近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。现就有关事项通知如下：
一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年12月30日
其中，文件中有以下要点：
1. 各城市按季度对当地新房价格进行动态评估。
2. 对于评估期内，新房价格连续三个月环比同比均下降的城市，地方政府可以自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。
3. 对于已经下调或者取消首套房贷款利率下限的城市，如果在后续评估期内，新房价格连续三个月环比同比均上涨，则应恢复全国统一的贷款利率下限。
4. 该政策是专门针对首套房的，二套房不在范围之内。
其实早在2022年9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
图源：中国人民银行
如今这一政策的继续沿用，意味着：“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的优惠大招，不仅没有随着2022年的结束而终止，而将演化为一个常态措施，一项长期制度。
以后各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
在国家统计局最新公布的70个大中城市房价数据中，有38个城市符合“连续3个月新房环比与同比连续下跌”的标准。
二线城市13个：大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。
三、四线城市25个：蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
这些城市里，不乏很多省会和有价值城市，比如：厦门、郑州、天津、武汉、沈阳、武汉、大连等等。
数据来源：国家统计局
而这一项政策对于南京而言，可能实际作用并不大，因为就2022年全年来看，南京新房价格，只有在11月份出现环比和同比同时下降，而要达成“连续3个月新房环比与同比连续下跌”的标准，在南京出现的可能性不是很大。
不过也已经有不少购房者已经收到了银行存量房贷利率下降的通知。
此番开年大规模的利率下调，基于去年LPR的三次下调，累计下降了35个基点。
2021年底，5年期LPR为4.65%；
2022年1月，5年期LPR为4.6%；
2022年5月，5年期LPR为4.45%；
2022年8月，5年期LPR为4.3%。
到了2022年12月，5年期LPR稳定在4.3%，从而促成了今年1月利率的重新定价。
不过据专家表示，今年5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。
从近期官方的种种表态来看，2023年的政策将保持持续宽松。为了引导房地产市场尽快实现软着陆，除了强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。
从10月和11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，减轻居民住房消费负担，激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动宏观经济稳步恢复。预计2023年1月或2月，是LPR下调的时间窗口。