01
解读：
38个城市或可突破利率下限
1月5日，央行等发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。此次政策赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房的支持。
此次政策是对2022年房贷利率下限政策的调整版本。此前，在2022年5月，人民银行明确房贷利率下限为“LPR-20个基点”；2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，允许房价疲软城市可突破“LPR-20个基点”的下限，但此次政策有效期为2022年12月底。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行发文，实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。此次政策通俗理解来说，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。
不过值得注意的是，此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限，这说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。
哪些城市的房贷利率可以突破下限？
根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照新规落实房贷利率下限下调或取消的政策。
02
住建部发声：
三类住房需求要精准政策
1月5日，住建部部长在接受央视专访时提及了对三类住房需求的政策。此次政策表述重要，对于2023年住房政策的动向有较大的启发。
此次住建部从“精准”的角度提及了住房建设工作，尤其是对于三类住房需求落实了因城施策、精准施策的导向。政策明确，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
1）此次专访受到行业的关注， 尤其是在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向 ，这也对后续的购房政策产生了积极的影响。而 对于二套住房和三套住房，政策也明确了支持和不支持的差异化政策 。
2）此次政策从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。尤其是从住房套数的认定角度落实了政策。这也意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。
此次住建部的专访，更为清晰地对2023年住房政策和方向做了明确。
在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差异化的内容。对于各地后续落实住房政策具有非常大的启发。当然从实际操作中，在第三套住房的认购方面，各地的政策略有差异。部分城市实际上还是落实了相对宽松的政策。但这一点也不矛盾，关键是对于此类购房需求是否是投资投机需求如何界定。
此次政策的重要意义在于，其为2023年住房工作和两会住房政策明确了总的思路。尤其是首套房的政策支持力度明显加大。这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。相关房企和金融机构要积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进具有正确的方向和科学的应对。