是50多万收益，拿出7-8万把房子回租，剩下40多万想买啥就买啥，好好提升下退休生活品质，不香吗？
就算P2P不时有暴雷，只要精挑细选+分散投资，10个里面雷一个，其他9个的利息也能覆盖暴雷那个的本金。
站在当时的市场环境和家庭需求看，这想法，不能说没道理。
所以2018年，他把房子卖了。
结果正巧那年开始，中美贸易战开打，中国经济明显下行，P2P开始大规模暴雷，第二年被国家强行安乐死。
到最近两年，固收利率不断下降，股市亏钱、债市亏钱，现在连银行理财都亏钱，别说稳赚10%，想不亏钱都难！
与此同时，2018年，正是那波上海楼市熊市的相对低点（2019年最低，2020年下半年复苏，2021年上半年大涨）。
当时500多万卖掉的房子，如今想买回来，要700-800万……
更悲催的是，当时5K多的房租，现在也涨到8K多……
没错，这几年上海房价房租都在涨，有时房价不涨房租还在涨，有些租金回报率还略有提升……
你可能会质疑：力哥，你说的都是过去式！现在环境变了，经过这三年折腾，无数年轻人都想躺平，难道你还想鼓吹买房投资躺赚那套早就out的理论吗！？
当然不是，我从2019年起，但凡写楼市，都会强调房产投资的黄金时代结束了，该出手的房子赶快出手，别再心存幻想，喊的嗓子都哑了。
3
时代是变了，但影响投资决策的变量，还是那三个——
1、房价长期变化趋势；
2、房租长期变化趋势；
3、理财收益长期变化趋势。
确定性最高的，是变量3。
这也是我近两年嘴皮子都快磨破的核心观点：理财者的好日子，结束了。
一是理财就要钱生钱，客观上会扩大社会贫富差距，让富者更富，穷者更穷，和不断强调共同富裕和公平优先的大方向，有潜在冲突，所以明着暗着被政策抑制（规范），是必然的。
这个大趋势，这两年，大家都看到了。
本以为经过去年11个月拼死清零+1个月彻底放开的来回折腾，今年应该消停会儿了吧？
结果昨天看到这个新闻——
一方面继续做大“蛋糕”，另一方面更好分好“蛋糕”，实现全民共同富裕，这话没任何毛病，是我们要奔向的美好未来。
问题是，做大蛋糕所强调的“效率优先”和分好蛋糕强调的“公平优先”，底层逻辑有潜在冲突。
要效率，就要政府靠边，放开管制，允许市场充分自由竞争，让能干的想干的敢干的充分发挥主观能动性，天高海阔，野蛮生长，但副作用一定是强者愈强，弱者愈弱，贫富差距拉大。
要公平，就要用各种法子，对市场进行强干预和强监管，规范各种收入，加强税收和转移支付，让强者更多切“肉”给弱者。
强者觉得自己利益受损，创富风险和难度变大，创富积极性就会严重受挫（倾向躺平），弱者本来创富能力就差，还有国家更大力度转移支付兜底，一边拼命支持国家，一边拼命奋斗创富的动力也会变弱（也倾向躺平）。
强调效率势必影响公平，强调公平多少影响效率。
这事就像今年既要动态清零，又要让经济正常运行一样，是自相矛盾的政策目标。
治大国若烹小鲜，说的就是没有完美的一劳永逸的治国方略，只能不断根据实际情况，左右平衡，微调火候，厨师每次下手都要特别小心，不能太咸，也不能太淡，不能烧糊了，也不能夹生……
虽然明面上说的是既要做大，也要分好，但实际上想做大，政府就该靠边，政府想按自己设想的方略干预市场以做大蛋糕，很容易事倍功半，甚至适得其反。
比如，想通过激活土地、资本等要素，为中低收入群体增收，初心是好的，但实操很难。
“土地”对应的主要是房子，特别是农村宅基地，但现在城里房子都在跌，农村房子能值几个钱？
“资本”是以股市为代表的资本市场，问题是穷人本金少，同样收益率少，资产规模也会和富人越拉越大，更别说资本市场的高专业门槛，实际成了散户绞肉机，特别是穷人绞肉机。
政府越想在这些事上有所作为，缩小贫富差距，反而越容易拉大贫富差距……
当然，好的政策是延缓剂，坏的政策是加速器，包括疫情也只是助推器，这些都不存在，中国经济高速增长的时代，也必然过去了。
因为就在最近3年，中国断崖式进入“未富先老”状态。
老龄化，是阻碍经济增长的最大难题，且全球无解。
2022年，中国人口铁定负增长，2023年，负增长铁定会更严重。
一是新冠导致大量超额死亡，二是本来疫情3年就大大降低了年轻人生育意愿，现在放开了，怕孕妇和胎儿感染病毒，更不敢要孩子。
为刺激经济，增强民间投资和消费意愿，政府不得不持续降息放水，全市场理财收益自然只能越来越差。
能锁定长期复利无限接近3.5%的增额终身寿，放几年前看无比辣鸡，但这两年越卖越火，根本原因就在这。
金融投资长期回报率趋势向下，意味着你把原本打算买房的钱拿去理财的机会成本，会持续上升。
机会成本，就是想获得某种资源或收益，不得不放弃的另一种资源或收益的机会。
就像坚持清零的机会成本是经济崩掉，保住经济的机会成本是很多老人集中去世。
手里就这么点钱，我们不能什么都想要。
拿去吃喝玩乐，就不能买房买车，拿去买房买车，就不能理财，拿去理财，就不能存银行，拿去存银行，就不能吃喝玩乐……
现在很多人对未来缺乏信心，不敢买房（已经或担心亏惨了），不敢理财（已经或担心亏惨了），不敢大手大脚消费，更不敢轻易贷款，于是存款暴增，贷款骤降。
但把钱都存银行，一年赚个2%-3%，虽然安全，却很难跑赢通胀。
国家拼命降息放水，你不敢借，别人会借，这钱还是会流入市场，最后推升商品和资产价格。
对穷人来说，最主要推升的是食品和能源价格，因为是生活必需品，再贵也得硬着头皮买。
对富人来说，最主要推升的是具有高度稀缺性的优质资产，比如珍品茅台、古玩字画、一线江景豪宅……
这两年“你不理财，财不离你”，似乎不理财反而更明智。
理财可能赚，也可能亏，这两年光景不好亏钱多，如果今年风水转好，没准也能赚不少。
但不理财，铁定被通胀稀释财富，这风险是100%确定的。
4
再来看变量1和2：房价和房租。
如果长期看，房价和房租不涨也不跌，租金回报率只有1%-2%，还要承担房屋折扣和维护成本，以及可能租不出去或租客置换空窗期的损失，那还不如买个增额终身寿，安安稳稳坐享长期3.5%复利回报。
问题就在于：长期看，房价和房租会不涨不跌吗？
几乎不可能。
人口重度老龄化+城市化进程终结，是未来10年板上钉钉的趋势，中国商品房早已严重供大于求，未来绝大多数房子需求会下降，且持续下降。
结果必然没人租，更没人买。
先从十八线开始，逐渐到三线，二线，最后一线。
当然，等到强二线和一线后续“韭菜”乏力，还得过上好多年。
就算每年减少400万（死亡1200万，出生800万），从14亿减到13亿也还要25年，那会儿都快2049，成发达国家了。
再悲观点预期，假如死亡暴增到1400万，出生断崖到400万，每年减少1000万，也还要10年，总人口才会减少1亿，那也快2035了。
最保守估计，至少未来10年，一线和少数强二线，还是能继续吸血农村和弱线城市。
现在全国楼市低迷，主要是这两年折腾得大家都没信心了。
情绪性的看空，能随着时间的流逝，逐渐抹平，这也是我12月起，就一直给大家鼓劲的原因。
只不过，即使一线和强二线，也不是什么房子都能保值。
一线市中心的“面”，和强二线少数几个核心的“点”，那里的新房和次新房，才有更好的保值性。
即使这些最稀缺的优质资产，未来还是无法和“黄金十五年”（2003-2017）年15%-25%的年化回报率比，但你得横向和其他理财工具比，不说有多香，至少不失为相对稳妥的选择之一。
哪怕房价年均只涨5%，14.4年翻一倍，房租年均只涨6%，12年翻一倍。
就算现在租金回报率只有1.4%，2035年就有2.8%，2047年有5.6%，再算上房价涨幅，不比买3.5%的增额终身寿香吗？
这就和增额年金险效果类似。
比如我曾买过一款年增7%兑付的增额年金险，60岁那年给10万年金，到70岁能给19.7万，80岁给38.6万，90岁给76.1万，100岁给150万！
你说拉倒吧，疫情天天死人，谁能活到100岁啊！
假如你担心自己不会长寿，甚至活不到退休，那还理啥财？社保都别交了，吃光用光躺平等见上帝就好。
但如果30年后，没你现在YY的那么不堪呢？
假如科技进步，连癌症都攻克了，你本来能活到100岁，但养老钱不够，才活到70岁，岂不郁闷？
可见，本质上说，这些稀缺优置房产，和养老年金险有类似作用——给你余生，带来很高的财务安全感。
记住，真正抗通胀的，不是房价——房价上涨更多体现的是“资产泡沫”。
能抗通胀的，是有大量刚需支撑的租房市场。
严格意义上说，楼市所谓“刚需”，是个伪命题。
假如明确告诉你，现在花100万买的房子，10年后只值40万，20年后只值20万，就算你要结婚，非常喜欢这套房子，你还敢买吗？老婆还让买吗？丈母娘还催你买吗？
买房是资产，长期能保值升值，租房是消费，净给房东打工，买房赚钱租房亏，所以才拼命上车。
房价连续五年不涨甚至下跌，很多人长期预期就会发生根本性改变。
2018到2022，恰好五年，所以现在越来越多“刚需”选择观望。
何必为了可能长期不涨甚至还会下跌的资产，背上30年沉重债务呢？
真正的刚需，只有一条，叫赚钱！
房子可以不买，但总得有地方住，租房需求没法稀释。
因为那些高薪工作机会，还有最好的教育和医疗资源，几乎都集中在一线和少数强二线。
想要赚更多钱，奔向更好的生活，年轻人只能硬着头皮来大城市奋斗。
不愿买房当韭菜，就只能租房，这才是24K·真·刚需！
哪怕后续韭菜越来越少，每年没有1500万韭菜，1000万也很多，没有1000万，500万也不少，他们持续涌入的大城市，房租就很难不涨。
除非，国家供应海量的租金低廉的保障房。
但一线市中心建成区，哪还有那么多保障房建设空间？
这么贵的地皮，地方财政又负担得起多少新增保障房？
只是这种长期看涨的好房子，已经和大多数普通人，没多少关系了。
这些房子普遍总价很高，大多还限购，不到全国商品房总量1%。
今年上半年，对中产和富人来说，是一线和少数强二线优质楼盘上车的好机会。
划重点：你现在买的房子，最好能自住！
万一，未来情况比我预想的悲观预期，还要糟呢？
就算房子卖不掉也租不掉，我也还能自己住哇！
这，才是“房住不炒”的精髓吧……
对上不起车的穷人来说，还是寄希望于股市吧。
除了把自己身家性命和国运紧紧捆绑，期待股市带来超额回报，也没别的选择。
就像经过大泽乡突遇暴雨的陈胜吴广，存银行是等死，买股票基金是找死，左右都是死，不如搏一把，万一赌赢了呢？